Задача
ЗАО «Рекорд» обратилось с письмом к ООО «Лад» в связи со сменой собственника на нежилое помещение по пр. Пушкина 52, которым стало ЗАО «Рекорд» прошу принять изменения следующих пунктов договора № 1-09/96 на аренду нежилого помещения от 29.09.96 г.:
«Арендодатель – ЗАО «Рекорд», в лице директора ___________, действующего на основании Устава
Изменить п. 1: арендная плата за нежилое помещение за 1 кв. м. общей площади составляет 15 долларов США в месяц. Коэффициент комфортности исключить. Одновременно напоминаем, что с 07.10.97 Вами не производится арендная плата».
В ответ на письмо ответчик сообщил, что согласно действующему законодательству Республики Беларусь, смена собственника не является основанием для изменения условий договора аренды, в том числе арендной платы, в одностороннем порядке и подлежит пересмотру по соглашению сторон. ЗАО «Лад» не возражает против пересмотра условий договора аренды с уполномоченными лицами нового Арендодателя.
07.12.97 ЗАО «Рекорд» обратилось в хозяйственный суд с иском о взыскании арендной платы, указав в заявлении, что ответчик принял изменения только в части смены собственника, а другие условия отклонил.
Истец в обоснование своих требований об увеличении арендной платы ссылался на протокол собрания Правления ЗАО «Рекорд», которым в одностороннем порядке увеличиваются ставки арендной платы. С первоначальным арендатором было соглашение о 2 долларах с кв. м. Арендатор считает, что требованием внести в договор аренды изменения в части увеличения размера ставок арендной платы ущемляются права и охраняемые законом интересы арендатора. Защита прав арендатора от всякого нарушения его права и владения, в том числе и от собственника. Срок договора аренды установлен до 1 октября 2002 г. Следовательно, до истечения срока действия договора, в случае, если не будет внесено изменений в договор соглашением сторон, истец лишен права на увеличение стоимости арендной платы.
На какие нормы законодательства может сослаться арендатор? Порядок изменения и расторжения договора аренды. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Решение
В случае перехода права собственности проявляется особенность вещного права, в соответствии с которой права других лиц, связанные с вещным правом, не прекращаются с переходом вещного права к новому субъекту, а следуют за вещным правом. Основания перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу гарантируют для арендатора сохранение договора аренды на прежних условиях. В силу ст. 286 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 291 ГК не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Смена собственника не является существенным изменением обстоятельств, а следовательно, не является и основанием для изменения или расторжения договора аренды на основании ст. 421 ГК.
Также односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды во внесудебном порядке может быть предусмотрен договором аренды (п. 3 ст. 420 ГК).
Таким образом, отказ арендатора от перезаключения договора аренды на новых условиях при смене собственника объекта аренды не является специальным основанием:
– для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке;
– отказа арендодателя от исполнения договора аренды во внесудебном порядке.
