Договор аренды (общие положения): теория и практика применения

На сегодняшний день договор аренды является одним из самых распространенных договоров, которые заключаются как в сфере личного потребления, так и в сфере предпринимательства.

Интересы сторон, которые участвуют в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Зачастую купля-продажа является невыгодной ни собственнику, ни лицу, которое нуждается только во временном использовании имущества. Данные экономические причины непосредственно и породили данные отношения. В связи с переходом Республики Беларусь к рыночной экономике арендные правоотношения получили существенное развитие, возникли новые виды арендных обязательств, в частности, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Институт аренды (найма) берет свои истоки еще из римского права. Объектом найма в то время были незаменимые и потребляемые вещи. Такое требование обусловлено тем, что возвратить необходимо было ту же вещь, что была передана, что нельзя было уничтожить в процессе ее использования. То есть при такой аренде вещь не должна была утратить своих натуральных свойств. Н. Б. Новицкий отмечал, что в римском праве потребляемые вещи ни в коем случае не могут быть объектом отношений найма [1, с. 186].

Обращаясь к работам отечественных правоведов, следует отметить, что требования римского права относительно объекта найма были восприняты и советским правом. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что объектом договора имущественного найма может быть только незаменимая вещь: «незаменимые вещи не являются пригодными для найма в связи с тем, что, передавая их другому, ждет не те же вещи, а лишь подобные, следовательно, передача заменимых вещей пересекается с перенесением права собственности, что абсолютно противоречит сущности договора найма» [2, с. 356].

В 1990 году был принят Закон Республики Беларусь «Об аренде». Данный нормативный правовой акт урегулировал отношения, которые возникали при заключении и исполнении договоров аренды природных ресурсов, а также имущества.

Предмет договора аренды – это данные, которые позволяют определить имущество, переданное арендатору в качестве объекта аренды.

Как уж упоминалось, ГК определено, что договор аренды следует считать заключенным только в случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Часть 3 ст. 578 ГК определяет, что в каждом договоре аренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить то имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае отсутствия таких данных договор аренды считается незаключенным ввиду отсутствия между сторонами соглашения об условии объекта договора аренды [5].

Судебная практика исходит из вышеуказанной нормы ГК и в случае отсутствия между сторонами договора аренды договоренности о предмете договора, указывает на это обстоятельство в мотивировочной части решения.

Соответственно, предмет договора – это существенное условие договора аренды.

Предмет договора аренды – это объект арендных отношений. В первую очередь, предметом договора аренды является именно имущество.

Вместо понятия «имущество» порой используется понятие «вещь». Во многом они полностью совпадают, так как в качестве имущества зачастую выступают такие предметы материального мира, которые обладают признаками вещи. Однако термин «имущество» намного шире понятия «вещь».

Понятие имущества ГК не содержит, однако можно обратиться к иному законодательству Республики Беларусь. Статья 1 закона Республики Беларусь от 20 июля 2006 года № 165-З «О борьбе с коррупцией» определено, что имущество – это любые недвижимые и движимые вещи (включая деньги и ценные бумаги), в том числе имущественные права, установленные гражданским законодательством Республики Беларусь [33].

А. М. Гатин отмечает, что предметом аренды могут быть лишь вещи индивидуально-определенные и непотребляемые [34, с. 177].

Обратимся к ГК. Ст. 578 ГК устанавливает примерный перечень объектов аренды.

Заключение договора аренды, как уже отмечалось, происходит по определенным правилам.

Заключение договора аренды осуществляется по правилам, установленным ГК и Постановлением № 16.

Заключение договора – это одна из самых важных стадий договорных отношений. Именно от данной стадии зависит коммерческий успех, стабильность экономики конкретного субъекта договорных отношений.

Заключению договора, как правило, предшествуют так называемые преддоговорные контакты. Они устанавливаются с целью выявления истинных намерений контрагентов, их финансовых возможностей, определения цены будущего договора с учетом затрат, разработки проектно-технической, сметной и иной документации, согласования иных аспектов, необходимых для заключения и исполнения договора [54, с. 212].

ГК такой преддоговорной контракт именует как предварительный договор. Согласно п. 1 ст. 399 ГК в соответствии с предварительным договором стороны обязуются заключить договор в будущем на условиях, которые уже определены в данном предварительном договоре [5].

Предварительные договоры необходимо отличать от встречающихся на практике соглашений (протоколов) о намерениях. Последние только закрепляют желание сторон вступить в договорные отношения в будущем. Несоблюдение соглашений (протоколов) о намерениях не влечет каких-либо правовых последствий [55, с. 242].

Предварительный договор вовсе не является обязательным этапом заключения договора аренды, это лишь возможность.

Применительно к договору аренды, предмет предварительного договора – это обязательство сторон по заключению договора аренды в будущем на тех условиях, что согласованы стороны в предварительном договоре.

Форма предварительного договора аренды – та же, что и основной договор, то есть письменная или устная. Если форма основного договора законодательством не определена, то форма предварительного договора является письменной.

Целью настоящего дипломного исследования являлось исследование понятия и особенностей правового регулирования договора аренды, общих положений теории и практики применения договора аренды в Республике Беларусь.

Для достижения данной цели были решены следующие задачи:

-определены понятие и сфера применения договора аренды;

-охарактеризована правовая природа договора аренды;

-рассмотрена правовая основа заключения, исполнения договора аренды;

-дана характеристика предмета и сторон договора аренды;

-определены цена и срок договора аренды;

-охарактеризованы форма и содержание договора аренды;

-рассмотрен процесс заключения договора аренды;

-дана характеристика процесса изменения и расторжения договора аренды;

-определены меры гражданско-правовой ответственности за нарушение договорных обязательств.

Договор аренды есть один из видов гражданско-правовых договоров, которые направлены на передачу имущества.

Договор аренды в соответствии с действующим ГК – это договор, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сфера его применения охватывает бытовую сферу, сферу финансов, сферу хозяйственной деятельности и так потом.

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, взаимным и возмездным.

Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения о всех его существенных условиях, а момент вступления в силу договора никак не связан с передачей арендованного имущества.

Договор аренды предполагает наличие двух сторон, соответственно, является взаимным. Каждая из сторон наделена совокупностью взаимных прав и обязанностей.

Возмездный характер договора аренды прямо вытекает из определения, данного в ГК («арендатор обязан вносить плату за пользование и владение или же пользование арендованным имуществом»).