Договор найма жилого помещения, порядок заключения

Согласно Конституции Республики Беларусь [1] (далее – Конституция), человек, его права, свободы и гарантии их реализации являются высшей ценностью и целью общества и государства (ч. 1 ст. 2 Конституции). Одним из таких прав является право на жилище, закрепленное в статье 48 Конституции.

Вопрос жилья на протяжении всего времени остается одним из наиболее острых и важных в жизни каждого человека. Жилище, наряду с другими базовыми потребностями, является важнейшим условием жизни и деятельности человека, состояния его защищенности. Вместе с тем приобретение жилища требует произвести одновременно значительные расходы, вследствие чего решение жилищной проблемы как социальной не утрачивает своей актуальности на протяжении всей истории ее существования.

Одним из способов решения этой проблемы и тем самым удовлетворения потребности граждан в жилье является наем жилых помещений государственного жилищного фонда. В силу того, что существует определенная категория граждан, нуждающихся в социальной защите, можно отметить особое значение жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда, которые предоставляются гражданам, имеющим право на получение такого жилого помещения на основании договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о бесспорной актуальности  темы исследования.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при заключении, изменении и прекращении договора найма жилого помещения.

Предмет исследования охватывает теоретические разработки, концепции, суждения, нормы законодательства по вопросам, связанным с заключением договора найма жилого помещения.

Целью исследования является на основе комплексного анализа положений жилищного законодательства, теоретических положений исследовать понятие, сущность и порядок заключения договора найма жилого помещения.

Центральным институтом жилищного права является договор найма жилого помещения, который регулирует жилищные отношения – отношения пользования жилищем, а также выселения из него. Эти отношения, являясь имущественными, регулируются гражданско-правовыми нормами.

В силу того, что в ныне действующем Гражданском кодексе Республики Беларусь [2]  (далее – ГК) договор найма жилого помещения выделен в отдельную главу, а также исходя из общих положений Жилищного кодекса Республики Беларусь [3] (далее – ЖК), исследуемый договор можно считать самостоятельным типом гражданско-правового договора. При этом статья 642 ГК о договоре найма жилого помещения является отсылочной.

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Положение о найме жилых помещений в рамках имущественного найма было закреплено в Гражданском кодексе БССР 1923 года. В относительно полном объеме договор найма жилого помещения получил правовое регулирование в Гражданском кодексе БССР 1964 года, в котором наем жилого помещения был выделен в отдельную главу. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года и Жилищного кодекса РСФСР 1983 года объединили договор найма жилого помещения с иными жилищными правоотношениями [4, c. 158].

В 1983 году был принят специальный нормативный правовой акт –  Жилищный кодекс БССР 1983 года, а в Гражданском кодексе БССР 1964 года была сохранена единственная статья 286 «Договор найма жилого помещения», определяющая основания предоставления жилого помещения по этому договору. 

Тогда впервые в едином документе на уровне законодательного акта были урегулированы отношения по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределению жилья, по охране и эксплуатации жилищного фонда, его использованию. Вместе с тем преимущественная часть норм была посвящена регулированию вопросов, связанных с обеспечением сохранности и развитием исключительно государственного жилищного фонда [5]. 

Жилые помещения коммерческого использования относятся к государственному жилищному фонду (коммунальная или республиканская собственность); приватизации, обмену, разделу, продаже, сдаче по договору поднайма такие жилые помещения не подлежат. Наиболее значимым регулятором отношений в сфере заключения и исполнения договора коммерческого найма является Указ Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» [11].

Данный нормативный правовой акт направлен на развитие фонда жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда, так называемого арендного жилья. Кроме того, целью Указа №563 является упорядочение оснований для постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Положением об учете граждан и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 (далее – Положение об учете граждан) установлено, что заселенные жилые помещения могут быть исключены из состава жилых помещений коммерческого использования в следующих случаях:

1. в порядке исключения по решению Президента Республики Беларусь (если иной порядок не определен Президентом Республики Беларусь) - в собственность граждан;

2. по заявлению нанимателя, относящегося к лицам, имеющим право на получение жилого помещения социального пользования, - в состав жилых помещений социального пользования [11].

Договор найма жилого помещения – традиционный институт гражданского права, который оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Договор найма является одним из наиболее.

Как отмечалось ранее, жилищные правоотношения по своей правовой природе являются гражданско-правовыми. Однако они теснейшим образом связаны с административно-правовыми отношениями. В условиях недостатка жилищ возникновению гражданско-правовых отношений по использованию жилого помещения предшествует сложная плановая деятельность по распределению такого жилья [6, с. 243].

К предпосылкам (основаниям), при наличии которых гражданин может требовать бесплатное получение жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования, относятся, во-первых, признание нуждаемости нанимателя в улучшении жилищных условий, а, во-вторых, нахождение его на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку.

Под нуждаемостью в улучшении жилищных условий понимается острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и членов его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданина своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством [19, с. 392]. 

Так, потенциальный наниматель социального жилья должен быть внесен в особый список при постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. С момента принятия на учет у гражданина возникает соответствующее право состоять на учете как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявки [19, с. 392]. 

Таких граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, можно разделить на 2 категории. Основанием такого разделения является юридический состав, обеспечивающий возможность постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку.

Таким образом, на основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Договор найма жилого помещения – традиционный институт гражданского права, который оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.

Договор найма жилого помещения является одним из оснований возникновения права владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда и тем самым одним из важнейших способов удовлетворения потребности гражданина в жилье, когда эта потребность удовлетворяется за счет пользования жильем без права собственности на него. 

Договор коммерческого найма жилых помещений – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на определенный срок. Наиболее значимым регулятором отношений в сфере заключения договора коммерческого найма является Указ Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений».

В соответствии с принципами договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, договор найма жилого помещения коммерческого использования является:

1. Двусторонним, т.е. права и обязанности нанимателя и наймодателя носят взаимный характер;

2. Возмездным: основанием исполнения обязательства по передаче жилого помещения является получение встречного удовлетворения в виде арендной платы;

3. Консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.