Понятие и виды договора аренды Диплом

Тема: Понятие и виды договора аренды

Цель работы. Цель работы исследования – на основе комплексного анализа положений законодательства дать определение понятия, изучить содержание и основы правового регулирования договора аренды и его разновидностей в Республике Беларусь.

Методы исследования. При разрешении поставленных задач использовались следующие методы: логический метод; формально-юридический метод; метод системного анализа; метод комплексного исследования.

Выводы: В силу специфики объекта аренды зданий и сооружений, предполагающего значительную площадь используемых помещений, следует отдельно остановиться на таком способе обеспечения обязательства, как удержание вещи. Использование вместительных объектов всегда сопряжено с размещением в них арендатором существенного числа собственного имущества. Следовательно, у арендодателя, который не получает арендную плату, появляется важный инструмент обеспечения исполнения обязательства. Удержание имущества арендатора является максимально эффективным механизмом еще и по той причине, что оно не требует предварительного соглашения об этом.

Оптимальным способом внедрения этой нормы видится наполнение ст. 626 Гражданского кодекса Республики Беларусь пунктом 3, который следует изложить в следующей редакции: «В случае неисполнения арендатором обязанности по оплате аренды арендодатель имеет право удерживать находящееся на объекте аренды имущество арендатора сразу после прекращения действия договора аренды.»

Предлагаемая новелла будет удачно дополнять общую норму, а также являться полезным средством, обеспечивающим более уверенное положение добросовестного контрагента. Усиливается значение этой поправки и тем, что Гражданский кодекс распространяет правила о залоге на удерживаемые кредитором вещи. Другими словами, арендодатель сможет продать имущество арендатора и на вырученные от продажи средства удовлетворить собственные требования. Естественно, обращать взыскание на это имущество придется через суд, поскольку это предусмотрено применяемыми правилами о залоге.

Подводя итог, следует остановиться на кратком перечисление предложенных законодателю новаций: ввести в ст. 621 Гражданского кодекса легальные определения «здания» и «сооружения»; отменить обязательность государственной регистрации для всех договоров аренды здания и сооружения; дополнить ст. 626 Гражданского кодекса Республики Беларусь закреплением правомочия арендодателя удерживать имущества арендатора, находящееся на объекте аренды после прекращения действия соответствующего договора.

Также следует п в ст. 636 ГК закрепить норму следующего содержания: «Договор финансовой аренды (лизинга) заключается на срок не менее одного года». Это будет способствовать упрощению правоприменения нормы о сроках договора лизинга.

Учитывая всю сложность отношений, возникающих при лизинге, представляется разумным предусмотреть в законодательстве не регистрацию договора лизинга недвижимого имущества, а только регистрацию обременения права собственности лизингодателя на недвижимое имущество как самостоятельную регистрацию без предварительной регистрации договора лизинга.

Институт аренды представляет собой наиболее простые отношения по поводу перехода имущества во временное пользование и владение или лишь пользование на возмездных началах. Также институт аренды, с другой стороны, являет собой специфические отношения по владению и пользованию имуществом, вещью. Договор аренды в некоторых случаях для сторон носит эпизодический характер; в иных же случаях – основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание других лиц путем сдачи им имущества в аренду (наем). 

В своих проявлениях аренда абсолютно разнообразна и многолика. Она достаточно широко применяется в различных сферах общественной и государственной жизни. Юридические лица взаимодействуют с физическими лицами, используя при этом форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и его государственные органы также оценили преимущества института аренды: заключая договор аренды, собственник сохраняет право собственности на свое имущество, но при этом он еще и получает материальную выгоду, определенный источник дохода.

Необходимо отметить также и особое значение договора аренды. В связи с достаточно высокой стоимостью объектов и ограниченной возможностью по размещению их в населенных пунктах, строительство либо приобретение таких объектов в собственность становятся нереальными для большинства. 

Указанные обстоятельства порождают необходимость всестороннего изучения данного правового института, своевременного диагностирования и решения правовых коллизий, которые возникают в правоприменении при заключении, изменении и расторжении договоров аренды.

Актуальность темы работы заключается в том, что на сегодняшний день наблюдается тенденция развития арендных отношений. Это является результатом стремления, как хозяйствующих субъектов, так и физических лиц извлечь для себя пользу при использовании арендованного имущества. Зачастую у лица нет необходимость в постоянном пользовании каким-либо имуществом, такая потребность носит временный, эпизодический характер, в связи с чем, такое лицо может воспользоваться договорными отношениями, основанными на аренде.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением, изменением и расторжением договора аренды.

Предметом исследования выступают теоретические исследования и нормы права Республики Беларусь, закрепляющие понятие, основы правового регулирования договора аренды, а также статьи периодических изданий.

Цель работы исследования – на основе комплексного анализа положений законодательства дать определение понятия, изучить содержание и основы правового регулирования договора аренды и его разновидностей в Республике Беларусь.

Цель образует задачи, необходимые к выполнению в ходе проводимого исследования:

– рассмотреть понятие и сфера применения договора аренды;

– изучить правовое регулирование договора аренды;

– охарактеризовать заключение и исполнение договора аренды;

– проанализировать права и обязанности сторон по договору аренды;

– исследовать основания и порядок изменения и расторжения договора аренды;

– проанализировать договор аренды транспортных средств;

– исследовать договор аренды зданий и сооружений;

– исследовать договор аренды предприятия;

– исследовать договор финансовой аренды (лизинг).

При разрешении поставленных задач использовались следующие методы: логический метод; формально-юридический метод; метод системного анализа; метод комплексного исследования.

Структура работы включает введение, две главы, заключение и список использованных источников.

Договор в целом сыграл важную роль в развитии товарно-денежных отношений в рамках частной собственности. Договор является той юридической формой, в рамках которой товаровладельцы признают в друг друге собственника товара и в которую облекается переход товара от одного собственника к другому [1, с. 128]

Договор – это соглашение двух либо более лиц. Его цель – установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей [2].

Гражданско-правовой договор способствует развитию инициативы и активности сторон и в известной мере является средством реализации правосубъективности участников гражданского права [3, с. 132].

Договор аренды – один из наиболее важных гражданско-правовых договоров. Благодаря ему обеспечивается наиболее эффективное и рациональное использование имущества. Помимо этого, данный договор выступает в качестве одного из источников дохода собственника имущества.

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК), договор аренды характеризует как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [2].

Аренда применяется тогда, когда приобретение имущества в собственность нецелесообразно [4, с. 60].

Договор аренды – это документ, который устанавливает правоотношения между арендодателем и арендатором [5].

Юридическая сущность договора аренды состоит в том, что в данном случае имущество передается во временное владение и пользование (пользование), при этом такое имущество остается по-прежнему в собственности у арендодателя [6, с. 101].

По правовой природе договор аренды является консенсуальным, двусторонним, взаимным, возмездным.

Консенсуальным считается договор, заключенный с момента, когда стороны достигли между собой соглашения по всем его существенным условиям и облекли его в требуемую законом форму [7, с. 50].

Договор аренды, соответственно, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения о всех его существенных условиях, а момент вступления в силу договора никак не связан с передачей арендованного имущества. Передача имущества, которое является объектом договора аренды, представляет собой исполнение заключенного и уже вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

Договор аренды – это всегда двусторонний договор.

Двусторонний договор – это договор, который содержит взаимосвязанные права и обязанности его сторон.

Двусторонние сделки (договоры) совершаются волеизъявлением двух сторон. При заключении договора стороны не только сообщают друг другу свое согласие на заключение договора, но и согласовывают свои волеизъявления [8, с. 109].

Взаимный, согласованный характер действий участников двусторонних сделок означает, что волеизъявление одной стороны должно соответствовать и иметь противоположную направленность волеизъявлению другой, то есть воля должна быть встречной [8, с. 110].

Договор аренды предполагает наличие двух сторон, соответственно, является взаимным. Каждая из сторон наделена совокупностью взаимных прав и обязанностей.

Помимо этого, важно отметить, что взаимность сторон договора аренды выражается в следующем: арендодатель обязан предоставить такое имущество, которое пригодно для его использования арендатором, а арендатор обязан вносить за него плату. Данные встречные обязанности взаимно обуславливают друг друга и в целом выступают как экономически эквивалентные. В связи с этим договор аренды можно назвать синаллагматическим (предусматривает под собой два встречных взаимно обусловленных права обязанности).

Возмездным признается договор, по которому имущественное предоставление одной стороны предполагает встречное имущественное предоставление другой [9, с. 212].

Договор аренды является именно возмездным в силу предписаний ст. 577 ГК. Законодательством установлено, что передача имущества по договору аренды осуществляется за плату [2]. 

Правовому регулированию договора аренды посвящена глава 34 ГК. Исходя из определения договора аренды, данного в ст. 557 ГК, можно выделить следующие его признаки, которые являются базовыми:

- представляет собой передачу имущества не только в пользование, но и во владение и пользование;

- временный характер передачи имущества;
[...]

Заключение договора аренды, как уже отмечалось, происходит по определенным правилам. 

Заключение договора аренды осуществляется по правилам, установленным ГК и Постановлением № 16 [2; 12].

Заключение договора – это одна из самых важных стадий договорных отношений. Именно от данной стадии зависит коммерческий успех, стабильность экономики конкретного субъекта договорных отношений.

Заключению договора, как правило, предшествуют так называемые преддоговорные контакты. Они устанавливаются с целью выявления истинных намерений контрагентов, их финансовых возможностей, определения цены будущего договора с учетом затрат, разработки проектно-технической, сметной и иной документации, согласования иных аспектов, необходимых для заключения и исполнения договора [25, с. 212].

ГК такой преддоговорной контракт именует как предварительный договор. Согласно п. 1 ст. 399 ГК в соответствии с предварительным договором стороны обязуются заключить договор в будущем на условиях, которые уже определены в данном предварительном договоре.

Предварительные договоры необходимо отличать от встречающихся на практике соглашений (протоколов) о намерениях. Последние только закрепляют желание сторон вступить в договорные отношения в будущем. Несоблюдение соглашений (протоколов) о намерениях не влечет каких-либо правовых последствий [26, с. 242].

Предварительный договор вовсе не является обязательным этапом заключения договора аренды, это лишь возможность.

Применительно к договору аренды, предмет предварительного договора – это обязательство сторон по заключению договора аренды в будущем на тех условиях, что согласованы стороны в предварительном договоре.

Форма предварительного договора аренды – та же, что и основной договор, то есть письменная или устная. Если форма основного договора законодательством не определена, то форма предварительного договора является письменной.

Как уже отмечалось, существенное условие договора аренды – это точное и полное указание данных, которые позволяют установить арендованное имущество. Однако в случае заключения между сторонами предварительного договора, стороны еще могут не знать данные, характеризующие предмет договора. В связи с этим на практике возникает множество вопросов, которые связаны непосредственно с характеристикой предмета предварительного договора аренды. Следствием этого являются негативные последствия фактического исполнения данного договора при ненадлежащем исполнении предмета предварительного договора.

Ст. 399 ГК устанавливает, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Также предварительный договор аренды, так же, как и основной договор, должен содержать данные, позволяющие охарактеризовать и индивидуализировать предмет договора. 

В поэтому могут возникать ситуации, когда предмет основного договора еще точно не определен в предварительном договоре. В таком случае стороны в предварительном договоре должны наиболее подробно, насколько это возможно описать предмет, имущество, подлежащие передаче в аренду [27, с. 2].

Итак, заключению основного договора аренды может предшествовать заключение сторонами предварительного договора, однако его заключение обязательным не является.

Для того чтобы договор аренды был заключен, в нем должны быть проработаны все его юридические элементы. В частности, для заключения договора аренды требуется полное согласование всех условий договора.

Общий порядок заключения договора аренды предусмотрен в ст. 402 ГК. В соответствии с ней договор признается заключенным только в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в определенной законодательством форме. В случае договора аренды – стороны должны договориться о предмете договора аренды. Если же предметом договора аренды является капитальное строение, изолированное помещение, машино-место, их части, то договор аренды является заключенным не только при определении предмета такого договора, но и при определении условий о размере арендной платы. В противном случае договор является незаключенным.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор аренды транспортных средств становится все более востребованным участниками гражданского оборота. Практика применения данного договора расширяется с каждым днем. Аренда транспортных средств популярна как среди субъектов предпринимательской деятельности, так и у граждан, когда легковые автомобили используются для личных, бытовых целей, не связанных с извлечением прибыли. Благоприятные социально-экономические условия, достаточно четкое и понятное правовое регулирование договорных отношений в данной сфере создает предпосылки для дальнейшего расширения практики применения арендных отношений. Свидетельством тому появление новых видов договора аренды транспортных средств, вовлечение все более широкого круга участников в отношения по аренде транспортных средств.

М. И. Брагинский и В. В. Витрянский по договором аренды (фрахтования на время) транспортных средств предлагают понимать «гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием арендодателем услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг» [35, с. 126]. Аналогичное определение представлено Е. В. Вавилиным [36].

Серьёзных споров по поводу того, какое определение должно быть дано данному понятию нет ни в науке, ни в практической деятельности, за основу было взято определение из статей ГК.

Договору аренды транспортных средств посвящен § 3 гл. 34 ГК.

При этом ГК различает два вида договора аренды транспортных средств:

- договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного средства с экипажем, именуемый также как договор фрахтования на время) – это договор, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство во временное владение и пользование за плату и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации [2, п. 1 ст. 603];

- договор аренды транспортного средства без предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного средства без экипажа) – это договор, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации [2, п. 1 ст. 613].

Основным отличием договора аренды транспортного средства с экипажем и без является следующее:

Объектом для начисления обязательных страховых взносов в бюджет государственного внебюджетного фонда социальной защиты населения Республики Беларусь (далее – бюджет фонда) являются  вознаграждения по гражданско-правовым договорам, предметом которых являются оказание услуг, выполнение работ и создание объектов интеллектуальной собственности, у юридических лиц, индивидуальных предпринимателей (далее – ГПД).

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату (арендную плату) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (статья 603 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее - ГК).

Статьёй 606 ГК установлено, что члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Арендная плата, причитающаяся арендодателю по вышеуказанному договору аренды, не является объектом для начисления страховых взносов.

В случае если в договоре аренды транспортного средства с экипажем кроме арендной платы также предусмотрена выплата вознаграждения членам экипажа за оказание услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, то на сумму указанного вознаграждения обязательные страховые взносы начисляются арендатором в общеустановленном порядке.

Общие черты понятия договора аренды транспортных средств: 

- передача транспортного средства во временное владение и пользование. Владение позволяет арендатору имеет объект аренды у себя на балансе;

- наличие арендной платы; 

- оказание услуг по управлению и технической эксплуатации и не оказание данных услуг.

1. Договор аренды – представляет собой срочный возмездный договор, предусматривающий передачу имущества во владение или пользование без перехода права собственности. При этом под владением понимается обладание вещью, а под пользованием – извлечение из нее полезных свойств без изменения субстанции вещи. При предоставлении в пользование арендодатель оставляет имущество в своем владении, а арендатору предоставляется лишь право пользования им.

Признаки как самостоятельного вида гражданско-правового договора являются:

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, взаимным и возмездным. 

2. Договор аренды является важным юридическим документом, который регулирует отношения между арендатором и арендодателем в отношении передачи права пользования имуществом. Заключение договора аренды подчинено определенным правовым нормам и требованиям, направленным на обеспечение четкости и справедливости в этом взаимоотношении.

Основные принципы правового регулирования договора аренды касаются прав и обязанностей сторон. Стороны договора обязаны четко определить срок аренды, размер арендной платы, условия использования имущества и порядок возврата. Важно также учесть правила подачи иска в случае нарушения договорных обязательств и урегулирования споров.

Кроме того, законодательство обязывает стороны соблюдать принципы ответственности и добросовестности при исполнении договора. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, а арендатор должен надлежащим образом использовать имущество и своевременно уплачивать арендную плату.

В случае возникновения споров или недопониманий, стороны обязаны применять механизмы альтернативного разрешения споров, такие как переговоры или посредничество. Закон также предусматривает возможность обращения в суд для защиты своих прав и интересов.

Общие нормы гражданского и жилищного законодательства дополняются специальными нормами, регулирующими арендные отношения в различных сферах, таких как жилая и коммерческая недвижимость. Таким образом, правовое регулирование договора аренды создает структуру и порядок для обеспечения справедливости и стабильности в отношениях между арендатором и арендодателем.

3. Заключение и исполнение договора аренды в Республике Беларусь представляют собой важный юридический процесс, регулируемый законодательством страны. При заключении договора стороны должны соблюдать определенные нормы, предусмотренные гражданским кодексом и другими соответствующими законами. Заключение и исполнение договора аренды в Республике Беларусь требуют внимательного соблюдения законодательных норм и договорных обязательств сторон для обеспечения честных и эффективных отношений между арендодателем и арендатором.

4. Договор аренды предполагает наличие двух сторон, соответственно, является взаимным. Каждая из сторон наделена совокупностью взаимных прав и обязанностей.

Содержание договора аренды составляет совокупность прав и обязанностей, которыми наделяются стороны договора аренды, которые, в свою очередь, являются взаимными. Основная обязанность арендодателя – предоставить имущество арендатору. Основная обязанность арендатора – внести за такое имущество арендную плату.

Исполнение договора аренды состоит в том, что из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. В таком случае договор аренды признается исполненным. Договор аренды может быть расторгнут как по соглашению сторон, так в одностороннем порядке.

5. Основания и порядок изменения или расторжения договора аренды в Республике Беларусь представляют собой важные аспекты в юридической практике. Изменение условий договора может возникнуть по различным причинам, таким как соглашение сторон, изменение законодательства или необходимость адаптации условий под новые обстоятельства.

При изменении договора аренды важно соблюдать прозрачность и законность этого процесса. Стороны должны внимательно рассмотреть и обсудить все предлагаемые изменения, а затем оформить их в соответствии с установленными юридическими процедурами. Это может включать в себя составление дополнительного соглашения к основному контракту.

Что касается расторжения договора аренды, это может произойти по ряду причин, предусмотренных законодательством. Это могут быть нарушения условий договора, неуплата арендной платы, а также другие обстоятельства, согласно которым стороны имеют право расторгнуть договор. Важно при этом следовать предписанным законом процедурам и уведомлениям, чтобы избежать возможных споров и судебных разбирательств.
[...]