Договор аренды (общие положения): теория и практика применения

Договор аренды – это один из классических договоров в целом. История его возникновения и становления уже насчитывает целые тысячелетия.

Первые упоминания о рассматриваемом виде договора содержались еще в актах Древнего Вавилона и Египта.

В Древнем Вавилоне основными предметом сдачи в аренду являлась именно земля. Связано это с тем, что на тот период землепользование было самым распространенным видом деятельности. О таком широком распространении как землепользование свидетельствует ряд существующих терминов для обозначений понятий из сферы арендных отношений.

Необходимость в сдаче земли в аренду была связана, главным образом, с тем, что собственник земли мог на некоторое время утратить интерес к земле, не было необходимости ее использовать, однако продавать ее он не желал. Вследствие этого свою землю он предоставлял иным людям, которые могли ее пользоваться за определенную плату [6, с. 304]. В таком случае обе стороны получали выгоду: собственник земельного надела получал деньги, а арендатор получал землю во временное пользование.

В Древневавилонском царстве также имели место быть случаи субаренды, когда крупные арендаторы занимались сдачей в аренду своих арендованных наделов для того, чтобы на них работали мелкие земледельцы [19, с. 446].

Вышесказанное относится также и к Древнему Египту, где также преобладало землепользование.

О древности договора аренды свидетельствует множество сохраненных источников, регулировавших данный вид договора. Например, еще со времен Древнего Египта сохранились папирусы и надписи на стенах пирамид Древнего Египта, где имеются упоминания о найме. Согласно таким упоминаниям в аренду сдавались рабочий скот, рабы, земельные наделы, которые были пожалованы фараоном. Помимо этого, также в таких надписях можно было наблюдать жалобы на нарушение условий договора найма и непосредственно решение такой жалобы (например, в аренду была сдана рабыня, которая являлась больной), решение по такой жалобе – заменить ее на здоровую рабыню).

Договор аренды согласно современному законодательству Республики Беларусь – это один из видов гражданско-правовых договоров.

Договор в целом сыграл важную роль в развитии товарно-денежных отношений в рамках частной собственности. Договор является той юридической формой, в рамках которой товаровладельцы признают в друг друге собственника товара и в которую облекается переход товара от одного собственника к другому [29, с. 128]

Договор – это соглашение двух либо более лиц. Его цель – установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей [27, п. 1 ст. 390].

Гражданско-правовой договор способствует развитию инициативы и активности сторон и в известной мере является средством реализации правосубъективности участников гражданского права [30, с. 132].

Договор аренды – один из наиболее важных гражданско-правовых договоров. Благодаря ему обеспечивается наиболее эффективное и рациональное использование имущества. Помимо этого, данный договор выступает в качестве одного из источников дохода собственника имущества.

Белорусский ГК, как уже отмечалось, договор аренды характеризует как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [27, ч. 1 ст. 557].

Аренда применяется тогда, когда приобретение имущества в собственность нецелесообразно [31, с. 60].

Договор аренды – это документ, который устанавливает правоотношения между арендодателем а арендатором [32, п. 4].

ГК рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы. Также ГК использует такое понятие как договор проката. Если рассматривать данные понятия с юридической точки зрения, то можно увидеть, что данные понятия абсолютно равнозначны, так как при каждом из таких договоров имеет место быть передача имущества в пользу другого в его пользование или владение. Данные термины, как правило, используются при различных видах договора аренды. Все они имеют свою специфику в их регулировании, однако суть одна и та же.

Основной документ, регулирующий арендные отношения между арендатором и арендодателем, есть договор аренды. Для того чтобы такой договор имел силу, он должен быть заключен в определенной законом форме.

Ст. 580 ГК устанавливает, что форма договора может быть как устная, так и письменная. Если срок договора аренды составляет не менее одного года, или же если хотя бы одна из сторон такого договора является юридическим лицом, то в обязательном порядке форма договора аренды в данном случае должна быть письменная, если иное не установлено законодательством [27].

Иными словами, договор аренды может быль обличен как в устную форму, так и в форму письменного документа.

Наиболее простой является устная форма сделки. При устной форме сделки воля лица выражается словесно. К устной форме также приравниваются сделки, заключенные путем конклюдентных действий (например, снятие наличных денег в банкомате), а при наличии ясных указаний на этот счет в законе или соглашении – путем молчания [60, с. 124].

Устная форма договора аренды может иметь в случае только, если стороны договора аренды – физические лица. Пример: стороны решили заключить договор аренды компьютера путем передачи арендодателем данного компьютера арендатору. В таком случае нет необходимости заключать письменный договор аренды ввиду его малозначительности.

Еще один случай, когда нет необходимость заключать письменный договор аренды, это ситуация, когда срок договора аренды не превышает срок одного года. При закреплении в законодательстве данного положения, законодатель исходил из краткосрочности договора аренды и, как результат, его невысокой ценности.

Письменная форма договора аренды возможна в двух случаях:

- срок договора аренды – не менее 1 год;

- одна из сторон договора аренды – юридическое лицо.

Важно, что стороны также могут договорить о совершении договора аренды в письменной форме, несмотря на отсутствие в законе обязанности совершения конкретного договора аренды в письменной форме.

В ходе проведения настоящего исследования выявлено множество проблемных вопросов, возникающих при регулировании арендных правоотношений. Конечно же законодательство в целом абсолютно совершенным быть не может, однако законодатель должен стремиться к устранению пробелов в таком законодательстве.

Институт аренды – это достаточно сложный и наиболее распространенный институт гражданского права, который постоянно развивается, однако ввиду быстрой смены экономического состояния нашего государства, отношений в целом требует своевременного приведения норм, регулирующих, договор аренды, в полное соответствие с такими отношениями.

Итак, наиболее проблемным остается вопрос о возможности сдачи в аренду имущества лицом, которое не является собственником такого имущества.

Как уже упоминалось, имущество в соответствии с законодательством может принадлежать лицу, помимо права собственности, на праве оперативного управления и хозяйственного ведения. Данные права являются ограниченными. В связи с этим сдавать имущество, находящееся у юридического лица, на вышеупомянутых правах, оно может лишь с согласия собственника. Порядок таких правоотношений урегулирован ст. 113-115 ГК. Однако белорусское законодательство никоим образом не указывает на то, каким документальным образом данное согласие может быть получено. Представляется, что соответствующее полномочие может быть предоставлено собственником имущества такому лицу на основании соответствующего договора, заключаемого между собственником имущества и лицом, которому посредством такого договора передаются права арендодателя. Данный пробел законодательства является несущественным, однако все же имеет место быть. Вероятнее всего, основываясь на нормах ГК, такая документальная передача права арендодателя может быть оформлена в виде договора доверительного управления или же в виде договора комиссии.

Целью настоящего исследования являлось закрепление и углубление теоретических знаний в области заключения, изменения и прекращения договора аренды, исследование нормативно-правового регулирования аренды с учетом современного отечественного законодательства и практики его применения, выявление имеющихся проблем в рассматриваемой области и разработка рекомендации по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Основные выводы проведенного исследования заключаются в следующих положениях.

Первая глава настоящего исследования целиком посвящена исследованию теоретико-правовых основ договора аренды. Так,

Таким образом, истоки договора аренды сводятся еще к Древнему Вавилону, Древнему Египту, Древнему Риму. В то время основным объектом аренды выступала земля.

Наиболее приблеженное к современному виду договора аренды содержало уже законодательство СССР. ГК БССР 1964 г. закрепил в себе нормы, посвященные арендным правоотношениям, однако именовались они как имущественный найм.

На сегодняшний день институт аренды всецело урегулирован ГК 1998 г., регулированию которого посвящена глава 34.

Соответствующие положения ГК БССР 1964 г. и современного законодательства разительно отличаются. Современный законодатель более подробно и детализированно рассмотрел данные правоотношения, произвел более доскональную регламентацию видов аренды, прав и обязанностей сторон договора, вопросов сроков и ответственности. Однако несмотря на это, современное законодательство все же идеальным назвать нельзя. Перед законодательными органами стоит ряд проблемных вопросов в сфере регулирования арендных правоотношений.

Рассматриваемый договор является одним из наиболее актуальных договоров в силу широкой сферы его применения. Так, сфера его применения охватывает бытовую сферу, сферу финансов, сферу хозяйственной деятельности и так далее.

Вторая глава данной работы посвящена анализу гражданско-правовой характеристики договора аренды в соответствии с гражданским законодательством Республики Беларусь.

К элементам договора аренды относятся его предмет, стороны, цена, срок, форма и содержание.