Договор розничной купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости и предприятия как единого имущественного комплекса

Задача 1

В магазине бытовой техники Левин И.А. приобрел мобильный телефон. Через 20 дней на его корпусе облупилась краска. Левин И.А. обратился в магазин с требованием о возврате уплаченной за товар суммы. Однако сотрудник магазина отказал ему, обосновав это тем, что мобильный телефон является технически сложным товаром и возврат денег возможен только при наличии существенного недостатка, которым дефект краски не признается.

Правомерны ли возражения продавца данном случае? Как следует поступить в описанной ситуации?

Ответ

В соответствии с п.7 Перечня непродовольственных товаров ненадлежащего качества, не подлежащих обмену и возврату к таковым относятся технически сложные товары бытового назначения (электрические бытовые машины и приборы, электрические нагревательные приборы, электроинструменты, электрические контрольно-измерительные приборы, теле-радиотовары, электромузыкальные инструменты, фотоаппараты и фотокамеры цифровые, киноаппаратура любительская, телекоммуникационное оборудование бытового назначения, обладающее двумя и более функциями и имеющее сенсорный экран или элементы программного управления, часы, компьютеры персональные, планшеты, ноутбуки, печатающие устройства, мониторы (дисплеи), сканеры, игровые приставки с элементами программного управления, прочие устройства ввода и вывода, копировально-множительные машины, газонокосилки (триммеры) с электрическим или бензиновым приводом, бензопилы, швейные машины, машины и аппараты вязальные, машины раскройные, для шитья меха, обметочные и стачивающе-обметочные, бытовая газовая аппаратура и иные товары с питанием от сети переменного тока), на которые установлены гарантийные сроки и в техническом паспорте (заменяющем его документе) которых имеется отметка о дате продажи. 

Задача 2

Алексеев купил в магазине «Цифра» в кредит ноутбук. Погасив половину цены приобретенного ноутбука, Алексеев заболел и уволился с работы и в течение нескольких месяцев от него платежи магазину не поступали. В связи с этим магазин обратился в суд с иском к Алексееву, требуя взыскания с него всей суммы задолженности, хотя до истечения срока последнего платежа оставалось три месяца. Суд иск магазина удовлетворил. Алексеев обжаловал решение суда, указав, что взыскание с него сразу всей суммы противоречит содержанию договора, который предусматривает периодические платежи за купленную им вещь.

Решите дело.

Ответ

В соответствии со ст. 137 Банковского кодекса Республики Беларусь (далее – БК) по кредитному договору банк или небанковская кредитно-финансовая организация (кредитодатель) обязуются предоставить денежные средства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязуется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользование им. При этом взимание кредитодателем каких-либо дополнительных платежей (комиссионных и иных) за пользование кредитом не допускается (п. 1 ст. 771 ГК).

В соответствии с п. 16 Инструкции о порядке предоставления денежных средств в форме кредита и их возврата (погашения), утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 29.03.2018 № 149 (в ред. постановления Правления Нацбанка от 31.03.2020 № 99) (далее – Инструкция), обязательство банка по предоставлению кредита возникает с момента заключения кредитного договора, если иной срок не предусмотрен кредитным договором.

Задача 3

В магазине самообслуживания покупатель приобрел питание «Малютка», а дома обнаружил, что срок его годности истек. Покупатель потребовал возврата денег или обмена купленного товара. Продавец отказался удовлетворить требования покупателя, ссылаясь на то, что продовольственные товары обмену не подлежат и, кроме того, отбор товара производился самим покупателем.

Как следует разрешить конфликт?

Ответ

При приобретении некачественной пищевой продукции, потребитель вправе предъявить претензию по качеству:

• продавцу;

• изготовителю;

• поставщику, представителю.

сведения об изготовителе (поставщике, представителе) должны быть указаны в маркировке товара (на этикетке, упаковке и т.п.) в соответствии со статьей 7 Закона Республики Беларусь от 9 января 2002 г. № 90-З «О защите прав потребителей».

Задача 4

Клавдин продал Светину жилой дом. Договор был удостоверен у нотариуса. Клавдин вселился в дом, но зарегистрировать договор стороны не успели, так как Светин заболел и вскоре умер, а основная часть необходимых для регистрации документов находилась у него.

Наследники Светина потребовали выселения Клавдина, утверждая, что заключённый им со Светиным договор недействителен, так как не осуществлена и передача жилого дома. Они же нуждаются в данном жилом доме, так как всегда использовали его под дачу. Кроме того, Наследники считали договор недействительным ещё и потому, что в нём ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом. Уплаченную Клавдиым денежную сумму они готовы вернуть.

Решите дело.

Ответ

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

• В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).

• Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.

При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения.

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений. Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник. В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Задача 5

АО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор о продаже предприятия. В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на одном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, следующие объекты: производственный цех с простаивающим оборудованием, здание котельной, несколько складских помещений, два гаража, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору продажи предприятия.

После государственной регистрации договора продажи предприятия был составлен и подписан передаточный акт. Через 5 дней выяснилось, что отношении арендодателя возбуждено дело об экономической несостоятельности и земельный участок, а также объекты, находящиеся на нем включены в ликвидационную массу. Кроме того, ИП Туров предъявил требование о выплате ему задолженности за поставленные год назад материалы, что подтвердил договором поставки, заключенным с АО, в соответствии с которым АО обязано было перечислить покупную цену в течение месяца со дня поставки (прошло 11 месяцев). В предпродажных документах эта задолженность отсутствует.

Дайте правовую оценку ситуации.

Ответ

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости.

В пункте 1 ст. 530 ГК Республики Беларусь сказано, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

В договоре купли-продажи предприятие выступает в качестве объекта гражданских правоотношений. Понятие объекта права говорит о принадлежности этого предприятия определенному субъекту в лице индивидуального или коллективного собственника.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие, которое представляет собой имущественный комплекс; имеет специальное назначение – используется для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 ст. 132 ГК Республики Беларусь); по своему характеру имеет свойство постоянного изменения своего состава (за счет непрерывного процесса производства потребления сырья и энергоресурсов, реализации производственной продукции и т. д.).

В состав предприятия как имущественного комплекса в соответствии с ч. 2 пункта 1 ст. 132 ГК Республики Беларусь входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством и договором.