Кадастровая оценка земель в Республике Беларусь

Актуальность темы. Сбалансированное планирование доходов региональных бюджетов, а также эффективное и рациональное управление земельными ресурсами урбанизированных территорий требуют методически корректного определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, поскольку она является базой для расчета земельных платежей.

Многофакторная линейная производственная функция (ПФ) урожайности зерновых и зернобобовых культур от формирующих ее ресурсных факторов (бонитет пашни, органические и минеральные удобрения, пестициды) была построена по данным для сельскохозяйственных организаций в разрезе всех 118 административных районов Беларуси за 2011–2017 гг. 

На этапе создания инфраструктуры пространственных данных в Республике Беларусь важным этапом является формирование и последующее ведение, актуализация и публикация в открытом доступе информации как государственных информационных ресурсов земельного кадастра, так и геопространственной информации организаций и ведомств, осуществляющих учет и ведение общественно значимой информации по всей стране. 

Публичная кадастровая карта Республики Беларусь (далее – ПКК) – геоинформационная система, предназначенная для ознакомления всех заинтересованных лиц с пространственными и другими данными регистров и реестров государственного земельного кадастра Республики Беларусь, а также с иными пространственными данными по согласованию с их правообладателями. Владелец ПКК – Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь. 

ПКК является современным информационным решением в сфере геоинформационных систем и позволяет повысить уровень информационной грамотности граждан в области земельного администрирования, принимать управленческие решения бизнесу и власти, а ГИС технологии, несомненно, стали сквозными технологиями процессов цифровизации нашей страны.

На основе анализа зарубежного опыта можно сделать вывод, что большинство стран используют налоговые системы, основанные на рыночной стоимости. Оценка качества проводится на регулярной основе. 

Во многих странах планируется обновление последних результатов крупномасштабных оценок с использованием современных технологий автоматизации. Введение фактора изменения цены в результаты предыдущей кадастровой оценки позволит актуализировать данные и максимально приблизить их к рыночным. 

Рекомендуется проводить последующую кадастровую оценку каждые четыре года, что позволит сбросить накопившиеся ошибки. Необходимо опробовать метод онлайн-оценки качества землеустройства на основе полученных кадастровых значений.

На основе приведенных данных можно сделать вывод, что новая кадастровая оценка объектов недвижимого имущества позволит в значительно степени увеличить поступление налога на недвижимость в бюджет Республики Беларусь. Кроме того, данная методология обеспечит справедливое перераспределение налоговой нагрузки между плательщиками, поскольку её применение позволит в большем объеме взимать налоги с недвижимости, имеющей большую стоимость, и в меньшем объеме – с недвижимости, имеющей меньшую стоимость.

В настоящее время прорабатываются дальнейшие планы по внедрению кадастровой оценки объектов недвижимости по всей стране, однако на это потребуется время (по расчётам аналитиков около 7 лет), поскольку проведение оценки всех объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Беларусь это сложный и длительный процесс [3].

Статистические параметры в целом мало изменились по сравнению с периодом 2011–2014 гг.: несущественно выросли лишь среднее, минимальное и максимальное значения урожайности, а ее вариация уменьшилась. При этом максимальное значение осталось за Гродненским районом, минимальное – за Россонским районом Витебской области и различие составляет 3,5 раза [7].

В результате снижения внесения удобрений и применения пестицидов в 2015–2017 гг., в рассматриваемый период в целом снизились средние и экстремальные значения этих факторов, возросла их вариация и различия между районами. Исключением являются органические удобрений, минимальный уровень внесения которых заметно вырос и теперь относится к Ушачскому и Дубровенскому районам Витебской области, а также Хотимскому району Могилевской области, причем их различие с сохранившим лидерство Барановичским районом сократилось с 25 до 14 раз.

На фоне снижения уровней применения минеральных удобрений возросла их вариация и различия между районами. Так, различия во внесении минеральных удобрений между Гродненским и Ганцевичским районами выросли до 2,3 раза, азотных удобрений между этими же районами – до 3,1, фосфорных удобрений между Дзержинским и Глусским районами – до 3,3, калийных удобрений между Гродненским и Добрушским районами – до 2,0 раз.

Со времен проведения земельной реформы в 90-х годах XX века и по настоящее время рациональное использование имеющихся земельных ресурсов является первостепенной задачей развития экономики страны. Кроме того, в условиях рыночной экономики данная задача заключается в организации не только сельскохозяйственных угодий, но и всего земельного фонда страны не зависимо от формы собственности или организации производства [3, с. 87]. 

С появлением в 1990 г. Закона «О собственности в Республике Беларусь» [1] в стране начинает формироваться рынок недвижимости, а с появлением в 1993 г. Закона «О праве собственности на землю» [2] начинает формироваться свободный рынок земельных участков, находящихся в частной собственности (это, как правило, участки для строительства и обслуживания жилого дома, участки в садоводческих товариществах). 

Для регистрации прав на недвижимость, обеспечения сохранности и юридической безопасности правообладателей объектов недвижимости в 1998 г. создается Национальное кадастровое агентство (НКА) Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь (Госкомимущество).

Одной из задач, которая стояла перед агентством уже в то время, – пересмотреть принципы и подходы к оценке налоговой базы земельного налога (пока только земельного налога). В этот же период НКА начинает международное сотрудничество с Национальной земельной службой Швеции, где уже несколько десятилетий существовала массовая (кадастровая) оценка недвижимости, основанная на рыночной информации (то есть на информации о ценах купли-продажи объектов недвижимости и т.п.). В НКА и территориальных организациях по государственной регистрации разрабатывают и внедряют Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), как составную часть государственного земельного кадастра [3, с. 88].

Отметим, что с 1 января 2010 г. по 1 января 2017 г. для целей налогообложения налоговая база земельного налога пересчитывалась из долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь (далее по тексту – Национальный банк), установленному на 1 января года уплаты налога (кадастровая оценка выполняется в двух валютах – долларах США и белорусских рублях). Это имело свои трудности и проблемы. Но с 2017 г. правила изменились.

Под системой управления земельными ресурсами понимают систематическое, целенаправленное и сознательное воздействие государства и общества на земельные ресурсы [3, с. 90]. 

Элементами этой системы являются: 

1) планирование и прогнозирование использование земельных ресурсов; 

2) экономическое стимулирование грамотной организации земельного фонда; 

3) информационное обеспечение управления земельными ресурсами; 

4) нормативно-правовая база использования земельных ресурсов; 

5) мониторинг земель; 

6) проведение землеустройства; 

7) контроль за рациональным использование и охраной земель. Экономическая важность грамотной организации земель заключается в отчислении налогов в местные и региональные бюджеты. 

Согласно действующему Налоговому кодексу [3], величина земельного налога зависит от полученной в процессе кадастровой оценки стоимости. Установление обоснованной платы на землю становится возможным при грамотно рассчитанной кадастровой стоимости. Кроме того, кадастровая оценка играет огромную роль в разработке и обосновании проектных решений и составлении договоров аренды или купли-продажи на вторичном рынке, что еще раз доказывает ее значимость как экономического инструмента управления ресурсами. 

Для органов государственной исполнительной власти объективные результаты кадастровой оценки служат основой проведения рациональной земельной и налоговой политики. Политика использования земельных ресурсов должна основываться на рациональном использовании и охране земельного фонда, что требует постоянного контроля. Для этих целей существует государственный мониторинг земель [2, с. 33]. 

Мониторинг земель осуществляется с целью уточнения качественных и количественных характеристик объекта, таких как состояние почв, нарушение или деградация земель и др. Такие наблюдения крайне важны при проведении кадастровой оценки, которая должна основываться на актуальных данных о состоянии оцениваемого объекта. С одной стороны, действующая методика кадастровой оценки должна учитывать все воздействия на землю. 

Исходя из определения, кадастровая стоимость — полученная в процессе проведения кадастровой оценки величина, основанная на учете особенностей каждого объекта недвижимости. 

В Республике Беларусь, как и в большинстве стран мира, кадастровая оценка является основой для исчисления платежей в бюджет в виде налога. Также кадастровая оценка земель и земельных участков используется и для других целей:

– установление начальных цен на аукционах;

– предоставление земельных участков в частную собственность граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;

– ипотека земельных участков;

– совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности по их возмездному отчуждению;

– определение платы за право заключения договоров аренды;

– выкуп земельных участков при их изъятии для государственных нужд;

– оценка недвижимого имущества;

– градостроительное планирование;

– определение размера денежной компенсации наследникам при принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя [2].

В рассматриваемый период в целом наблюдалось снижение чувствительности зернопроизводства к использованию ресурсных факторов. Особенно низким она была в 2015 г., что несущественно отразилось на урожайности, которая оказалась второй по величине за 2011–2017 гг. В то же время максимальное значение эластичности приходится на 2013 г., для которого урожайность зерновых и зернобобовых в эти годы была самой низкой. Все это лишь подтверждает необходимость весьма осторожного использования урожайности в качестве показателя эффективности использования земель. Оценки эластичности ресурсных факторов показывают наибольший вклад бонитета почв в общую эластичность зернопроизводства во все исследуемые годы, далее по значению идут минеральные (азотные) удобрения и пестициды, а минимальным вкладом характеризуются органические удобрения.

Согласно регрессионным остаткам, повышенной эффективностью использования земельных ресурсов отличаются: Круглянский, Шкловский, Мстиславский, Кличевский, Горецкий, Костюковичский, Хотимский районы Могилевщины; Мостовский, Берестовицкий, Кареличский, Гродненский и Зельвенский районы Гродненщины; Речицкий, Добрушский, Брагинский и Лоевский районы Гомельшины; Оршанский и Дубровенский районы Витебщины. Пониженной эффективностью характеризуются: Кормянский, Рогачевский и Наровлянский районы Гомельской области; Смолевичский, Слуцкий, Столбцовский, Копыльский, Солигорский и Узденский районы Минщины; Свислочский, Лидский, Ивьевский, Щучинский, Ошмянский районы Гродненской области; Глусский, Быховский, Бобруйский и Чериковский районы Могилевской области; Толочинский район Витебской области; Брестский район.

Сопоставление показывает, что первая группа районов заметно превосходила вторую группу по уровню урожайности (39,3 и 31 ц/га соответственно) при практически равных и даже более низких значениях бонитета почв (32,4 и 32,9 балла), внесении органических (5,1 и 5,4 т/га) и минеральных (246 и 242 кг NPK /га) удобрений и пестицидов (2,36 и 2,41 кг/га соответственно).

Роль отдельных факторов в изменчивости урожайности зерновых культур сельскохозяйственных организаций по административным районам существенно не отличалась от рассмотренного нами ранее периода 2011–2014 гг. [9] и здесь не приводится.

В целом оценки показывают, что повышенным уровнем урожайности характеризовались сельскохозяйственные организации районов c высоким уровнем плодородия почв, повышенными дозами внесения минеральных, прежде всего азотных, удобрений, а также интенсивным применением пестицидов. Основными причинами пониженной урожайности является невысокое плодородие почв и необеспеченность сельскохозяйственных организаций факторами интенсификации зернопроизводства.

Оценки показывают, что максимальные преимущества в урожайности районов присущи их положительным аномалиям по бонитету почв и пестицидам (1,9 раза), по минеральным удобрениям (1,7 раза) и органическим удобрениям (1,6 раза). При этом по трем первым факторам районы с положительными аномалиями урожайности характеризовались меньшим распространением осушенных земель в посевах (0,2–0,4). В то же время по органическим удобрениям эти районы неотличимы по участию осушенных земель в посевах (1,0).

Материальной основой существования любого государства является наличие бюджетных средств, пополняемых за счет налогов. И в то же время одной из самых актуальных задач для правообладателей считается установление социально справедливой стоимости одного из видов доходов налога на недвижимость, размер которого напрямую зависит от стоимости определенного дохода. кадастровая стоимость. И чем ближе кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная методами массовой оценки, к его реальной рыночной стоимости, тем справедливее величина налоговой нагрузки на собственника объекта недвижимости [1].

 Однако из-за того, что каждый объект недвижимости подлежит налогообложению, проведение индивидуальной оценки огромного количества объектов представляется очень сложным и даже невозможным. 

Необходимо усовершенствовать существующую методологию кадастровой оценки, при этом важно отметить, что проблемы возникают уже на этапе сбора исходной информации, а также применяемых моделей кадастровой оценки, квалификации исполнителей и т.д. кадастровая оценка привела к появлению системы оспаривания, при этом совершенно очевидно, что количество обращений в суды и комиссии напрямую зависит от адекватности применяемой методологии и используемых моделей кадастровой оценки [8].

Одной из причин появления ошибок в результатах государственной кадастровой оценки в современных условиях является отсутствие достоверной и полной информации об основной характеристике информации о расположении границ значительного количества объектов недвижимости в USRN, например:

содержащиеся в базе данных и не имеющие информации о расположении границ (координаты характерных точек границ), со статусом «ранее учтенные» (не отображаются на общедоступной кадастровой карте).

Формирование действующей системы кадастровой оценки земель в России представляет собой планомерный результат ее исторического развития. Начиная с конца 90-х гг., земельная реформа создала предпосылки для развития рынка недвижимости, совершенствования системы налогообложения и оценки земли, что, в свою очередь, сопровождалось разработкой и совершенствованием законодательства. В развитии и становлении кадастровых работ по оценке земельных ресурсов для целей налогообложения можно выделить три этапа:

Принятие закона «О плате за землю» определило, что использование земли является платным [9]. На этом этапе в крупных городах России начали создаваться карты социально-экономического зонирования с учетом градостроительной ценности территории. В Санкт-Петербурге было выделено 284 социально-экономических зон, которые были объединены в 19 зон градостроительной ценности [1]. Каждая зона объединяла территории базисных кварталов со схожей инфраструктурой и близкими по значению главными показателями оценки земли.

Данный этап можно охарактеризовать также как этап корректировок, поскольку у населенных пунктов возникла необходимость введения корректировок в утвержденные схемы социально-экономического зонирования территорий, а в некоторых случаях и обновления существующих схем ценового зонирования. Однако, такой механистический подход, например в Санкт-Петербурге, постепенно приводил к расхождению величин индексированной ставки земельного налога с реальной (фактической по месту) на территориях зон с развивающейся инфраструктурой.

Начало этому этапу положило Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценки земель», которое установило требование к обязательному проведению кадастровой оценки земель в период с 1999-2001 гг. [6]. Результатом проведенных работ стало определение кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов, как базы для налогообложения.

Указанные выше этапы создали правовую основу для развития системы кадастровой оценки. В настоящее время система нормативно-правовой документации, регулирующей вопросы проведения ГКО земель населенных пунктов, сформирована и регулируется с правовой точки зрения согласно [39].Технический же аспект оценки заложен в разработанных методиках ГКО земель населенных пунктов [7].

Первая Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) была разработана Росземкадастром в 2000 году. Она основывалась на совмещении результатов экспертного градостроительного анализа с распределением рыночных показателей отдельных сегментов городского рынка недвижимости для создания налогооблагаемой базы. Данная методика в последствии стала основой для утвержденной в 2002 году Методики ГКОЗП (Методика 2002 года) [8].

1. Таким образом, роль кадастровой оценки в системе управления земельным фондом крайне велика. 

Со времен проведения земельной реформы в 90-х годах XX века и по настоящее время рациональное использование имеющихся земельных ресурсов является первостепенной задачей развития экономики страны. Кроме того, в условиях рыночной экономики данная задача заключается в организации не только сельскохозяйственных угодий, но и всего земельного фонда страны не зависимо от формы собственности или организации производства. 

С экономической стороны использования земельных ресурсов она становится рычагом регулирования земельных отношений, выступая инструментом установления обоснованной и выгодной всем участникам этих отношений платы за землю. 

Элементами этой системы являются: 

1) планирование и прогнозирование использование земельных ресурсов; 

2) экономическое стимулирование грамотной организации земельного фонда; 

3) информационное обеспечение управления земельными ресурсами; 

4) нормативно-правовая база использования земельных ресурсов; 

5) мониторинг земель; 

6) проведение землеустройства; 

7) контроль за рациональным использование и охраной земель. Экономическая важность грамотной организации земель заключается в отчислении налогов в местные и региональные бюджеты. 

2. Работа по созданию геопространственной составляющей почтовых индексов в Республике Беларусь была реализована впервые. На сегодняшний день ПКК является единственной платформой, на которой отображены границы зон действия почтовых индексов. Ведение почтового кода (индекса) осуществляет республиканское унитарное предприятие «Белпочта» (далее – РУП «Белпочта»).

3. На основе анализа зарубежного опыта можно сделать вывод, что большинство стран используют налоговые системы, основанные на рыночной стоимости. Оценка качества проводится на регулярной основе. Во многих странах планируется обновление последних результатов крупномасштабных оценок с использованием современных технологий автоматизации. Введение фактора изменения цены в результаты предыдущей кадастровой оценки позволит актуализировать данные и максимально приблизить их к рыночным.  Его следует использовать только в том случае, если рыночная стоимость изменяется более чем на 10% (аналогично Словении). Система мониторинга рынка недвижимости, сформированная на основе анализа цен сделок и котировок, позволит выявить пределы изменения рыночных цен в течение рассматриваемого периода.  Рекомендуется проводить последующую кадастровую оценку каждые четыре года, что позволит сбросить накопившиеся ошибки. Необходимо опробовать метод онлайн-оценки качества землеустройства на основе полученных кадастровых значений.

4. Очевидно, что в условиях республики необходимо развивать и вовлекать в гражданский оборот права аренды и права собственности на земельные участки. Чтобы право аренды стало объектом рыночных отношений, необходимо создать первичный рынок права аренды земли. Для этого государство должно прибегать к платным формам уступки права аренды. Земля должна быть распределена платно: по договоренности или на аукционе.

5. Все рассмотренные подходы к оценке земель не исключают, а дополняют друг друга. Они отражают процесс усложнения экономической оценки земельных ресурсов как явления экономической жизни и различные уровни его теоретического и прикладного анализа.

6. Все рассмотренные подходы к оценке земель не исключают, а дополняют друг друга. Они отражают процесс усложнения экономической оценки земельных ресурсов как явления экономической жизни и различные уровни его теоретического и прикладного анализа. В перспективе направления использования кадастровой стоимости земель, земельных участков могут меняться по мере совершенствования действующего законодательства, определяющего порядок ее применения. Земельные отношения - одна из наиболее реформируемых сфер экономики. Достаточно вспомнить земельные реформы 1861, 1906-1917, 1927-1934, 1991-1998, 1999-2005 годов. как наиболее ярко характеризующие процессы распределения и использования земельных ресурсов страны. Оценка земли и других природных ресурсов - важная область теоретических и прикладных исследований в области оценки собственности. Даже, скорее, прикладные, поскольку основные теоретические положения были разработаны еще в 18 веке классиками экономической теории Адамом Смитом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом и с тех пор не претерпели принципиальных изменений. Современное состояние земель и почв в первую очередь определяется деятельностью человеческого общества. Способы и методы воздействия человека на Землю разнообразны и зависят от уровня развития производительных сил. Поэтому одной из основ устойчивого развития общества является организация рационального использования и охраны земель и почвенных ресурсов.