Залог как способ обеспечения кредитного обязательства

Залог как институт начал возникать в древних цивилизациях. В Вавилоне, даже в 6-м веке до нашей эры, банкиры, как было известно, выдавали ссуды под залог различных ценностей. Также залог упоминается в древнеиндийском источнике правовых законов Ману (II век до н.э.), где определенные нормы уже были присвоены такому явлению, и одной из восемнадцати причин возможности судебного разбирательства была передача собственности в качестве залога [43, с. 115]. Как известно, на гражданское право, а также на правовые системы многих государств в целом существенное влияние оказало достаточно развитое римское право. Тем не менее, даже в то время и на этом уровне развития римского права был известен залог. Понимание залога было для нас в приблизительном общепринятом смысле, поэтому, без всякого сомнения, римское право оказало огромное влияние на формирование правовых норм многих европейских государств [11]. Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena). Во времена римского частного права «залог делался одним из способов вещного обеспечения кредитора, посредством действительной передачи известной вещи, даже с правом продать таковую в случае неудовлетворения» [46, с. 35]. Первоначальной формой вещного обеспечения, которую в древнем Риме стали называть залогом, была фидуция ( fiducia cum creditore). Суть фидуции заключалась в получении кредитором титула собственника на переданное должником имущество, но с оговоркой возврата как имущества, так и титула собственника с момента надлежащего исполнения обязательств должником. Вернуть имущество и титул должнику при надлежащем исполнении обязательства считалось делом чести. Кредитор нес убытки, гораздо большие, чем сохранение владения имуществом, поэтому механизм фидуции работал более или менее исправно, закладывая своего рода основы института добросовестности, так активно распространяющегося в настоящий момент. Так же, как и в настоящее время находились недобросовестные кредиторы, вынуждавшие вырабатывать систему «противовесов», поэтому позднее должнику, исполнившему обязательство, предоставили право предъявлять иск к кредитору о возврате вещи (actio fiduciae). В случае неисполнения должником обязательства вещь оставалась в собственности кредитора, несмотря на соразмерность цены долга и цены заложенной вещи. Передавая имущество, должник по умолчанию соглашался с условной соразмерностью цены залогового имущества и цены долга, хотя фактически данные величины могли не совпадать. Соотношение нескольких залоговых прав на одну и ту же вещь определялось их старшинством, то есть временем их возникновения. Если суммы, вырученной от продажи заложенной вещи, не было достаточно на удовлетворение требований всех залогопринимателей, получивших выплату не всей цены долга, они имели обязательственный иск к должнику в общем порядке. Вскоре, как пишет И.Б. Новицкий, «наряду с залогом вещей признали возможным залог обязательства» и всего, что может быть предметом продажи [12]. Другой, более развитой формой залога был пигнус. При залоге типа пигнус должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение. Наиболее совершенную форму залога представляла собой ипотека. При ипотеке вещь, переданная в залог, оставалась во владении собственника и не переходила к кредитору. Само слово «ипотека» берет начало от греческого понятия (от hypotheke), введенного в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем Солоном, одним из так называемых семи мудрецов, в начале VI в. до Рождества Христова. Солон разработал рациональный способ обращения личной ответственности в ответственность имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии заимодателя на сумму заключенной кредитной сделки. Такой столб назывался ипотекой (подставкой), и слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него «все приведенное, привезенное, принесенное» [22, с. 78]. Появление залога в праве на Руси можно отнести примерно к XIV веку. Как пишет А.С. Звоницкий, залог впервые упоминается в актах XIII  XIV веков в области северо-западных торговых центров, Новгорода и Пскова. Также  А.С. Звоницкий указывает, что «в Русской Правде еще нет залога, а его первая законодательная формулировка содержится в Псковской Судной Грамоте (конец XIV -начало XV вв.)» [36, c. 90].

Залог может возникнуть как на основании договора, так и в случаях, установленных законом (залог на основании закона). Суды общей юрисдикции отмечают, что залог сохраняется независимо от добросовестности нового владельца имущества. Приобретатель заложенного имущества должен удовлетворить требования кредиторов от стоимости переданного ему предмета залога. В этом случае покупатель (новый залогодатель) имеет право требовать от продавца (бывшего залогодателя) возмещения убытков, причиненных арестом имущества [1].

На основании ст.333 ГК залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога;

3) в случаях гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, если предмет залога утрачен или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения или оперативного управления прекращено по основаниям, установленным законодательством, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;

4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 331 ГК);

5) с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (статья 337 ГК).

Проблема оснований залога уже получила свое законодательное решение и является очень распространенной ситуацией на рынке коммерческих и розничных автокредитов: заемщик покупает за заёмные средства автомобиль в обеспечении возврата которых, этот же автомобиль передается в залог кредитору (банку). Затем тот же заемщик продает транспортное средство другому лицу, которое не знает о бремени и узнает об этом, когда заемщик прекращает выплату кредита, а залогодержатель (банк) намеревается реализовать обеспечение. Незнание покупателя может быть вполне естественным, поскольку система регистрации залогов движимого имущества все еще не работает, и нет общедоступного источника информации, проверяющего «чистоту» движимого имущества от обременений.

В этой ситуации неизбежно возникнет обездоленная сторона: либо кредитор залогодержателя (теряет залог), либо добросовестный покупатель (теряет имущество). Законодательство не содержит нормы, позволяющей освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших на него обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи данное лицо не знало об обременениях, наложенных на данное имущество. Вишневский А.А. отмечает, что особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещноправовой характер, в то время как поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правового характера. В этих случаях кредитор верит личности должника либо лица, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его в качестве вещно-правового способа обеспечения исполнения обязательства [46, с. 34]. В соответствии с ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) [47, с. 23]. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. также может возникнуть на основании законодательных актов при наступлении указанных в них обстоятельств, если в законодательных актах предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу прямого указания закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. На наш взгляд, с ростом применения ипотечного кредитования у заемщиков под влиянием активной рекламы банков сложилось обманчивое впечатление, что ипотека – это самостоятельный вид кредита. На практике это часто приводит к смещению баланса интересов, поскольку заемщик нацелен на первичное восприятие либо только условий основного кредитного обязательства, либо условий его обеспечения, не представляя, что ипотека – это гарантия возврата кредита и является единым кредитным продуктом с основным долгом. Заемщик изначально не представляет механизм залоговых операций с недвижимостью, цели обеспечительной меры и, как следствие, при исполнении обязательства не предполагает взыскания с него заемных средств со стороны банка именно за счет уже приобретенного недвижимого имущества. Поскольку объектом ипотеки является недвижимость, то ипотечное кредитование является наиболее привлекательным способом для обеспечения долгосрочных обязательств. Недвижимость воспринимается как высоколиквидный товар, имеющий тенденцию к ценовому росту. Однако большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки, связаны именно со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Во многих случаях иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника подать встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (например, отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению; отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего; отсутствие прав на передаваемое в ипотеку имущество; передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.) [39, с. 90]. Представляется, что ипотека – одна из неоднозначных правовых категорий. Несмотря на востребованность, ипотечное кредитование не лишено ряда спорных моментов. Это объясняется, как уже отмечалось, неверным толкованием сущности ипотеки, предлагаемым кредиторами: ипотека является формой залога, а не отдельным кредитным продуктом, вследствие чего имеет акцессорный характер, как и иные формы обеспечения исполнения обязательства. Ипотека характеризуется рисками, связанными с получением кредита под залог недвижимого имущества; высокими процентными ставками, несопоставимыми с мировыми показателями. При этом на рынке отечественного кредитования ипотечные программы становятся если не доступным, то наиболее благоприятным вариантом для приобретения собственного недвижимого имущества за счет заемных средств, поскольку с помощью ипотеки могут быть обеспечены долгосрочные обязательства высоколиквидным имуществом. Несмотря на то, что ипотека – вид залога, к ней применяются специальные правовые режимы для использования обеспечительного механизма. Это находит свое отражение в том, что имущество не может быть передано кредитору в упрощенном порядке в форме отступного, а реализуется в судебном порядке путем продажи с публичных торгов [18]. В связи с судебным порядком реализации ряд спорных вопросов возникает при передаче имущества. Часто, несмотря на вступившее в законную силу решение суда, должник отказывается передать недвижимое имущество из собственного владения. В таком случае для кредитора важен момент вступления в законную силу решения суда, поскольку законодатель однозначно указывает, что с окончания момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество вещные права, права аренды и т.п. прекращаются. Полагаем, что законодательное выделение ипотеки из группы залоговых отношений неслучайно: оно подчеркивает важность обеспечения исполнения обязательств, возникающих из кредитного договора, с помощью отдельных способов, правовая конструкция которых позволяет использовать в кредитовании такие способы, как особый инструментарий. Главной движущей силой в жизни любого человека являются его потребности. При этом потребность в жилье для каждого из нас становится одной из самых главных. Но зачастую эта потребность оказывается и проблемой: ведь не каждый обладает достаточным количеством средств, чтобы удовлетворить ее. Ипотечное кредитование – это один из способов решения данной проблемы. Но так ли это на самом деле? Да, ипотечное кредитование – это действительно хороший выход при решении жилищной проблемы для жителей зарубежных стран, чего неподъемные. Приведем данные по ипотечным программам различных банков нашей страны: ОАО «БПС-Сбербанк» предоставляет ипотечный кредит под ставку, равную 63–67 % годовых, ОАО «Белгазпромбанк» – 50 % годовых, ОАО «Банк БелВэб» – 63–65 % годовых. И только у ОАО «АСБ Беларусбанк» процентная ставка значительно ниже – 26 % годовых [1].