Самовольное строительство и его правовые последствия: спорные вопросы теории и практики

История зарождения и развития человеческого общества неразрывно связана со становлением института права собственности. 

Особое место в сфере прав собственности занимает категория недвижимости. Это можно объяснить тем фактом, что недвижимость имеет высокую экономическую ценность и имеет специфическую правовую систему.

В связи с этим вопрос правового надзора в отношении отношений самовольного строительства объектов недвижимости всегда был и остается наиболее важным, поскольку вопрос, связанный с самовольными постройками, касается любой отрасли и компании.

Нарушение градостроительных норм ведет к различным последствиям: начиная от наступления трагедии в виде человеческих жертв (в результате несоблюдения строительных норм и правил), заканчивая негативным влиянием на экономику страны. 

В этой связи представляется актуальным исследование природы правового режима самовольной постройки и его специфики. 

Легально возведенные объекты недвижимости могут подвергаться изменениям путем реконструкции, переустройству, перепланировке, переоборудованию, изменению функционального назначения и прочее. 

Исследование данных действий также актуально в современный период. 

Объектом исследования выступают совокупность общественных отношений, опосредованных необходимостью правового регулирования самовольного строительства в гражданском праве Республики Беларусь.

Предметом изучения выступают нормы ряда национальных и зарубежных нормативно-правовых актов, а также труды ученых-юристов в рассматриваемой области.

Цель курсовой работы заключается в комплексном и всестороннем исследовании института самовольного строительства в Республике Беларусь.

 

В настоящее время вопрос самовольного строительства является очень актуальным, поскольку, как показала судебная практика, на территории Республики Беларусь выявляется все больше и больше случаев незаконного строительства, и имеются прецеденты признания новостроек самовольными новостройками. Поэтому увеличивается количество обманутых участников долевого строительства и количество собственников жилых зданий.

Исследование эволюции формирования отношений в сфере самовольного строительства позволяет нам установить общую тенденцию законодательного развития в этой области, ее динамические факторы и причины, и эти знания могут обеспечить совершенствование действующего законодательства.

Историко-правовой анализ развития института самовольного строительства берет свои истоки в Древнем Риме. 

Так зародившееся более двух тысяч лет назад частное римское право, которое оказало значительное влияние на многие правовые категории современного гражданского права, является фундаментом и норм о самовольном строительстве. 

Следует отметить, что в римском праве действовало правило «simper superficiem solo cedere», которое означало, что все построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка [1, с. 36]. 

Данное положение закреплено в Книге II Институций Гая – одного из самых влиятельных римских юристов: «…постройка, воздвигнутая кем-либо на нашей земле, хотя бы кто-либо построил ее для себя, становится по естественному праву нашею, так как построенное на поверхности принадлежит собственнику земли…» [2, с. 209]. 

Таким образом, юридическая судьба зданий определяется юридической судьбой земли. В то же время существует еще один вариант урегулирования правового статуса застройки на чужой земле, который называется суперфицием.

Суть его заключается в том, что право пользования зданием, которое было возведено на чужой земле, сохранялось в течение длительного времени по стоимости, определенной договором.

Вопрос исследования правовой природы самовольной постройки имеет не только теоретическое, но и практическое значение. 

Это связано с тем, что решение спорных вопросов имеет значение не только для развития юридической науки отдельных оснований возникновения права собственности, но также, это может оказать влияние на формирование единообразной практики применения соответствующих норм. 

Неоднозначная и противоречивая судебная практика является следствием не достаточной теоретической разработанности института самовольной постройки, а также нерешенности вопроса о правовой природе самой постройки. 

В гражданско-правовой науке высказываются различные точки зрения относительно того, является ли самовольная постройка объектом гражданских прав или нет. 

Одни ученые, признают самовольную постройку самостоятельным объектом гражданских прав и приводят в обоснование своей позиции следующие доводы. Во-первых, законодатель допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку. 

Во-вторых, самовольная постройка выступает объектом интереса со стороны застройщика (к примеру, пользование, введение в гражданский оборот). 

В-третьих, как известно, вещное право без вещи не возникает [5, c. 540]. 

Если самовольное здание не признается вещью, то как возникает право собственности на него, потому что, согласно теории права собственности, право собственности может возникнуть только тогда, когда оно связано с вещью.

Похоже, что аргумент об обязательном законном владении не столь убедителен.

Одним из основных факторов благоприятных и комфортных условий проживания людей, как в городе, так и в деревне, является качественное и благоустроенное жилье. 

Современная экономическая ситуация обеспечили в гражданском обороте значительное количество зданий, сооружений и других строений советского периода. 

Такие строения являются до сих пор неотъемлемой частью архитектуры большинства городов и деревень. 

Учитывая, что большинство наших граждан проживает в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию десятилетия назад, эти жилые здания не отвечают требованиям современных людей.

Кроме того, многие квартиры и дома находятся в ветхом и аварийном состоянии.

Все эти факторы вынуждают граждан вносить изменения в помещения и совершать действия, большинство из которых относятся к концепции перестройки и/или перестройки помещений.

В действующем законодательстве используются различные понятия для описания деятельности, направленной на изменение существующего объекта недвижимости – «реконструкция», «перепланировка», «переоборудование», «текущий» и «капитальный ремонт». 

Интересен тот факт, что одно понятие может охватывать различные по своему характеру изменения. 

Кроме того, в действующем законодательстве наблюдается проблема в том, что, законодатель использует различный понятийный аппарат при описании одних и тех же действий, направленных на изменение объекта недвижимости, то есть вкладывая неодинаковое содержание этих понятий («реконструкция», «перепланировка», «переоборудование», «текущий» и «капитальный ремонт»). 

На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы: 

Вопрос о природе прав на самовольные постройки является дискуссионным в науке гражданского права. Условием для обсуждения является двойственная природа самовольного строительства: с одной стороны, это преступление, а с другой – при соблюдении определенных требований такое здание может быть использовано как один из способов получения прав собственности. На основании проведенного исследования был сделан вывод, что самовольные постройки являются объектами недвижимости только тогда, когда они легализованы (то есть устранены признаки нарушений).

Строительство самовольного здания имеет два негативных правовых последствия: во-первых, лицо не приобретает право собственности на него; во-вторых, такое здание подлежит сносу в административном или судебном порядке.

В дискуссиях, проводимых в рамках работы над целесообразностью введения исполнительных приказов о демонтаже самовольных построек, мнения ученых, выступающих против таких приказов, кажутся более справедливыми. По мнению исследователей, судебный порядок более гуманен и справедлив. Кроме того, снос самовольных построек в этой процедуре не противоречит принципу разделения властей: это право суда оценивать факты информации и доказательств, самовольное строительство, его актуальность, допустимость и достоверность.

Закон предусматривает возможность легализации самовольного строительства двумя способами: в судебном порядке и другим способом, предусмотренным законом. Обращается внимание на отсутствие законодательного надзора за вторым методом.

Некоторые ученые высказали мнение, что под иной процедурой понимается процедура получения права собственности на недвижимость в упрощенном порядке.

Однако в результате проведенного исследования был сделан вывод о том, что расширение такого соответствующего законодательства недопустимо, поскольку отсутствует процесс устранения признаков самовольного строительства как преступления, когда для упрощения

Поэтому, хотя законодательство объединяет два метода легализации самовольных построек, фактически используется только один метод – судебный.