Договор аренды и его значение в предпринимательской деятельности Курсовая работа (проект)

На сегодняшний день договор аренды является одним из самых распространенных договоров, которые заключаются как в сфере личного потребления, так и в сфере предпринимательства.

Интересы сторон, которые участвуют в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Зачастую купля-продажа является невыгодной ни собственнику, ни лицу, которое нуждается только во временном использовании имущества. Данные экономические причины непосредственно и породили данные отношения. В связи с переходом Республики Беларусь к рыночной экономике арендные правоотношения получили существенное развитие, возникли новые виды арендных обязательств, в частности, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Институт аренды (найма) берет свои истоки еще из римского права. Объектом найма в то время были незаменимые и потребляемые вещи. Такое требование обусловлено тем, что возвратить необходимо было ту же вещь, что была передана, что нельзя было уничтожить в процессе ее использования. То есть при такой аренде вещь не должна была утратить своих натуральных свойств. Н. Б. Новицкий отмечал, что в римском праве потребляемые вещи ни в коем случае не могут быть объектом отношений найма [1, с. 186].

Обращаясь к работам отечественных правоведов, следует отметить, что требования римского права относительно объекта найма были восприняты и советским правом. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что объектом договора имущественного найма может быть только незаменимая вещь: «незаменимые вещи не являются пригодными для найма в связи с тем, что, передавая их другому, ждет не те же вещи, а лишь подобные, следовательно, передача заменимых вещей пересекается с перенесением права собственности, что абсолютно противоречит сущности договора найма» [2, с. 356].

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме методом составления одного документа, который подписывается сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Принимая во внимание важность объекта передачи, его высокую стоимость, закон обязывает соблюдать указанные формы договора. Несоблюдение же данного требования влечет за собой его недействительность.

ГК не определяет, какой орган обязан осуществлять государственную регистрацию договора аренды предприятия. Необходимо, чтобы данная регистрация осуществлялась в порядке регистрации сделок с недвижимостью согласно Закону от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [16].

В силу того, что допускается возможность перевода долгов, которые имеются у арендодателя на арендаторов, законодательством установлена защита интересов кредиторов. Это отмечается в ст. 628 ГК: арендодатель должен в письменном виде уведомить о передаче предприятия в аренду кредиторов по обязательствам, которые включены в состав предприятия, до момента его передачи арендатору.

Кредитор же, в свою очередь, также должен письменно уведомить о своем согласии на перевод долга. В том случае, если кредитор, который получил уведомление о передаче предприятия в аренду, не сообщит в письменном виде о своем согласии на перевод долга, он наделяется правом в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. В случае, если указанный срок будет пропущен, то это влечет за собой прекращение права требования, что означает получение согласия на перевод долга.

Cпоры, возникающие по договору аренды предприятия, условно разделил на 3 вида: иски о взыскании задолженности по арендной плате (пени, процентов), иски о расторжении договоров аренды предприятия и споры, связанные с арендными отношениями (взыскание стоимости неотделимых улучшений, коммунальных и иных платежей и т.п.).

Иски о взыскании задолженности могут возникать из-за недостаточно четко оговоренных в договоре аренды предприятия сроках и способах оплаты арендных платежей. Примером может служить дело № 385-6/2013/367А/609К (г. Могилев). Так, признавая обоснованным иск о взыскании долга по арендным платежам, судебные инстанции исходили из условий договора о том, что арендная плата за текущий месяц подлежала внесению до 25-го числа этого же (наступившего) месяца исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты, а досрочные арендные платежи за последующие (не наступившие) месяцы арендатор вправе произвести по согласованию с арендодателем [10, с. 42].

А в деле № 232-26/2012 (г. Минск), установив, что договор аренды досрочно прекращен, но арендованное имущество несвоевременно возвращено арендатором, суд признал обоснованным требование арендодателя о взыскании долга по арендным платежам за период до момента фактического возврата имущества.

В деле № 45-12/2014/676К (г. Гомель) иск о взыскании долга по арендным платежам и процентов по ст. 366 ГК [8] судебные инстанции признали частично обоснованным, поскольку первоначальный договор аренды помещений прекратил свое действие, а новый договор между сторонами признан незаключенным, в связи с чем арендная плата по нему и проценты взысканию не подлежат.

На основе проведенного в курсовой работе исследования можно сделать следующие главные выводы.

Договор аренды на сегодняшний день считается в Республике Беларусь более распространенным договором из числа договоров по передаче имущества в пользование, заключаемым в отношении как движимого, так и недвижимого имущества.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, применяемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, которые определены договором, запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, права пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, которые относятся к предприятию. Передача прав владения и использования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, происходит в порядке, предусмотренном законодательством.

Предметом договора аренды считается предприятие как имущественный комплекс, который содержит в себе основные и оборотные средства, возможность пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги, принадлежащие предприятию.