Недвижимость как... Курсовая работа (проект)

Актуальность темы проводимого исследования. В повседневной жизни вокруг нас мы обычно не уделяем особого внимания вещам, которые, как говорится, всегда под рукой, которые нам нужны, как хлеб и воздух. Как это часто бывает в жизни, наиболее знакомые предметы и явления, близкие всем, о которых, казалось бы, все и каждый уже знают, внезапно обнаруживают себя с новой, неожиданной стороны, все, что им нужно сделать, это измениться. По их мнению, подход к ним несколько иной. Точно так же в праве широко распространенное представление об объектах чаще всего исходит из рассмотрения первоначальной данности юридического объекта, определенных априори его существования перед законом и независимо от права.

Недвижимость является одним из наиболее ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимость и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц.

Практическая значимость работы заключается в том, что действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречивых.

Государственная регистрация является заключительным этапом приобретения прав на недвижимость. Это имеет не техническое, а юридическое значение. Закон связывает возникновение и прекращение прав собственности на недвижимость именно с момента государственной регистрации. Покупатели, обменявшись, становятся собственниками и, следовательно, имеют возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знать порядок государственной регистрации, полномочия регистрирующих органов.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимости, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового законодательства, законодательства о приватизации. Также необходимо знать порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней заключительный этап приобретения и регистрации прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, и сделка заключена.

Законность оборота имущества во многом зависит от «прозрачности» рынка, способности быстро получать достоверную информацию о недвижимости и правах на нее. 

Особенностью государственной регистрации является декларативный порядок. 

Таким образом, объект работы – общественные отношения, связанные с правовым регулированием недвижимости.

Предмет работы – нормы права, научная литература, связанная с правовым регулированием недвижимости.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом определяется, что к недвижимым вещам (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

созданные природой без участия труда человека;

являющиеся результатом труда человека;

созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее Указ № 538) появился в свое время как реакция государства на проблемы, выявленные в правоприменительной практике в отношении совместной собственности домашних хозяйств. Эти проблемы были другого плана, они заключались не только в несовершенстве Закона о совместной собственности домашних хозяйств, который в то время все еще применялся к жилищному сектору, но и в других нюансах. Прежде всего, они подчеркивают изначальную природную неэффективность совместного владения домашним хозяйством, недавно подвергшуюся критике со стороны экспертов в области управления недвижимостью. Несмотря на это, Республика Беларусь входит в число мировых лидеров, где доля совместного владения домохозяйствами в жилищном фонде достигает 90%, тогда как, например, в США или Норвегии 10%, в странах Старой Европы от 15 до 25%. Недостаточная информированность граждан имела важное негативное значение в этом вопросе. Отсюда многочисленные жалобы в государственные органы, вплоть до обращений о ликвидации объединений собственников (далее ТС) как формы управления общим имуществом. Кстати, такие жалобы оправдывали появление Указа № 538. Невозможно не упомянуть среди этих проблем отсутствие благоприятных условий, необходимых для возникновения и развития отечественного бизнеса в сфере ЖКХ, а также управления недвижимостью. 

Процессы перехода к рыночной экономике, происходящие в Республике Беларусь, возродили принципы частной собственности, в том числе, в частности, зданий и земельных участков. Вместе с принципами частной собственности появилась специфическая терминология, присущая ее объектам. Итак, постепенно термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и другие вошли в экономическую практику и повседневную деятельность.

В настоящее время в Республике Беларусь наблюдается повышенный интерес к недвижимости. Более того, законодатель не просто ввел недвижимость в гражданский оборот, он сформировал и консолидировал институт недвижимости, в который вошли нормы, определяющие: понятие и виды недвижимости, особенности оборота недвижимости, необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Основополагающим понятием гражданского права во всех правовых системах является понятие недвижимости. Единого универсального определения недвижимости не существует. При всем многообразии подходов к определению недвижимости аксиома заключается в том, что основным объектом недвижимости является земельный участок. Это доминирующее свойство. Все остальные объекты недвижимости, непосредственно связанные с ней, находятся в состоянии фактической и (или) юридической связанности с ней. Характер этой связанности может быть разным, но он предопределяет специфику правового режима недвижимости.

Юридическое определение понятия недвижимости дано в ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которым в состав недвижимого имущества входят: земельный участок; участки недр; изолированные водоемы; а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, движение которых без чрезмерного ущерба их назначению невозможно, включая леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Объекты, которые выделяются с точки зрения их правового статуса в качестве недвижимости, выделены, хотя они не принадлежат недвижимости в их природных свойствах.

Другими словами, характерной чертой большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно поэтому они обычно имеют более высокую стоимость. Помимо земли и предметов, которые неразрывно связаны с ней, ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее Гражданский кодекс) относится к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, навигационным судам «река-море», космическим объектам, предприятиям в целом, как имущественный комплекс. Признание этих вещей в качестве недвижимости обусловлено высокой стоимостью этих объектов и связанной с этим необходимостью повышения достоверности правил их гражданского оборота.

Объектом проведенного исследования выступает рынок коммерческой недвижимости Республики Беларусь. Рынок недвижимости является особой экономико­-правовой средой организации и согласования деятельности хозяйствующих субъектов и физических лиц, где объектом купли­продажи выступают земля, коммерческая и некоммерческая недвижимость, а также механизмов и рычагов управления, процессов и процедур создания и обращения земли, объектов коммерческой и некоммерческой недвижимости на протяжении их жизненного цикла. Как элемент экономической системы, с одной стороны, рынок недвижимости представляет собой сложную открытую самоорганизующуюся систему, закономерности функционирования которой подчиняются законам развития экономических систем, следовательно, проведение исследований и разработка методологических основ механизмов управления и регулирования должна основываться на этой особенности. С другой стороны, рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными требованиями. К ним относятся требование об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об уплате налогов, а также возможность законодательного обременения объекта недвижимости правами третьих лиц в различных комбинациях (сервитуты, права членов семьи на долю жилья и др.). Научная новизна проведенного исследования заключается в развитии теоретико­методологических основ организации управления на рынке недвижимости и разработки механизма государственного управления, сочетающего методы государственного регулирования и механизмы самоорганизации.

Обратимся к судебной практике.

Одна из общественных организаций г. Могилева обратилась в Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением зарегистрировать право собственности на гараж, который ею был построен и числился на балансе с 1973 года. Агентство отказало в регистрации, ссылаясь на отсутствие информации о правах на указанный объект недвижимости, что и послужило поводом для обращения в Хозяйственный суд.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что участок под строительство гаража был отведен решением районного Совета депутатов трудящихся в 1991 году. Тогда же было выдано разрешение на строительство объекта. Относительно документов, подтверждающих расходы на строительство гаража, представитель заявителя пояснил, что данные документы уничтожены в связи с истечением срока их хранения.

Далее оказалось, что и в документах архивного фонда Государственного архива Могилевской области также отсутствовали разрешение на проектирование и акт приемки гаража в эксплуатацию. В то же время, гараж числится на балансе заявителя с 1973 года, что подтверждается инвентарной карточкой учета основных средств заявителя. По результатам сопоставления данных, указанных в решении исполкома районного Совета депутатов трудящихся о выделении участка под строительство и в инвентарной карточке учета основных средств заявителя, суд пришел к выводу, что на балансе заявителя числится именно тот гараж, разрешение на строительство которого выдано исполкомом.

Выделены функции, выполняемые государством на рынке коммерческой недвижимости. Исходя из обоснованной необходимости государственного управления рынком недвижимости и определения его механизма, выделены стратегические направления государственного управления рынком недвижимости. На основании имеющихся теоретических исследований, а также изучения государственного управления рынком недвижимости Республики Беларусь, разработана структурно-логическая модель управления рынком недвижимости в разрезе уровней управления в Республике Беларусь. Установлено, что конечной целью государственного управления рынком конечной недвижимости является создание организационно­-хозяйственного механизма, как основы экономической системы, который базируется на организации происходящих на рынке коммерческой недвижимости процессов с помощью научно обоснованной системы экономических и организационных форм, методов и рычагов и представлена схема такого механизма. Разработан организационно­-экономической механизм рынка коммерческой недвижимости. Разработаны этапы проведения оценки развития рынка коммерческой недвижимости, включающие формирование внутренней и внешней системы информационного обеспечения рынка коммерческой недвижимости; проведение ретроспективного и текущего анализа рынка коммерческой недвижимости в разрезе сегментов; оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости. Отличительной особенностью предложенной схемы является комплексная оценка развития сектора коммерческой недвижимости на основе выделения трех взаимосвязанных этапов, дающих возможность ранжировать объекты недвижимости по степени эффективности их использования, а также оценить инвестиционную привлекательность рынка коммерческой недвижимости в целом и индивидуальных объектов коммерческой недвижимости в частности.