Договор создания объекта долевого строительства жилья в Республике Беларусь Диплом

Согласно Е. Г. Кобзик, «понятие договора создания объекта долевого строительства представляет собой соглашение между застройщиком и дольщиком, которое регулирует условия участия последнего в строительстве объекта недвижимости. Этот объект может включать в себя жилые дома, коммерческие помещения, а также социально-культурные объекты. Суть договора заключается в том, что дольщик вносит финансовые средства на строительство объекта, а застройщик обязуется предоставить ему определенную долю в готовом строении» [1, c. 100].

Как отмечает Жук Н. А. в своем исследовании, «в современной обстановке долевое строительство коммерческой недвижимости становится все более распространенным явлением. Однако из-за отсутствия должного правового регулирования возникают значительные проблемы в практике применения законодательства, особенно в контексте защиты прав субъектов хозяйствования, инвестирующих свои средства в данное строительство» [2, c. 89]. Действующий Указ Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 года № 473 «О долевом строительстве» не охватывает отношения, связанные с долевым строительством коммерческой недвижимости, за исключением строительства нежилых помещений в составе многоквартирных жилых домов [3].

«По причине отсутствия специализированного правового регулирования в области инвестирования в долевое строительство нежилых объектов, стороны вынуждены оперировать существующими правовыми конструкциями гражданского законодательства и принципом свободы договора. Последний позволяет заключать как поименованные, так и непоименованные договоры, несмотря на отсутствие явного упоминания о договоре создания объекта долевого строительства в Гражданском кодексе Республики Беларусь» [2, c. 90]. Понятие «договор создания объекта долевого строительства» определено в Указе и распространяется, главным образом, на строительство нежилых помещений в составе жилых домов.

Такое ситуативное применение договоров создания объектов долевого строительства, выходящих за рамки урегулирования Указом, подчеркивает необходимость разработки дополнительных нормативных актов или внесения соответствующих изменений в гражданское законодательство, чтобы обеспечить более четкое и полное правовое регулирование этого вида сделок. Это способствовало бы более эффективной защите интересов всех сторон и предотвратило бы возможные конфликты, связанные с неоднозначностью правового статуса договоров долевого строительства коммерческой недвижимости.

Договор создания объекта долевого строительства, согласно своей правовой природе, является консенсуальным и возмездным договором. Важным аспектом является обязательная письменная форма заключения такого договора, что предостерегает стороны от возможных недопониманий и споров в будущем. В данном контексте, согласно п. 2 ст. 404 Гражданского кодекса Республики Беларусь, «договор создания объекта долевого строительства может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами, так и путем обмена документами с использованием средств связи, за исключением договоров, подпадающих под действие Указа» [4].

По мнению А. Р. Кирсанова, «учитывая сложность и многоаспектность отношений, возникающих в процессе долевого строительства недвижимости, а также высокую стоимость объекта, целесообразным представляется введение дополнительного требования в законодательстве, предписывающего заключение договора создания объекта долевого строительства именно в простой письменной форме, путем составления и подписания сторонами одного документа» [5, c. 65].

Такое требование облегчит процедуру заключения договора, сделает его условия более понятными и четкими для всех участников сделки. Это также поможет снизить риски недопониманий, улучшив качество заключаемых соглашений и повысив уровень защиты интересов сторон. При этом, несмотря на отсутствие конкретных требований в ГК РБ относительно формы договора создания объекта долевого строительства, введение подобного стандарта в законодательстве позволит более эффективно регулировать и надежно защищать интересы участников долевого строительства в Республике Беларусь.