Управление недвижимостью

Стройкой является совокупность создаваемых зданий и сооружений (объектов), строительство, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно - сметной документации, на которую в установленном порядке утверждается отдельный титул стройки (или за-меняющий его документ).

 

Перечень технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства(далее – ТНПА), действующих на территории Республики Беларусь (по состоянию на 1 января 2014 г.), является изданием Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, информирующим о действующих документах Национального комплекса технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства.

Проектирование выступает в качестве промежуточного звена между наукой и строительным производством, оказывающего значительное влияние на технический прогресс и эффективность производства. Основная цель строительного проектирования – своевременное обеспечение капитального строительства высококачественной проектно-сметной документацией, предусматривающей широкое использование достижений науки и техники для повышения производительности труда, внедрения ресурсосберегающих технологий, увеличения срока службы и надежности конструктивных элементов, повышение уровня защиты окружающей среды как при выполнении СМР, так и в процессе эксплуатации сданных объектов.

Успешное выполнение СМР в значительной мере обусловлено надлежащей организацией материально-технического обеспечения строительства ресурсами. Материальная составляющая в себестоимости строительно-монтажных работ (затраты на материалы, конструкции, детали и оборудование) составляет в зависимости от видов объектов 50-60%, следовательно, экономичность всей сферы снабжения существеннейшим образом влияет на себестоимость объектов в целом и прибыль строительных организаций.

В строительстве потребляется большое количество разнообразных строительных материалов, конструкций и изделий заводского изготовления. Поэтому в среднем доля затрат на транспорт в среднем превышает 20% всех издержек строительного производства. Весь строительный транспорт разделяется на внешний и внутрипостроечный. Внешним транспортом перевозят строительные грузы (материалы, конструкции и изделия) от мест их получения на строительную площадку по путям общего пользования. 

Приемка-сдача объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии с действующим законодательством и заключается в следующем.

1. Определить готовность объекта к нормальной эксплуатации.

2. Проверить выполнение объемов работ, их качество и соответствие выполненных работ проекту, техническим условиям и санитарным нормам.

В условиях возрастающей сложности и углубления специализации строительства, непрерывного совершенствования технологии, методов организации и управления все большее значение приобретает свое-временная и качественная инженерная подготовка строительного производства. Поэтому, согласно требованиям нормативных документов, возведение новых, расширение и реконструкцию действующих объектов разрешается начинать только после тщательной организационно-технической подготовки. 

 

Все здания, как правило, отличаются друг от друга, как объемно-планировочными, так и конструктивными решениями. Одни объекты относительно просты, другие достаточно сложные, но очевидно, что по-строить их быстро, с отличным качеством без предварительной оценки особенностей объекта, сложных условий, которые могут возникнуть в процессе строительства теоретически можно, но практически невозможно.

Известно, что производительность труда резко возрастает, если исполнитель выполняет одну и ту же работу длительное время. Рост производительности происходит за счет приобретения и совершенствования трудовых навыков, использования специальных приспособлений, оснастки и инструмента, сокращения не-производительных затрат времени на перемещение с одного места работы надругое и т. п. Эта закономерность лежит в основе специализации. Специализация предполагает максимальное расчленение любой работы на отдельные технологические части (работы, процессы, операции) с поручением выполнения каждой из этих частей отдельному исполнителю — соответствующему трудовому коллективу (звену, бригаде и т. д.)

Важнейший этап создания продукции строительства в виде законченных строительством зданий и сооружений это подготовка строительства вообще и строительного производства в частности. Повышенное внимание к задачам подготовки вызвано новыми экономическими условиями, более сложными проектными решениями объектов, необходимостью координации деятельности большого количества участников, что в свою очередь потребовало выделение подготовки в самостоятельную функцию, которая должна реализовываться специалистами соответствующих структурных подразделений.

 

Календарный план строительства отдельного объекта входит в состав проекта производства работ, составляемого по рабочим чертежам. В нем определяются продолжительность возведения объекта, сроки и взаимная увязка выполнения отдельных строительных и монтажных процессов. Правильно составленный календарный план должен служить основой для повседневного руководства строительством и контроля за ходом работ. Кроме того, его используют при оперативном планировании строительных и монтажных работ. При составлении календарного плана необходимо учитывать продолжительность возведения объекта, она не должна превышать нормативную.

 

Своевременный ввод в эксплуатацию строящихся зданий, сооружений и их комплексов при высоком качестве работ и высокой эффективности строительного производства во многом зависит от уровня организации строительной площадки, графической моделью которой является строительный генеральный план (стройгенплан).

Под качеством строительства понимается соответствие качества построенных зданий проектным решениям и нормативам. Качество должно формироваться на всех стадиях строительства: предпроизводственной (проектирование), производственной (строительно-монтажные процессы) и после производственной (эксплуатация). Поэтому оно является комплексной проблемой, зависящей от всех участников: государственных органов, заказчиков, проектных и строительно-монтажных организаций, заводов-изготовителей, транспортных предприятий и организаций, участвующих в эксплуатации строительных объектов.

Реконструкция объекта – совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них (абзац 28 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З)).

 

Исполнительная документация – совокупность документов, фиксирующих процесс производства строительно-монтажных работ и техническое состояние строительного объекта, таких как исполнительные схемы, акты приемки выполненных работ, журналы производства работ, операционного контроля, авторского надзора и др.

Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая за счет и в интересах потребителей и связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

- программа наилучшего использования земельного участка (объекта недвижимости, территории);

- проектирование как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улучшений;

- инвестирование;

 

Трудовой коллектив – это группа трудящихся людей, объединенных общей работой, интересами и целями.

Выделяют три основных побудительных источника дисциплины: 

– воздействие авторитарной власти или жестко предопределенной социальной необходимости в труде; 

– осознание необходимости соблюдения каждым членом коллектива сложившихся норм и правил по-ведения; 

– внутреннее самоубеждение индивида, предъявляющего к себе лично высокие требования. 

 

Управленческие решения принимаются в ситуациях:

• возникновения новых условий, обстоятельств, нарушающих нормальный режим функционирования организации, с целью возврата ее на оптимальный уровень;

•  необходимости сохранения неизменными созданных условий, если режим функционирования организации оптимален 

Основная задача в период проектно-закупочной фазы — обеспечить поступление оборудования, конструкций, материалов и услуг в точном соответствии с планом. Этот процесс можно разделить на две части. 

Под понятием "недвижимость" традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК даёт следующее определение.

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав. ограничений (обременений) прав на него.

Пространство города как места активной деятельности человека – природу, дикие пляжи и леса в дан-ном случае оставим за скобками – можно условно поделить на частное – квартира, офис, предприятие – и публичное: улица, площадь, парк, учебные заведения, больницы и т.д. 

Налоги – это обязательные платежи, взимаемые государством, с налогоплательщиков (с ЮЛ и ФЛ) по ставке установленной законодательством. 

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость:

(1) по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

(2) но источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

(3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие по¬средников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

 

Одна из главных функций рынка — ценообразующая: установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

 

Продукцией строительства являются законченные строительством и сданные в эксплуатацию объекты недвижимости: промышленные предприятия, железные и автомобильные дороги, объекты энергетического строительства, социальной инфраструктуры и другие объекты, образующие основные средства субъектов хозяйствования. 

 

Предприятие — самостоятельный имущественный комплекс, созданный в соответствии с законодательством для производства товаров, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли и имеющий статус юридического лица. 

 

Имущество предприятия - это имеющиеся в наличии на предприятии реальные материальные ценности. 

Все имущество предприятия подразделяется на: 

Основные средства (основные фонды, основной капитал);

Оборотные средства (оборотные средства, оборотный капитал);

Нематериальные активы. 

 

Оборотный капитал - это совокупность средств предприятия вложенных в оборотные фонды и фонды обращения, обслуживающие непрерывный процесс производственной и коммерческой деятельности пред-приятия и полностью потребляемые в течение одного производственного цикла. 

 

Нематериальные активы представляют совокупность не имеющего материальновещественной формы оцениваемого имущества, сохраняющего свое содержание и используемого организацией в хозяйственной деятельности в течение длительного (более 12 месяцев) периода, обладающие способностью приносить до-ход и возможностью отчуждения. 

 

Трудовые ресурсы – это трудоспособное население в трудоспособном возрасте, а также лица в нетрудоспособном возрасте, занятые в экономике. 

Трудоспособное население в трудоспособном возрасте – постоянное население в трудоспособном возрасте (мужчины 16-59 лет, женщины – 16-54 лет), кроме неработающих лиц, получающих пенсию: по инвалидности I и II группы (включая пенсионеров по инвалидности из числа военнослужащих); за выслугу лет; по возрасту. 

 

В строительстве применяется 2 формы оплаты труда: сдельная и повременная. 

Сдельная форма оплаты труда - заработная плата начисляется в зависимости от количества выполняемой работы (произведенной продукции) по установленным сдельным расценкам за единицу качественной продукции в натуральных показателях. 

 

Издержки - выраженные в денежной форме затраты, обусловленные расходованием разных видов экономических ресурсов в процессе производства и обращения продукции, товаров. Издержки включают в себя стоимость используемых предметов труда и средств труда, а также затрат по использованию живого труда работников организации. 

 

Доходы - увеличение экономических выгод в течение отчетного периода путем увеличения активов или уменьшения обязательств, ведущее к увеличению собственного капитала организации, не связанному с вкладами собственника ее имущества (учредителей, участников).

Конкуренция означает наличие на рынке большого числа независимых покупателей и продавцов любой продукции, а также свободу для покупателей и продавцов выступать на том или ином рынке или покидать его. Сущность конкуренции заключается в том, что на рынке имеется такое большое количество продавцов, при котором каждый из них, обеспечивая почти мизерную долю общего объема предложения, практически не в состоянии воздействовать на предложение, а следовательно, и цену продукта[2].

Под инвестициями понимаются любое имущество, включая денежные средства, ценные бумаги, оборудование и результаты интеллектуальной деятельности, принадлежащие инвестору на праве собственности или ином вещном праве, и имущественные права, вкладываемые инвестором в объекты инвестиционной деятельности в целях получения прибыли (дохода) и (или) достижения иного значимого результата. 

 

Ценообразование - процесс по установлению, регулированию цен (тарифов) и контролю за применением установленного законодательством порядка ценообразования юридическими лицами, индивидуальны-ми предпринимателями, осуществляющими свою деятельность без образования юридического лица, и другими субъектами ценообразования. 

 

Формирование сметной стоимости в строительстве происходит в логической последовательности от частного к общему. При этом выделяют следующие основные этапы формирования сметной стоимости.

Общехозяйственные и общепроизводственные расходы - сумма средств, предназначенных для возмещения затрат подрядным организациям в строительной деятельности, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием, нормируемых в процентах от величин заработной платы рабочих и заработной платы машинистов. 

 

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из: локальных смет (локальных сметных расчетов); объектных смет (объектных сметных расчетов); сводного сметного расчета стоимости строительства (очереди строительства); сводки средств; ведомости объемов работ и расходов ресурсов; ведомости ресурсов; информационного блока данных; ведомости сметной стоимости строительства зданий и сооружений, входящих в пусковой комплекс.

 

Для подготовки и проведения подрядных торгов их организатором создается конкурсная комиссия. Руководство комиссией осуществляет ее председатель

Одна и та же инженерная организация одновременно не может выступать организатором торгов и быть претендентом на тех же торгах или оказывать услуги их претендентам. 

 

Обычно заказчики просят оценить рыночную (в текущем или наилучшем использовании), ликвидационную,оценочную или остаточные стоимости объектов недвижимости.

 

Проведение оценки недвижимости осуществляется на основе проведения четырех уровней анализа не-движимости:

а) макроэкономического; 

б) анализа рынка недвижимости; 

в) анализа сегмента рынка;

г) микроэкономического.

В отношении земельных участков определяется кадастровая стоимость. Согласно ст. 1 Кодекса о земле кадастровая стоимость земель – расчетный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости; а кадастровая стоимость земельного участка – расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включенная в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем использовании. При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка, которые являются… 

Тема 3.5. Расчет износа зданий и сооружений

Износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина). 

 

При реализации затратного метода оценки для оценки стоимости объектов недвижимости используют следующие методы расчета стоимости:

- сравнительной единицы; 

- построения;

- и другие. 

Доходный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного по-тока. Особенности оценки объектов недвижимости доходным методом зависят от цели оценки, предмета оценки, типа объектов оценки, исходной информации. 

 

Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения. 

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную да-ту. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

 

На сегодняшний день существует семь основных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью либо управляющей компанией, представленных на рис. 2.2:

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта — это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная—проектная—строительства—эксплуатации—закрытия.

Высшая цель управления недвижимостью – обеспечение максимальной эффективности использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

Управление эксплуатацией жилой и нежилой недвижимостью – это совокупность организованных действий различных служб и субъектов хозяйственной деятельности, направленных на сохранение в процессе эксплуатации объектов недвижимости их качественных и количественных характеристик, позволяющих обеспечивать достижение поставленных целей и получение предусмотренной выгоды.

 

Земельные участки могут находиться у землепользователей на вещных правах в соответствии с законодательными актами об охране и использовании земель и настоящим Кодексом.

Субъектами земельных правоотношений являются участники этих отношений, перечень которых определен в ст. 4 Кодекса о земле, наделенные земельными правами и обязанностями, совокупность которых образует их земельно-правовой статус. 

Жилищное законодательство основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из настоящего Кодекса, нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь и иных актов законодательства.

Управление недвижимостью так или иначе затрагивает различных участников:

• Собственники

• Инвесторы

• Арендаторы

• Посредники (агенты, риэлторы, брокеры)

• Госорганы

Конкурс - это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации - социальных и инвестиционных. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации. 

 

Ипотечный кредит – один из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. Недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа. 

 

Страхование — это способ защиты от рисков случайного характера, требующих значительных финансовых средств, которых у конкретного субъекта в нужный момент времени может не оказаться. Непосильность ликвидации ущерба, случайный характер чрезвычайных ситуаций обусловили необходимость создания специализированных фондов денежных средств.

 

Риэлтерская деятельность – посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе: консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости; представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; организация и проведение согласования условий предстоящей сделки; помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 

 

Портфель недвижимости - целенаправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, объединенных инвестором с целью получения дохода, в условиях изменяющейся рыночной среды в соответствии с разработанной инвестиционной политикой.