Аренда объектов недвижимости

2020 год был непростым для рынка коммерческой недвижимости Минска. В условиях пандемии коронавируса, экономического и политического кризиса освобождались офисные помещения, снижались инвестиции, а некоторые собственники ритейла даже задумались о выходе из бизнеса.

2020 год для сегмента офисной недвижимости, несмотря на широкое распространение практики удаленной работы, заканчивается для участников рынка скорее со знаком «+».

Главное, что несмотря на удалёнку, не произошло массового отказа от занимаемых площадей. Да, случаи отказов были, да, они оказались болезненными для каждого конкретного объекта и его собственника, но они не сильно увеличили вакантность в целом по рынку офисов.

По данным исследования, с начала года в столице было введено в эксплуатацию более 38 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей, что в 2 раза меньше показателя прошлого года. Существенную часть рекордного показателя обеспечил бизнес-центр «Аякс». Основной объём ввода составили здания класса В+ – около 67%.

В настоящее время всего в стадии строительства в Минске находится более 150 000 кв. м офисных площадей, которые планируются к вводу в последующие несколько лет. 

В этом году должен был ввестись в эксплуатацию офисный гигант, по меркам Минска, МФК «Шантер Хилл» (67 тыс. кв. м. офисных площадей), но по некоторым причинам сроки ввода отложены на следующий год. В случае выхода всех заявленных на 2020 год объектов, годовой ввод составил бы около 100 тыс. кв. м. новых офисных площадей.

Объём сделок с административными площадями за январь-ноябрь 2020 года составил порядка 40 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество запросов от клиентов находилось на стабильном уровне до апреля, после чего возникшие пандемические страхи, рост курсов валют и нестабильная экономическая ситуация, негативно сказались на количестве заявок. 

На ряду с количеством поменялась и структура заявок: они скорректировались по площади и бюджету. 

Строительная отрасль – это одна из отраслей экономики, от нормального функционирования которой зависит жизнь всех граждан страны. Она напрямую связана с понятием «рынка недвижимости». 

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов [24, с.58]. 

В связи с этим рынок не движимости формирует, регулирует и обеспечивает отношения, возникающие между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, пользователями недвижимости в ходе создания объекта недвижимости, между продавцами, покупателями, арендаторами, арендодателями, а также другими профессиональными участниками в процессе оборота прав на него, между собственниками, управляющими и пользователями в процессе его эксплуатации.

В настоящее время рынок недвижимости во многих странах является одним из самых выгодных объектов инвестиций, так как в последнее время стоимость недвижимости постоянно растет.

В настоящее время на имущественные отношения влияют рыночные механизмы, следовательно, для эффективного управления недвижимостью становится важным изучение зарубежного опыта и мировой практики в данной области.

В Европе арендный фонд эффективно работает, а строительство арендного жилья быстро развивается за счет недорогих кредитных ресурсов и преференций, которые предоставляются компаниям, строящим арендное жилье. В результате почти половина населения за рубежом живет в арендуемом жилье. Так, доля арендного жилья в Германии составляет 60 %, в Швеции – 57 %, в Нидерландах – 55 %, в Дании – 44 %, в Японии и США – порядка 34 %. В России также построены первые доходные дома, причем бизнесменами. Арендную квартиру там со временем и при желании можно выкупить. В этом случае часть арендной платы будет засчитываться в качестве взноса.

Интересен опыт Германии при создании доходных домов. Сейчас в этой стране существенно уменьшается количество социальных квартир. Например, в западном Берлине число арендных квартир всего 6%, от общего жилого фонда города. Да и стоимость социального жилья не всегда нормальная. После того, как истекает срок договора с городскими магистратами, крупные домовладельцы серьезно повышают стоимость жилья, и оно уходит из группы социального. Так, например, в Мюнхене, Кёльне, Гамбурге и др. городах Германии стоимость арендного жилья на 25-30% выше, чем в среднем по стране.

Аренда – это передача во временное пользование имущества на основе договора между арендатором и арендодателем за определенную плату. По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности. 

Аренда недвижимости – наиболее популярный в силу простоты и безопасности способ приобретения права владения и пользования объектом аренды. Договор аренды не затрагивает вопрос о смене собственника, он оформляет отношения, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования этой вещью.

Видами аренды в соответствии с ГК являются:

- прокат;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий, сооружений, изолированных помещений или машино-мест;

- аренда предприятии;

- лизинг.

Договор аренды – один из наиболее важных гражданско-правовых договоров. Благодаря ему обеспечивается наиболее эффективное и рациональное использование имущества. Помимо этого, данный договор выступает в качестве одного из источников дохода собственника имущества.

Белорусский ГК, как уже отмечалось, договор аренды характеризует как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда применяется тогда, когда приобретение имущества в собственность нецелесообразно.

Договор аренды предполагает наличие двух сторон, соответственно, является взаимным. Каждая из сторон наделена совокупностью взаимных прав и обязанностей.

Помимо этого, важно отметить, что взаимность сторон договора аренды выражается в следующем: арендодатель обязан предоставить такое имущество, которое пригодно для его использования арендатором, а арендатор обязан вносить за него плату.