ВВЕДЕНИЕ
1 СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО ИМУЩЕСТВА
2 МОДЕЛИ УЧЕТА ИНВЕСТИЦИОННОГО ИМУЩЕСТВА
3 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ИМУЩЕСТВА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Наиболее распространенной ошибкой в бухгалтерском учете предприятия является учет арендованного недвижимого имущества в качестве основного средства в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Однако в соответствии с МСФО (IAS) 40 «инвестиционное имущество» такое недвижимое имущество должно рассматриваться как инвестиционное имущество отдельно в порядке, установленном настоящим стандартом.
Инвестиционная недвижимость – это земельный участок, здание, здание, расположенное на земельном участке, принадлежащем или арендуемом в соответствии с условиями финансовой аренды, с целью получения лизинговых платежей и (или) прироста капитала.
Вопросы идентификации, оценки и раскрытия информации об инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности в настоящее время достаточно актуальны, поэтому они изучаются в работах многих отечественных и зарубежных авторов.
Целью работы является определение критериев признания и рассмотрение особенностей учета инвестиционной собственности по первоначальной и справедливой стоимости в соответствии с положениями МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
Объект исследования – инвестиционная недвижимость.
1 Сущность инвестиционного имущества
Признание, оценка и раскрытие информации об инвестиционном имуществе регламентируется IAS 40 «Инвестиционное имущество». Инвестиционное имущество представляет собой объекты собственности, такие как земля и здания (может быть часть здания), либо оба элемента совместно, удерживаемые компанией в целях получения дохода от аренды и/или дохода от прироста их стоимости.
Если часть объекта недвижимости используется для получения арендной платы, а другая для производства товаров (работ, услуг), то компания обязана их учитывать отдельно. Однако, если только незначительная часть используется для производства, то стандарт допускает классификацию объекта как инвестиционного имущества. Недвижимость, которую арендует материнская или дочерняя компания не относится к инвестиционному имуществу, поскольку для группы компаний это недвижимость занимаемая владельцем.
Инвестиционное имущество признается, когда существует вероятность поступления будущих экономических выгод и ее стоимость можно достоверно определить.
Первоначально инвестиционное имущество оценивается по фактическим затратам на покупку, которые состоят из стоимости имущества и прямых затрат на покупку. В последствии, компания должна определить в учетной политике выбранный метод учета инвестиционного имущества: либо по справедливой стоимости, либо по фактическим затратам. При этом выбранный метод учета нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости.
Справедливая стоимость объекта – это сумма, на которую данный объект может быть обменен при совершении сделки между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Изменения справедливой стоимости отражаются на счете прибылей и убытков того периода, в котором они возникли.
Модель учета по фактическим затратам предполагает учет инвестиционной собственности по стоимости ее приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (если имеются), что соответствует учету основных средств.
Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из нее происходит при изменении назначения имущества:
- окончание договоров аренды и перевод имущества в недвижимость, занимаемую владельцем;
- началом реконструкции в целях продажи, при переводе в запасы;
- началом операционной аренды по договору.
Признание инвестиционного имущества должно быть прекращено, когда от объекта не предполагается получение экономических выгод.
2 Модели учета инвестиционного имущества
Согласно требованиям МСФО, при отражении в учете основных средств и инвестиционного имущества (завершенного или в стадии строительства) у компаний есть выбор между применением модели учета по понесенным затратам с последующим начислением амортизации либо по справедливой стоимости.
Поскольку основной причиной покупки или строительства инвестиционной собственности в последние годы является увеличение капитала (увеличение стоимости объекта), многие компании выбрали модель переоценки, чтобы показать регулярное увеличение справедливой стоимости объекта в своей финансовой отчетности.
Модель учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости приводит к более привлекательным показателям отчетности (объем активов и прибыли), чем модель учета затрат. При этом компании должны быть осторожны, чтобы не переоценивать стоимость, чтобы избежать значительного списания убытков в последующие периоды. Рассмотрим условный пример, в котором в зависимости от модели рассматриваются два похожих объекта. Предположим, что в первом периоде наблюдался рост рынка недвижимости, во втором – значительное снижение.
Для условного примера предполагается, что первоначальная стоимость обеих моделей одинакова; модель справедливой стоимости дает компании значительно лучшую картину роста рынка недвижимости за первый год, что приводит к значительному увеличению стоимости имущества на отчетную дату для второй модели активов и обязательств.
3 Методы оценки инвестиционного имущества
Для определения и отражения справедливой стоимости инвестиционного имущества в МСФО установлен ряд методов оценки, которые в целом соответствуют логике международных стандартов оценки и общей практике оценки.
Наиболее популярные методы основаны на рыночных или сравнительных методах. Если нет активного рынка, вы можете использовать метод дохода, особенно метод дисконтирования денежных потоков. Поскольку инвестиционные проекты недвижимости часто уникальны, метод дисконтирования потока используется чаще, чем метод сравнения, особенно в случае незавершенных проектов недвижимости.
Эти критерии явно не запрещают использование стоимостного подхода, но не упоминаются в перечне приемлемых подходов. При определении справедливой стоимости инвестиционного имущества не принимается использование стоимостного метода с учетом назначения права собственности на объект инвестиционного имущества.
Таким образом, одной из основных практических проблем при оценке и учете инвестиционной собственности является вопрос переоценки понесенных расходов, а также составляющих и понесенных затрат на земельные участки (недостроенные здания, сооружения), если таковые имеются.
В целом МСУ 40 содержит спорное предположение, что справедливая стоимость инвестиционного имущества может быть определена обоснованно, кроме некоторых случаев, например таких, когда сопоставимые рыночные операции носят нерегулярный характер либо другие оценки отсутствуют.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Признание, оценка и раскрытие инвестиционной собственности регулируются МСФО (IAS) 40 "инвестиционная собственность". Инвестиционная собственность-это объект недвижимости, принадлежащий компании, такой как земля и здание (которое может быть частью здания) или оба вместе для целей получения дохода от аренды и / или дохода.
Согласно МСФО, при учете основных средств и инвестиционного имущества (завершенного или строящегося) компания может выбирать между расходами, возникающими в результате последующей амортизации, или применением модели учета по справедливой стоимости.
Компания должна ожидать эффекта от выбора модели в один или несколько периодов в будущем и должна быть достаточно осторожной, чтобы избежать значительных потерь от переоценки проекта и будущей переоценки или утилизации этих активов в определенные периоды.
Для определения и отражения справедливой стоимости инвестиционной собственности МСФО разработало ряд методов оценки, которые, как правило, следуют логике международных стандартов оценки и общей практики оценки.
Наиболее популярные методы основаны на рыночных или сравнительных методах.
Эти критерии явно не запрещают использование стоимостного подхода, но не упоминаются в перечне приемлемых подходов. При определении справедливой стоимости инвестиционного имущества не принимается использование стоимостного метода с учетом назначения права собственности на объект инвестиционного имущества.
Исторически сложилось так, что компании, которые используют метод справедливой стоимости и строят инвестиционную недвижимость на своем балансе, могут распределять затраты между компонентами «земля» и «стоимость».
