Конституцией Республики Беларусь определено, что Беларусь является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Это в значительной мере становится возможным посредством гарантий приобретения и предоставлением жилья. Реализация жилищных прав граждан зависит от экономического потенциала государства, ввиду чего оно играет большую роль в улучшении жилищных условий. Порядок реализации права на жильё реализуется в ходе урегулированных жилищным законодательством правоотношений, складывающихся в процессе приобретения, использования и распоряжения гражданами и юридическими лицами жилых помещений.
Важным ввиду особой конфликтности, решительно отличающимся от других, аспектом правового регулирования жилищных отношений, выступает порядок прекращения жилищных отношений. В жилищном праве Республики Беларусь с принятием нового Жилищного кодекса в 2012 году произошли кардинальные перемены в данной области регулирования. Новый ЖК вобрал в себя новые принципиальные положения, содержащиеся в принятых в последнее время нормативных актах, опирается на имеющиеся социально-экономические условия. То обстоятельство, что прекращение жилищных отношений затрагивает жизненно важные права и интересы большого числа граждан, организаций, а так же претерпело значительные изменения, обуславливает актуальность исследования избранной темы в правовой науке.
Существенный вклад в развитие данного научного направления внесли отечественные и российские учёные, такие как П.В. Крашенинников, В.Савицкий, Ю.К. Толстой, Г.Ф. Шешко, В.Ф. Чигир.
Целью курсовой работы является систематизация и уяснение сущности предусмотренных жилищным законодательством способов прекращения жилищных правоотношений. Для достижения намеченной цели необходимо решить следующие задачи:
- определить базовые понятия, задающие порядок правового регулирования отношений по поводу жилых помещений;
- выявить основания прекращения жилищных правоотношений по инициативе собственников, нанимателей жилых помещений;
- сформулировать правовые основания и виды выселений;
В ст.48 Конституции Республики Беларусь провозглашается право каждого гражданина на жилище [10]. Основные же принципы, понятия и механизмы реализации данного права, основы правового регулирования жилищных отношений определены в жилищном законодательстве. Жилищные отношения — это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье [25, c.28]. Права и обязанности в жилищных правоотношениях возникают в связи с использованием жилых помещений. В соответствии со ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь 2012 года (далее - ЖК), жилое помещение – это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям [5]. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Использование жилого помещения не по назначению допускается только после перевода его в нежилое.
Граждане и организации в области жилищных правоотношений право на:
- строительство жилых помещений;
- приобретение жилых помещений;
- защиту своих прав от неправомерных действий (бездействия) иных лиц;
-другие [5].
В обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений входит:
- использовать жилые помещения в соответствии с назначением;
- соблюдать установленные для проживания санитарные и технические требования и т.д.;
- вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением;
- иное [5].
Гражданин, проживающей на жилой площади, может быть как собственником жилья, так и нанимателем. Право собственности на жилое помещение не является абсолютным: ЖК, например, устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения, которое основано на семейных отношениях с этим собственником. Отношения по найму жилых помещений особо значимы в числе жилищных правоотношений.
В жилищном праве право собственности не является абсолютным. Владение, пользование, распоряжение жилым помещением нередко обременяется социальными обязательствами. Тем не менее, рассматривая собственника как субъекта прекращения жилищных отношений, необходимо отметить его правомочия по выселению совместно проживающих с ним лиц [7, c.45]. Иными словами, собственник может выступать инициатором прекращения жилищных правоотношений иных лиц. Лицо, заключившее договор найма жилого помещения, лично несёт личную ответственность за состояние и сохранность жилого помещения. Ввиду этого, оно так же наделено правами по прекращению жилищных правоотношений в отношении лиц, совместно с ним проживающих.
Бывшие супруги, наниматели и прочие лица, прописанные в квартире, нередко могут доставлять неудобства собственникам недвижимости. Например, такие лица отказываются давать согласие на продажу квартиры и выписываться из нее [8, c. 81]. В Жилищном кодексе реализован взвешенный подход в отношении прав собственника или других заинтересованных лиц на выселение.
В ст.85 ЖК установлено, что подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц:
- граждане, самоуправно занявшие жилое помещение;
- гражданин, которому предоставлено право владения и пользования жилым помещением в качестве опекуна (попечителя), приемного родителя, родителя-воспитателя детского дома семейного типа, в случае его отказа освободить это жилое помещение по прекращении опеки (попечительства);
- члены, бывшие члены семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, заключившие письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения;
- наниматель (поднаниматель) жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи – в случае прекращения либо расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения;
- в иных случаях [5].
Отдельно следует остановиться на том, что ЖК предоставляет собственнику право выселить следующие категории лиц:
Прекращение жилищного правоотношения в виде выселения может как сопровождаться, так и не сопровождаться предоставлением другого жилого помещения гражданам. Выселение, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения, при этом, не обязательно квалифицируется как мера юридической ответственности.
Гражданам, выселяемым из жилых помещений, по общему правилу, как указано в п.2 ст.84 ЖК, одновременно предоставляются другие жилые помещения [5]. Предоставляемое гражданам в связи с их выселением жилое помещение должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности – в пределах территории сельсовета. Исключения составляют случае выселения:
- чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма;
- уклонения от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением;
- при введении чрезвычайного положения;
- бывшие члены семьи собственника и не имеющие доли в праве общей собственности;
- при отказе бывшего собственника освободить проданное с публичных торгов жилое помещение [5].
Ст.16 ЖК зафиксировано, что исполнительные комитеты, местные администрации принимают решения о признании жилых помещений не соответствующими санитарным и техническим требованиям. Аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц [19]. Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и граждане, проживающие совместно с ним, в случае, если занимаемое ими жилое помещение находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также если вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма жилое помещение перестало соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и признано непригодным для проживания [18]. Проживающие в нём лица подлежат выселению с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого за счет собственника жилищного фонда с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок). На основании ст.89 ЖК, такое выселение проводится в административном порядке по постановлению прокурора, без обращения в суд.
Сравнение норм ранее действовавшего жилищного законодательства с нормами жилищного права, действующими в настоящее время, имеет теоретическую ценность благодаря тому, что позволяет установить основные направления перемен в правовом регулировании жилищных правоотношений. Наряду с этим, учитывая то, что жилищные правоотношения могут длиться продолжительное время, иногда сопоставимое с продолжительностью жизни, уяснение прежних норм, на основе которых возникли жилищные правоотношения, имеет практическое значение в правоприменении. В ст. 221 ЖК закреплено, что его нормы применяется к жилищным отношениям, возникшим после вступления его в силу. По жилищным отношениям, возникшим до вступления в силу ЖК 2012 г., он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после вступления его в силу [5].
Из служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, предоставленного до 8 апреля 2006 года, не могут быть выселены без предоставления жилого помещения типовых потребительских качеств наниматели служебных жилых помещений государственного жилищного фонда:
- ставшие инвалидами при исполнении производственных или служебных обязанностей;
- проработавшие не менее десяти лет в организации, предоставившей служебное жилое помещение (независимо от его принадлежности);
- уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности или штата работников;
- заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС;
- другие [].
Приведенный выше перечень, установленный в ст.221 ЖК дублирует случаи запрета на выселение из служебных жилых помещений, размещённый в ст.96 ЖК 1999 г. [4]. Ввиду этого, показательным является спор, рассмотренный районным судом в рамках гражданского дела по иску ОАО «Г» к А., Т., В., Б. о выселении из общежития без предоставления другого жилого помещения, где суд установил: в обоснование заявленных требований истец ОАО «Г» суду указало, что в период времени с 23 июня 2005 г. по 17 июля 2006 г. А. осуществлял трудовую деятельность в филиале СУ ОАО «Г» в качестве кровельщика [1]. Как работнику предприятия согласно договору найма жилого помещения от 20 января 2006 г. ему было предоставлено жилое помещение в общежитии, общей площадью 38,21 кв. м, по ул. М. в г. Г., на время работы в ОАО «Г». Указанное общежитие находится на балансе истца. Приказом от 17 июля 2006 г. ответчик А. был уволен по п. 5 ст. 42 Трудового кодекса Республики Беларусь.
Изучение и использование зарубежного опыта регулирования жилищных отношений может содействовать совершенствованию в регламентации жилищных правоотношений в Республике Беларусь. Для этого необходимо рассмотреть как отдельные аспекты правового регулирования найма, аренды жилой площади, так и непосредственно порядок прекращения жилищных правоотношений.
Так, например, в США выделяются жилые помещения, находящиеся в ведении муниципалитетов, ведомственные жилые помещения и жилые помещения, составляющие предметы индивидуальной собственности. Жилые помещения, находящиеся в ведении муниципалитетов, предоставляются, главным образом, гражданам с низким годовым доходом: это престарелые (в возрасте от 62 лет), малообеспеченные, проживающие в нестандартных условиях, пострадавшие от стихийных бедствий и т.д. [23, c.32] В США предметом договора найма могут быть как отдельные квартиры, комнаты, так и дома, предназначенные для проживания одной семьи.
Законодательство некоторых штатов запрещает сдавать внаем часть комнаты или одну и ту же комнату либо квартиру нескольким семьям. В случае, если наймодатель сдал квартиру или комнату нескольким нанимателям, нарушив тем самым существующий запрет, то все последующие наниматели, кроме того, кто первым заключил договор найма, освобождаются от обязанности оплачивать жилое помещение, независимо от условий договора. Наймодатель в США не может отказаться от заключения договора найма жилого помещения, например, в тех случаях, когда член семьи нанимателя имеет физический недостаток.
Правительство США, федеральные ведомства и администрации отдельных штатов имеют собственный жилой фонд или арендуют жилые помещения для своих сотрудников у собственников жилья. Ведомственные жилые помещения предоставляются при назначении на определенную должность или в связи с выполнением определенных служебных обязанностей.
Теперь необходимо рассмотреть порядок выселения в США. Выселение – это физическое удаление квартиросъемщика и его вещей из снимаемого помещения. Выселение невозможно без судебного решения, и только после того как домовладелец докажет суду, что жилец совершил нарушение, которое оправдывает применение данной меры. О выселении за неуплату или за незаконное владение помещением, хозяин обязан объявить жильцу о прекращении аренды. Учитывая федеративное устройство, между штатами США имеются определённые различия в правах домовладельцев по выселению съемщиков жилья, а также в правилах о том, как предупредить о прекращении аренды, как составить судебные бумаги и направить их ответчику. Но, несмотря на некоторые расхождения между штатами, общее правило едино. А именно, домовладелец обязан сначала представить письменные документы - определенным путем и определенной формы, и лишь когда съемщик отказался покинуть помещение, уплатить долг за жилплощадь, избавиться от домашнего животного или иным способом исправить ситуацию – лишь тогда домовладелец вправе подать в суд [23, c.38].
Предпринятое исследование прекращения жилищных правоотношений позволяет сделать следующие выводы:
1. Основным объектом правоотношений в жилищном праве является жилое помещение. Жилое помещение может находиться в собственности того, кто им пользуется, либо сниматься по договору найма жилого помещения. Прекращение жилищного правоотношения может происходит на основе различных юридических фактов: событий, сознательных и волевых действий участников правоотношения, актов государственных органов.
2. Жилищное правоотношение прекращается для собственника путём отчуждения жилого помещения. Для нанимателя оно прекращается при прекращении либо расторжении договора найма жилого помещения. Жилищное законодательство предусматривает случаи расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя. Жилищное право выделяет в качестве самостоятельных права членов семьи собственника, нанимателя жилого помещения. Собственник, лицо, заключившее договор найма жилого помещения, могут выступать инициаторами прекращения жилищных правоотношений в отношении лиц, совместно с ними проживающих.
3. Порядку выселения, в целом, присущ принцип судебной защиты жилищных прав граждан и организаций. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно, по общему правилу, предоставляются другие жилые помещения. Выселение происходит в результате абсолютных событий (чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера), относительных событий (аварийное состояние), бездействия нанимателя (уклонение от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением), бездействия собственника (возникновение задолженности по банковскому кредиту), преследования публичных интересов (снос для государственных нужд, ремонт или реконструкция жилого дома), отпадение оснований предоставления жилого помещения (развод, улучшение жилищных условий, увольнение, отчисление).
4. Жилищное законодательство Республики Беларусь было значительно усовершенствовано благодаря принятию Жилищного кодекса Республики Беларусь 2012 года. Отдельные вопросы прекращения жилищных правоотношений получили более детальное регулирование. Субинститут выселения был упорядочен и систематизирован. Наряду с этим, новый Жилищный кодекс ужесточил некоторые условия, позволяющие продолжать жилищные правоотношения при исчезновении обстоятельств их возникновения.
5. В странах с развитой рыночной экономикой нанимателю жилого помещения предоставляются значительные социальные гарантии. Порядок выселения нанимателя по инициативе наймодателя предусматривает выполнение предварительных условий, соблюдение сроков предупреждения. Основанием расторжения договора найма жилого помещения, как правило, выступает неправомерное поведение нанимателя. Без уважительной причины выселение нанимателя не разрешается.
