Особенности заключения договора строительного подряда в Республике Беларусь

Строительство составляет особую отрасль материального производства. Оно отличается тем, что в этом случае конечный продукт представляет собой недвижимость по ее природе: создаваемые и подготовленные к вводу объекты, которые прочно связаны с землей, и по этой причине перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Эти объекты индивидуальны (даже построенные по одному и тому же проекту, они отличаются один от другого) и рассчитаны по общему правилу на продолжительную, обычно многолетнюю эксплуатацию. К этому можно добавить и то, что строительство ведется на открытом воздухе, нередко на действующих предприятиях, продолжается по общему правилу длительное время, в виде общего правила обладает повышенной опасностью для окружающих, вследствие чего проводится на основе согласованных с компетентными органами проектов, предполагает активное участие заказчика (его представителей) в ходе выполнения работ [1, с.314].

В системе хозяйственных договоров, заключаемых субъектами хозяйствования различных форм собственности, особое место занимает договор строительного подряда в силу специфики его предмета, существенных условий, правового регулирования и других обстоятельств. Договор строительного подряда является одним из наиболее распространенных на практике видов договора подряда.

Заключение договора строительного подряда является важнейшим этапом формирования договорных отношений. Именно на этой стадии закладывается фундамент дальнейших взаимоотношений сторон и во много предопределяется ход исполнения сделки. Недостаточное внимание к процессу заключения договора может стать причиной признания его в дальнейшим незаключенным, установления факта ничтожности сделки, признание договора недействительным в судебном порядке либо возникновения ряда других негативных последствий при исполнении сторонами договорных обязательств [1, с.318].

О значении договоров строительного подряда можно судить по тем прогнозам, которые содержатся в Программе социального и экономического развития Республики Беларусь на 2016 - 2020 годы. За пятилетие намечено построить 18 млн. кв. метров жилых помещений, в том числе 1,55 млн. кв. метров для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на государственную поддержку. Обеспеченность населения жильем в расчете на одного жителя увеличится с 26,5 кв. метра в 2015 году до27,3 кв. метра в 2020 году [2].

Особенности, которые отличают договор строительного подряда, а также большой массив и динамичное изменение законодательства, регулирующего отношения в сфере строительства, в том числе в части самого понятия договора строительного подряда, повышают актуальность исследований по этой теме. Однако в Республике Беларусь не так много научных публикаций и других исследований по названной проблеме (кроме учебников и учебных пособий). Однако объемы строительства, практика заключения и исполнения договоров строительного подряда, а также практика хозяйственных судов Беларуси по разрешению споров, вытекающих из названных договоров, показывают необходимость более углубленного их изучения.

Данный вид договора имеет различные подвиды: непосредственно договор о строительстве объекта, договор текущего и капитального ремонта зданий и сооружений, договор на выполнение монтажных работ и многие другие.

Дефиниция понятия договора строительного подряда содержится в ст. 696 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). В ней указано: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену [3]. То есть договор строительного подряда является не только консенсуальным и возмездным, но и взаимным.

Договор строительного подряда является основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения участников строительства. Его предметом может быть строительство объекта в целом, а также выполнение отдельных видов (этапов, комплексов) строительных, монтажных, пуско-наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор строительного подряда заключается также на реконструкцию или капитальный ремонт предприятия, здания, сооружения или иного объекта, если на проведение соответствующих работ разрабатывается проектная документация (п. 2 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда (в дальнейшем – Правила)) [4].

Сторонами договора подряда выступают заказчик и подрядчик. Однако в реализации конкретных строительных проектов во всех случаях кроме заказчиков и строительных организаций участвует множество других лиц (инженер, архитектор и др.).

Заказчик (застройщик) – инвестор или лицо, уполномоченное инвестором, привлекающее подрядчика для реализации инвестиционного проекта путем заключения договора строительного подряда. Заказчик под свою ответственность задумывает строительное дело и реализует свой план. Это имеет существенное значение для определения его статуса. Поскольку заказчик несет финансовый риск, и строящийся объект должен соответствовать его намерениям, он имеет обширные полномочия формулировать указания относительно действий всех других участников строительства, является для них решающей инстанцией [28, с.146].

В роли заказчиков могут выступать физические и юридические лица Республики Беларусь и других государств. Застройщик, при наличии необходимых лицензий, вправе осуществлять строительство объекта собственными силами без привлечения подрядчика. В этом случае он выполняет обязанности и заказчика и подрядчика. 

Однако функции заказчика зачастую требуют специальных знаний. Поэтому, согласно п. 7 Правил заказчик часть своих обязанностей, вытекающих из законодательства или договора подряда, а также полномочий по принятию от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может передать соответствующему субъекту хозяйствования, заключив договор на оказание услуг [4]. 

В ст. 704 ГК такой особый специалист именуется инженером (инженерной организацией), в функции которого входит подготовка, осуществление надзора и контроля над выполнением строительного проекта, обеспечение применимости результатов строительных работ в будущем и соответствие их требованиям технических норм. Он может осуществлять общее руководство проектом и консультирование заказчика [3].

Договор на инженерные услуги заключается письменно в форме единого документа. Заказчик не может передавать инженеру функции, касающиеся: принятия решения о строительстве объекта, выполнении работ; утверждения проектно-сметной документации; проведения подрядных торгов и утверждения их результатов; передачи подрядчику строительной площадки; утверждения состава приемочной комиссии и акта приемки объекта от подрядчика. Указанные функции выполняются исключительно самим заказчиком.

Застройщики являются, как правило, инвесторами. Инвестор может сам выступать в роли застройщика или возлагать соответствующие функции на других лиц. В этом случае между инвестором и застройщиком заключается инвестиционный договор, по которому инвестор обязуется передать, а застройщик обязуется принять инвестиционное имущество в целях реализации инвестиционного проекта собственными силами либо путем заключения договора строительного подряда. Таким образом, опираясь на инвестиционный договор, лицо заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика [29, с.19].

Обязанности заказчика вытекают из условий договора, а также обязательных нормативно-технических предписаний. Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок для строительства такой площади и в таком состоянии, какие указаны в договоре строительного подряда. При отсутствии в договоре таких указаний площадь и состояние земельного участка должны обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок [3]. 

В случаях и порядке, предусмотренном договором, на заказчика возлагается такая обязанность, как передача подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечение транспортировки грузов, временная подводка сетей энергоснабжения, водо- и газопровода и оказание других услуг [3].

Обязанность заказчика предоставить земельный участок включает выполнение им всего комплекса мероприятий по освобождению строительной площадки и созданию условий для беспрепятственного производства работ, в том числе создание геодезической основы для строительства; получение разрешений на производство работ в зоне линий электропередач, связи, подземных коммуникаций; вырубку и пересадку деревьев, снос зданий, сооружений и переселение граждан и т. п. Все данные моменты отражаются в акте, который подписывается представителями заказчика и подрядчика. Земельный участок передается в границах, установленных актом отвода.

Договор строительного подряда является основным документом, регулирующим отношения сторон в процессе строительства. В большинстве случаев договор строительного подряда действует продолжительный период времени, в течение которого могут измениться различные обстоятельства, которые потребуют внесения изменений в договор или даже его расторжение [38, с.35].

Под изменением или расторжением договора понимается акт, направленный на изменение его условий или на досрочное прекращение его действия.  

Еще на стадии заключения договора стороны могут предусмотреть основания его изменения и расторжения – обстоятельства, с которыми стороны или законодательство связывают необходимость внесения изменений в договор или прекращения его действия.

Изменения и дополнения в договор строительного подряда вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения.

Изменение условий договора в период его исполнения возможно по соглашению сторон, кроме изменения существенных условий договора, на основании которых определялся победитель подрядных торгов.

Изменения существенных условий договора возможно только в случаях:

1) реорганизации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;

2) необходимости изменения сроков строительства объекта (выполнения строительных работ) в случаях, предусмотренных в части первой п.75 Правил;

3) существенного увеличения стоимости строительства объекта (выполнения строительных работ) вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства [4].

Если одной из сторон договора строительного подряда стали известны обстоятельства, требующие изменения условий договора, то она уведомляет об этих обстоятельствах другую сторону в письменной форме и готовит предложение об изменении условий договора.

Другая сторона договора в течение 5 рабочих дней рассматривает предложение об изменении договора и:

– подписывает дополнительное соглашение к договору;

– соглашается на расторжение договора по соглашению сторон;

– отказывается от исполнения договора.

Если стороны своевременно не приняли мер по изменению условий договора, они обязаны выполнять условия заключенного договора, кроме случаев изменения законодательства, регулирующего их отношения при исполнении договора [4].

Основания для одностороннего отказа от договора строительного подряда перечислены в ст.309, 670 и 672 ГК, а также пп. 74, 79, 80 Правил.

Изменение условий договора строительного подряда невозможно в случаях:

1. уже исполненного условия по договору (согласно п. 4 ст. 423 ГК);

2. изменения по соглашению сторон существенных условий договора, на основании которых определяется победитель торгов (п. 72 Правил). Исключения составляет реорганизация юридического лица, являющегося одной из сторон договора (п. 73 Правил) [4].

При любом изменении обстоятельств у сторон договора внесение изменений в договор является правом, а не обязанностью сторон.

Расторжение договора строительного подряда может происходить несколькими способами, такими, как:

1. По соглашению сторон;

2. По требованию одной из сторон в судебном порядке;

3. Односторонний отказ от исполнения договора;

4. Окончание срока действия договора, влекущее прекращение обязательств сторон [40, с.31].

Исходя из практического опыта, при заключении договора целесообразно согласовывать заранее:

1. Порядок расторжения договора по соглашению сторон;

2. Основания расторжения договора в судебном порядке;

3. Основания одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично;

4. Порядок одностороннего отказа (полностью или частично) от исполнения договора;

5. Момент расторжения договора [40, с.31]. 

Подробнее остановимся на расторжении договора по соглашению сторон как наиболее распространенного. Для такого вида расторжение должны быть соблюдены все условия совершения сделки (крупная сделка, полномочия подписантов и т.д.). Кроме того, соглашение сторон об расторжении договора не может нарушать императивных норм законодательства (пример: нельзя фиксировать отказ от осуществления принадлежащих прав [3].

На основании проведенного исследования нами были сформулированы следующие выводы.

Договор строительного подряда является сложным хозяйственным договором, объемным по содержанию (к нему прилагается множество приложений, уточняющих положения договора, такие как ведомость объемов и стоимости работ, протокол согласования договорной (контрактной) цены, график производства работ, график платежей, общие требования в области охраны труда, общие требования и т.д.).

С уверенностью можно констатировать то обстоятельство, что строительство занимает особое место среди других отраслей материального производства, поскольку строительные отношения имеют свою особую специфику. Отличительной особенностью этого договора является то, что стороны обширно взаимодействуют друг с другом, это связано с обязанностью заказчика, создать для подрядчика необходимые условия для проведения работ. Договор строительного подряда относится к категории договоров направленных на выполнение работ.

Являясь одним из видов договора подряда, строительный подряд охватывает комплекс работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту предприятий, зданий (в том числе жилых домов) или иных объектов, а также выполнение связанных с ним пусконаладочных, монтажных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Надлежащее исполнение условий договора строительного подряда является основой выполнения планов строительства. Договорные отношения при строительстве объекта достаточно сложны, и полностью осветить все нюансы в рамках выполнения дипломной работы не представляется возможным. Однако анализ договорных отношений в рамках договора строительного подряда позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, производственная специфика строительства в Республике Беларусь порождает общественные отношения, которые возникают в связи с возведением соответствующих объектов, выполнением отдельных работ. Издаются многочисленные нормативные правовые акты, регулирующие эти отношения. В результате чего сформировалось национальное строительное законодательство, представляющее собой совокупность правовых актов разного уровня – от законов до ведомственных актов Министерства архитектуры и строительства, которые регламентируют строительную деятельность.