1. Опишите государственную регистрацию права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
2. Раскройте порядок приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации.
3. Один из сособственников коммунальной квартиры решил сдать внаем одну из комнат без согласия другого собственника. Препятствует ли праву пользования квартирой возражение со стороны одного из сособственников на сдачу комнаты в наем?
1. Опишите государственную регистрацию права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
В соответствии с ст. 8 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [1]:
«1. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
2. Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:
2.1. пожизненного наследуемого владения земельным участком;
2.2. постоянного пользования земельным участком;
2.3. временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами;
2.4. оперативного управления;
2.5. хозяйственного ведения;
2.6. доверительного управления;
2.7. аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами;
2.10. сервитута;
2.11. ипотеки;
2.11-1. ренты;
2.11-2. залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
2.11-3. залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;
2.12. ареста;
[...]
2. Раскройте порядок приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации.
В соответствии с ст. 34 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», порядок приёма документов, представленных для осуществления государственной регистрации, происходит следующим образом [1]:
1. Документы для регистрации должны быть представлены заявителями лично, подписавшими заявление о государственной регистрации. Этот процесс осуществляется в организации по государственной регистрации либо почтовым путем в случаях и порядке, установленных соответствующим органом государственного управления.
2. Подлинники документов, содержащих идентификационные сведения и являющихся основанием для регистрации, предоставленные на бумажном носителе, возвращаются заявителю, за исключением случаев, когда заявитель произвел оплату за изготовление документов. Подлинники документов сканируются и вносятся в регистрационное дело в виде электронных копий.
3. Прием документов производится регистратором в помещении организации по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества.
4. Прием документов может осуществляться и вне помещения организации по государственной регистрации в случаях, предусмотренных соответствующим органом государственного управления.
5. Регистратор отказывает в приеме документов в ряде случаев, таких как несоответствие документов требованиям законодательства, неправильное оформление, отсутствие необходимых документов и другие.
6. После приема документов регистратор вносит информацию о заявителе и принятых документах в журнал регистрации.
7. В случае отказа в приеме документов они возвращаются заявителю с письменным уведомлением о мотивах отказа.
[...]
3. Один из сособственников коммунальной квартиры решил сдать внаем одну из комнат без согласия другого собственника. Препятствует ли праву пользования квартирой возражение со стороны одного из сособственников на сдачу комнаты в наем?
В соответствии с «Положением о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания»: «установлено, что регистрация иных граждан, кроме супруга (супруги), родителей и детей участника общей долевой собственности, по месту жительства или месту пребывания в жилом помещении, принадлежащем этому участнику общей долевой собственности, осуществляется с письменного согласия такого участника общей долевой собственности, других участников общей долевой собственности» [2].
Также, что согласно ст. 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь:
«договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната (часть жилой комнаты в общежитии). Согласно ст. 52 ЖК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. При несоблюдении этого требования договор является ничтожным (п. 6 с. 52 ЖК)» [3].
Отсюда можно сделать вывод, что:
1. Если квартира находится в долевой собственности (принадлежит на долях нескольким лицам), квартирант может быть зарегистрирован в этой квартире по месту жительства или месту пребывания только с согласия всех участников долевой собственности. Договор найма жилого помещения без согласия всех участников долевой собственности не может быть заключен и зарегистрирован в установленном порядке;
[...]
1. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним : Закон Респ. Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З : в ред. от 10 октября 2022 г. № 209-З : с изм. и доп. от 10 октября 2022 г. № 209-З. – Минск : Амалфея, 2023. – 59 с.
2. О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания : Указ Президента Респ. Беларусь, 7 сентября 2007 г. № 413 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2024.
3. Жилищный Кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс] : 28 августа 2012 г. № 428-З : принят Палатой представителей 31 мая 2012 года : одобр. Советом Респ. 22 июня 2012 года : в ред. Закона Респ. Беларусь от 29 декабря 2023 г. № 330-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2024.
