Институт аренды в гражданском праве РБ

На сегодняшний день договор аренды является одним из самых распространенных договоров, которые заключаются как в сфере личного потребления, так и в сфере предпринимательства.

Интересы сторон, которые участвуют в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Зачастую купля-продажа является невыгодной ни собственнику, ни лицу, которое нуждается только во временном использовании имущества. Данные экономические причины непосредственно и породили данные отношения. В связи с переходом Республики Беларусь к рыночной экономике арендные правоотношения получили существенное развитие, возникли новые виды арендных обязательств, в частности, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Институт аренды (найма) берет свои истоки еще из римского права. Объектом найма в то время были незаменимые и потребляемые вещи. Такое требование обусловлено тем, что возвратить необходимо было ту же вещь, что была передана, что нельзя было уничтожить в процессе ее использования. То есть при такой аренде вещь не должна была утратить своих натуральных свойств. Н. Б. Новицкий отмечал, что в римском праве потребляемые вещи ни в коем случае не могут быть объектом отношений найма [1, с. 186].

Обращаясь к работам отечественных правоведов, следует отметить, что требования римского права относительно объекта найма были восприняты и советским правом. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что объектом договора имущественного найма может быть только незаменимая вещь: «незаменимые вещи не являются пригодными для найма в связи с тем, что, передавая их другому, ждет не те же вещи, а лишь подобные, следовательно, передача заменимых вещей пересекается с перенесением права собственности, что абсолютно противоречит сущности договора найма» [2, с. 356].

В 1990 году был принят Закон Республики Беларусь «Об аренде». Данный нормативный правовой акт урегулировал отношения, которые возникали при заключении и исполнении договоров аренды природных ресурсов, а также имущества. Ст. 1 указанного Закона аренда была определена как основанное на договоре срочное возмездное владение, а также пользование имуществом, которое необходимо арендатору для осуществления самостоятельной хозяйственной и другой деятельности.

Еще одной важнейшей характеристикой договора аренды в соответствии с гражданским законодательством является закрепление в нем различного рода видов договора аренды. Их классификация основывается на том, что каждый из них носит специфический характер и требует особого правового регулирования. Несмотря на это, каждый из таких видов договоров регулируется также и нормами положений ГК, регламентирующих общие правоотношения по поводу договора аренды. Такая регламентация позволяет исключить риск «пропуска» каких-либо объектов, которые обладают существенной спецификой, и тем самым осуществляется их регулирование общими нормами договора аренды.

Как уже было отмечено, видами договора аренды в соответствии с ГК являются:

- прокат;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий, сооружений, изолированных помещений или машино-мест;

- аренда предприятии;

- лизинг [5].

Итак, договор проката – это договор, в соответствии с которым арендодатель, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование [5, п. 1 ст. 597].

Договору проката посвящен § 2 главы 34 ГК. Данным параграфом регламентированы основные положения договора проката, которые имеют особенности в сравнении с общими положениями договора аренды.

Договор проката – это тот же договор аренды, имеющий в сравнении с ним некоторые особенности, которые будут рассмотрены далее.

Исходя из понятия договора проката, данного в ст. 597 ГК, можно выделить следующие специфические черты договора проката:

- субъектная особенность;

- предметная особенность;

- срочность договора;

Итак, судебная практика свидетельствует о том, что в суды зачастую обращаются лица с исками о разрешении споров, вытекающих из арендных правоотношений. В связи с этим Пленум Высшего Хозяйственного Суда № 1 принял постановление [7], которое направлено на обеспечение правильного и единообразного применения хозяйственными судами Республики Беларусь законодательства при рассмотрении дел, возникающих из арендных правоотношений.

Немалое количество исков, поступающих в суды Беларуси, связано именно с разрешением споров, которые возникли при заключении договора аренды. Как правило, такие споры могут быть решены и вне судебного порядка.

Множество споров возникает непосредственно по участию арендатора в расходах по содержанию и ремонту арендуемого имущества.

Так, по иску о взыскании расходов на содержание арендуемого имущества ответчик возражал против представленного истцом расчета предъявленных к оплате расходов на отопление исходя из общей площади арендуемых помещений, по¬скольку приборы отопления имелись только в одном из них, второе помеще¬ние не отапливалось. Ответчик также возражал против участия в расходах по оплате работ по содержанию и экс¬плуатации арендуемых помещений, выполняемых штатными сотрудника¬ми истца (сантехниками, электрика¬ми, дворниками), ссылаясь на то, что непосредственно в его помещении никаких работ не производилось.

В договоре аренды стороны со¬гласовали порядок оплаты соответ-ствующих расходов, предусмотрев, что расходы на работы, производимые штатными работниками арендодателя, по содержанию и эксплуатации арен-дуемого имущества, а также расходы на отопление сдаваемых в аренду по-мещений рассчитываются пропорцио¬нально размеру площади, находящейся в пользовании арендатора. Наличие в договоре указанного условия дало суду основания для удовлетворения требований истца в полном объеме.

При возникновении споров, свя¬занных с возмещением расходов на ремонт арендуемого имущества, необходимо обращать внимание на следующее.

Целью дипломного исследования являлась характеристика института аренды в гражданском праве Республики Беларусь.

Для достижения данной цели были решены следующие задачи:

- определены понятие и признаки договора аренды;

- рассмотрен договор аренды как юридический факт, его форма и сущность;

- определены права и обязанности арендодателя;

- охарактеризованы права и обязанности арендатора;

- дана характеристика договора проката;

- рассмотрен договор аренды транспортных средств;

- дана характеристика договора аренды зданий и сооружений;

- дана общая характеристика договора аренды предприятий;

- рассмотрен договор финансовой аренды (лизинга);

- проанализирована практика заключения, расторжения и признания договоров аренды недействительными.

Договор аренды – это договор, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Основной признак, позволяющий отличить договор аренды от иных видов гражданско-правовых договоров, которые направлены на передачу имущества, это передача имущества не собственность, а во временное владение и пользование (временное пользование), то есть смена собственника при заключении такого договора не осуществляется.

ГК устанавливает, что договор аренды может быть как срочным, так и бессрочным. При этом законодательством также могут быть установлены максимальные и минимальные сроки заключения такого договора.

Форма договора аренды в соответствии с законодательством Республики Беларусь может быть как устная, так и письменная.

Стороны договора аренды – это арендодатель и арендатор. На стороне арендодателя и арендатора могут выступать как физические, так и юридические лица.

К видам договоров аренды относятся договор проката, договор аренды транспортного средства, договор аренды капитального строения, договор аренды предприятия и договор финансовой аренды.