Государственная поддержка при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений в Республике Беларусь Диплом

Решение жилищной проблемы – это не только социальный индикатор, характеризующий уровень жизни людей и его динамику, но и мощный фактор повышения мотивации к труду, укрепления различных форм собственности, улучшения демографической ситуации, эффективного размещения денежных средств населения. В последнее время происходят серьезные структурные изменения в вопросах жилищного строительства, изменяются тренды на рынке вторичного жилья, уточняются приоритеты жилищной политики в целом. 

Существуют следующие способы улучшения жилищных условий: приобретение готового жилья, строительство нового и наем жилья. 

Механизмами улучшения жилищных условий являются: долевое строительство, жилищные облигации, жилищно-строительные кооператив, государственный заказ, продажа (зачет собственного жилья), наем жилья, банковское жилищное кредитование, лизинг жилья, региональные облигационные жилищные займы, кредитование населения на предприятиях по месту работы, система жилищных строительных сбережений, льготное кредитование, ипотечное кредитование [1].

В Республике Беларусь долгие годы возведение жилья было одним из главных приоритетов социально-экономического развития страны, поэтому для поддержки строительной отрасли выделялись льготные кредиты, что способствовало росту объемов жилищного строительства.

Наблюдаемое в настоящее время снижение объемов производства в жилищном сегменте строительной отрасли Республики Беларусь связано с макроэкономическими процессами, происходящими в экономике, и обусловлено, в том числе, сокращением объемов финансирования государственных программ.

 Уменьшилось финансирование практически всех госпрограмм последних лет, включая строительство жилья.

Ежегодные объемы финансирования строительства жилья будут корректироваться, но тренд на снижение директивного кредитования сохранится. 

Данная тенденция является закономерной в условиях значительной финансовой нагрузки на бюджет. 

 В связи с этим могут возникнуть сложности с финансовым обеспечением жилищного строительства. В условиях приоритета частного жилищного фонда, удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществляется за счет их собственных средств (в том числе и кредитов банков).

Таким образом, в Республике Беларусь долгие годы возведение жилья было одним из главных приоритетов социально-экономического развития страны, поэтому для поддержки отрасли выделялись льготные кредиты, что способствовало росту объемов жилищного строительства.

Объектом исследования являются, общественные отношения, касающиеся вопросов государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений в Республике Беларусь.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, научные теории и доктрина по вопросу государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений в Республике Беларусь, судебная и административная практика.

Цель работы – комплексное исследование нормативно-правовых актов, доктринальных подходов, судебной, административной и хозяйственной практики по теме исследования.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить понятие государственной поддержки граждан в улучшении ими своих жилищных условий: формы и направления государственной поддержки;

- рассмотреть законодательные основы реализации государственной  поддержки граждан в улучшении ими своих жилищных условий в Республике Беларусь;

- изучить зарубежный опыт государственной поддержки в приобретении и строительстве жилья;

- исследовать льготное кредитование граждан на строительство, реконструкцию или покупку жилых помещений;

- определить особенности  применяемых  форм и направлений государственной  поддержки граждан при строительстве и приобретении жилых помещений в Республике Беларусь;

- определить особенности применяемых форм и направлений государственная поддержка граждан при реконструкции жилых помещений в Республике Беларусь;

- изучить ответственность государственных органов;

- изучить ответственность должностных лиц.

В данной работе были использованы следующие методы: общенаучные (анализ, синтез), специальные (формально-юридический – анализ норм права), частные (сравнительный анализ), диалектический метод научного познания, логический, сравнительно-правовой.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Право на жилище является одним из важнейших социально-экономических прав, которое конституционно гарантированы каждому гражданину Республики Беларусь. Для обеспечения предоставленного гражданам права государство приняло на себя обязанности развивать государственный и частный жилищный фонд, содействовать гражданам в приобретении жилых помещений, предоставлять жилище лицам, нуждающимся в социальной защите, на более льготных условиях.

В связи с этим государство устанавливает и определенную правовую регламентацию порядка пользования и распоряжения жилыми помещениями, приобретенными гражданами в собственность с использованием средств государственной поддержки.

Потребность населения в достойном жилье считается одной из основных социальных потребностей, а ее удовлетворение  основными направлениями формирования любого государства и политики страны на нынешнем этапе.

Государственная жилищная политика – это деятельность страны по обеспечению граждан более качественным жильем как путем непосредственного участия в строительстве или субсидирования покупки жилья, так и с помощью эффективных механизмов содействия самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

Задачи государственной жилищной политики состоят в том, чтобы предоставить каждому гражданину выбор способов решения жилищного вопроса, включая строительство или приобретение жилья на вторичном рынке, наем жилых помещений государственного и частного жилищных фондов. Реализация государственной жилищной политики предполагает использование сложной системы различных инструментов и механизмов социального, экономического и политического характера [2, с. 422]. 

Основными направлениями государственной жилищной политики являются: 

- обеспечение доступности жилья для населения (для всех категорий граждан (вне зависимости от уровня обеспеченности жильем) государство создает возможности для улучшения жилищных условий); 

- развитие секторов арендного и социального жилищных фондов; 

- наращивание темпов индивидуального строительства жилья путем выделения земельных участков под индивидуальную застройку и их обеспечения инженерной инфраструктурой, внедрения инновационных материалов и технологий, обеспечивающих сокращение стоимости и времени строительства; 

- повышение качества, комфортности и уровня технической оснащенности жилья: обеспечение его энергоэффективности; использование систем автоматизации «умный дом» и т.п. [3, с. 427]. 

При этом государственная жилищная политика предусматривает оказание государственной поддержки гражданам, которые желают, но собственными силами не могут решить свою жилищную проблему. Оценку эффективности государственной жилищной политики необходимо производить на основе системы критериев, обоснованных для конкретной страны, с учетом текущих экономических условий и соответствующих им показателей [2, с. 422].

В Республике Беларусь государственная жилищная политика определяется Президентом Республики Беларусь и осуществляется Правительством, республиканскими органами государственного управления и местными исполнительными и административными органами в ходе реализации ряда комплексных государственных программ.

С переходом к рыночной экономике основная ставка делается на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись жильем, находящимся в частной собственности граждан. Для этого начата приватизация жилищного фонда, а гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются льготные кредиты и гранты на строительство (реконструкцию) или на приобретение жилых помещений.

Жилье – одна из базовых ценностей, которая обеспечивает гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, а также стимулируют их к производительному труду. Результаты обеспечения населения качественным и доступным жильем в значительной степени формируют отношение общества к государству. По итогам решения жилищных вопросов граждане во многом судят об эффективности реализации государством своих функций в целом. В нашей стране именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилье. 

В этой сфере только государство: 

– формирует нормативно-правовую базу и саму жилищную политику, проводит мероприятия по реформированию жилищной сферы.
[...]

Отношения, связанные с удовлетворением жилищных потребностей граждан, все больше становятся рыночными, поэтому одним из ключевых вопросов развития жилищной сферы является вопрос финансирования. 

При этом возможности государственного финансирования приобретения гражданами жилья (за счет субсидий и льготных кредитов) сужаются. В связи с этим главной тенденцией развития финансирования строительства (реконструкции) и приобретения жилых помещений выступает приоритет внебюджетного финансирования, т.е. финансирования жилья за счет собственных средств граждан, кредитов банков, выдаваемых на общих основаниях, займов предприятий и организаций на эти цели, а также других источников. 

Среди источников финансирования ведущую роль играют кредиты банков. Условно их можно разбить на три группы: 

кредиты на общих основаниях; 

кредиты на льготных условиях; 

кредиты в системе жилищных сберегательных программ. 

Приобретение жилых помещений по договору купли-продажи у физических (юридических) лиц – продавцов жилой недвижимости может осуществляться гражданами как на вторичном рынке жилья, так и на первичном рынке у организаций и индивидуальных предпринимателей, строящих жилые помещения специально для продажи.

Кредитование сделки купли-продажи банком осуществляется в размере, ограниченном названным договором, при этом максимальный размер кредита определяется внутренними документами банка, либо нормами, установленными законодательством Республики Беларусь для граждан, приобретающих жилые помещения с использованием государственной поддержки. 

Кредитование организаций граждан-застройщиков с использованием бюджетных средств осуществляется по процентной ставке значительно ниже рыночной. При этом такая форма жилищного кредитования создает определенные трудности для привлечения в жилищную сферу внебюджетных средств инвесторов, увеличивая тем самым дефицит бюджета. 

Как правило, кредиты на строительство и приобретение жилья являются долгосрочными, и предоставляются на сроки, установленные локальными нормативными правовыми актами банка. К долгосрочным кредитам относятся  кредиты со сроком полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, свыше одного года. 

Выдача кредитов на общих основаниях осуществляется банками Республики Беларусь на условиях срочности, платности и возвратности, за счет средств, ранее привлеченных в виде вкладов, депозитов и остатков по текущим счетам. За пользование этими средствами банки платят проценты. 

Учитывая, что банки несут обязательства по возврату привлеченных средств, расходы по выплате процентов по ним, процентные ставки и условия такого кредитования основываются на рыночных принципах. Это предполагает в первую очередь выгоду банка как коммерческой организации. Поэтому получение таких кредитов требует наличия у заемщиков значительных финансовых ресурсов для их погашения и обслуживания (т.е. выплаты процентов). 

Таким образом, при выдаче кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения (и возникновении вследствие этого у Кредитополучателя перед Банком задолженности) в иностранной валюте, использование кредита фактически осуществляется в белорусских рублях, полученных от продажи этой иностранной валюты. 

Данный факт обусловлен тем, что расчеты в таких случаях за счет кредита при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений могут осуществляться между сторонами только в белорусских рублях, а не в иностранной валюте.

Несмотря на многолетнее существование такой формы государственной поддержки, как льготное кредитование строительства, а также проводимую работу по повышению его эффективности, правовой характеристики понятия «льготный кредит» в  законодательстве нет, хотя в  нем применяются формулировки «льготные условия кредитования», «кредитование на льготных условиях», «льготные кредиты» и др. 

В теории под льготным понимается кредит, предоставленный на более выгодных, по сравнению с рыночными, условиях [41]; заем с процентной ставкой, которая существенно ниже «нормальной» процентной ставки по кредитам с таким же целевым использованием и степенью риска [42]; кредит, предоставленный по низкой ставке кредитного процента, со сдвинутым во времени сроком возврата [43]. 
[...]

Ответственность за незаконное предоставление субсидии на уплату части процентов и субсидии на погашение основного долга возложена на местные исполнительные и распорядительные органы, а контроль за правильностью предоставления таких субсидий – на облисполкомы и Минский горисполком в соответствии с их компетенцией [27].

Ответственность за незаконное включение в списки на получение субсидии на уплату части процентов (субсидий) возложить на государственные органы и организации, имеющие право на утверждение списков, в соответствии с их компетенцией.

Принятие граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту их жительства осуществляется по решению местного исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, созданной при этом органе, а по месту их работы (службы) – по совместному решению руководителя (уполномоченного им лица) государственного органа, другой организации и профсоюзного комитета (при его отсутствии – иного представительного органа работников), а также при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии), если иной порядок не предусмотрен Жилищным кодексом Республики Беларусь и иными законодательными актами. При отсутствии профсоюзного комитета или иного представительного органа работников принятие граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) осуществляется по решению руководителя (уполномоченного им лица) государственного органа, другой организации [5].

Одним из принципов  местного управления и самоуправления является ответственность органов местного управления и самоуправления за законность и обоснованность принимаемых решений.

 Органы местного управления и самоуправления несут ответственность за законность своих решений.

На основании ст.64 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» от 4 января 2010 г. № 108-З вред, причиненный организациям и гражданам в результате неправомерных решений, действий (бездействия) органов местного управления и самоуправления, их должностных лиц, подлежит возмещению соответствующей административно-территориальной единицей в порядке, предусмотренном гражданским законодательством [54]. 

Глава администрации, председатель исполкома несет персональную ответственность за выполнение возложенных на исполком задач и функций, состояние дел на соответствующей территории.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение служебных обязанностей, несоблюдение установленных законодательными актами ограничений, связанных с государственной гражданской службой, председатель исполкома и глава администрации несет дисциплинарную, административную, уголовную и иную ответственность в соответствии с законодательными актами.

Председатель исполкома вносит на рассмотрение исполкома областного уровня предложения о привлечении к дисциплинарной ответственности работников нижестоящих исполнительных и распорядительных органов и расположенных на соответствующей территории организаций.

Глава местной администрации вносит на рассмотрение местной администрации и в случае одобрения –  городской исполком предложения о привлечении к ответственности расположенных на соответствующей территории организаций, их должностных лиц и иных граждан, о возмещении вреда, причиненного их решениями, действиями (бездействием) интересам граждан, местному хозяйству, окружающей среде, в случае невыполнения ими решений местной администрации, либо Совета, исполкома базового уровня, либо Совета, исполкома областного уровня, принятых в пределах их компетенции, или других актов законодательства; вносит на рассмотрение местной администрации предложения о привлечении к дисциплинарной ответственности работников расположенных на соответствующей территории подчиненных организаций.

Упорядоченность порядка принятия решений административными учреждениями невозможна без формализации процессуальных требований к приему и рассмотрению заявлений заинтересованных лиц: установление сроков совершения процессуальных действий, закрепление перечней представляемых для осуществления административной процедуры документов, требований к содержанию административных решений, оснований для отказа в приеме заявлений, осуществлении административных процедур и др. 

Соблюдение таких требований призвано стать надлежащей гарантией объективного осуществления административных процедур, упорядочения использования дискреционных полномочий.
[...]

Можно говорить о понятии  государственной поддержки в узком смысле (льготный кредит и субсидия) и широком смысле - как о совокупности льгот и гарантий, предоставляемых государством гражданам, состоящим либо состоявшим на учете, в связи с улучшением ими своих жилищных условий.

Жилищная политика требует дальнейшего совершенствования на основе расширения возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос за счет собственных средств с использованием различных форм поддержки со стороны государства. 

В целом следует отметить, что в Республике Беларусь достигнута определенная стабилизация в решении жилищной проблемы, происходит переориентация деятельности банковской системы с учетом нужд населения по обеспечению жильем. Однако в республике системы стройсбережений и ипотечного кредитования развиты пока недостаточно. Это представляет собой определенный резерв для дальнейшего развития банковской деятельности и решения важнейших жилищных проблем населения.

Необходимо провести ряд мероприятий по улучшению ситуации на рынке ипотечного кредитования: 

1) внести изменения в гражданский и жилищный кодексы для определения механизма изъятия заложенного имущества у кредитополучателя, не выполнившего обязательства перед банком по возврату ипотечного кредита;

2) разработать правовые нормы, обеспечивающие социальную защиту граждан (например, страхование имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений; страхование гражданской ответственности участников ипотечного рынка; страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя);  

3) развивать индивидуальное жилищное строительство в границах и окрестностях областных городов, строительство жилья в сельской местности; 

4) усовершенствовать процесс сотрудничества в сфере банковского кредитования строительства и покупки жилья, использовать современные банковско-страховые продукты, позволяющие вовлекать дополнительные ресурсы в сферу строительства жилья, тем самым минимизировав кредитные риски, привлекать иностранных инвесторов; 

5) рассмотреть условия по ипотечному кредитованию, сделать его более доступным всем слоям общества, прописать в договорах возможности предоставления отсрочки по платежам в связи с определенными жизненными обстоятельствами, а также с ситуацией в мире и в стране; 

6) банкам следует больше идти навстречу своим действующим клиентам при осуществлении различных операций, ведь, когда ипотечные кредиты вновь начнут оформляться в полном объеме, банкам необходима будет их лояльность; 

7) выпуск жилищных облигаций является реальным инструментом финансирования жилищного строительства путем создания современного гибкого механизма инвестирования, учитывающего интересы как застройщиков-эмитентов, так и владельцев облигаций, то есть будущих собственников жилых и нежилых помещений. 

Существуют, многочисленные группы законодательства, которые относятся к жилищному лишь опосредованно, но, тем не менее обеспечивают самостоятельные способы удовлетворения гражданами потребности в жилье, в том числе с господдержкой. Это законодательство о строительстве жилья, организациями граждан-застройщиков, на условиях государственного заказа, по системе жилищных строительных сбережений, о предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, о кредитовании в жилищной сфере, в том числе ипотечном, о предоставлении жилищных субсидий, об обороте жилья, и многочисленные иные группы законодательства, опосредующие общественные отношения, объектом которых непосредственно либо опосредованно является жилье. Представляется, что практически каждая из этих групп в рамках Отраслевой концепции совершенствования жилищного законодательства Республики Беларусь должна консолидироваться базовым законом.

Предлагается, таким образом, оптимизировать жилищное законодательство посредством сочетания двух форм систематизации – путем его кодификации и консолидации. Для этого необходимо создание совокупного пакета законодательных актов, регулирующего жилищные отношения в комплексе. При этом ряд институтов, как было показано выше, будет регулироваться Жилищным кодексом, а другие – в качестве базовых актов будут иметь консолидированные комплексные законы. Такую систематизацию жилищного законодательства удобно к тому же осуществлять поэтапно, сконцентрировав, разумеется, первоначальные усилия на подготовке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь. 

Анализ опыта стран по поддержке семей с детьми в сфере приобретения жилья, свидетельствует о том, что Беларусь не единственная страна, которая пытается стимулировать рождаемость посредством льготного кредитования и субсидирования жилья, приобретаемого семьями с детьми. При разработке новых направлений деятельности в данной сфере, перенимая опыт ряда стран, следует расширять возможности для приобретения жилья молодым семьям без детей, а также с одним или двумя детьми. 

[...]