Юридические последствия утраты жилого помещения в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома

Актуальность исследования. Одной из наиболее сложных категорий жилищных споров с участием граждан можно назвать споры о выселении граждан. 

Право граждан на судебную защиту жилищных прав опирается на положения Конституции Республики Беларусь. Выселение из жилого помещения – лишение гражданина на основании закона права занимать имевшуюся у него жилую площадь с предоставлением или без предоставления ему другого жилого помещения. 

Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК), принятый совсем недавно, должен регулировать отношения, сопряженные с выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных прав и интересов как самих граждан, так и членов их семей, включая несовершеннолетних. 

Основываясь на положениях Конституции, суды призваны обеспечивать надлежащую защиту прав и свобод гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения гражданских дел. При этом необходимо тщательно соблюдать установленный законом порядок выселения. 

Законодательно установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилья.

Согласно законодательству выселение допускается, как правило, в судебном порядке. При выселении гражданам обычно предоставляется другое жилое помещение. Особое место среди случаев выселения из жилых помещений занимают случаи выселения граждан без предоставления другого жилого помещения. Такое выселение может иметь место лишь в исключительных случаях.

Актуальность работы обусловлена изданием нового жилищного законодательства в Республике Беларусь, а, следовательно, определенными изменениями в правовом регулировании, в том числе и рассматриваемого в данной работе вопроса.

 

Гарантии права на жилище, которые предусматриваются статьей 48 Конституции Республики Беларусь, по существу имеют экономический характер [1]. В то же время они выражаются в обязанностях, которые приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать государственный и частный жилищный фонд; содействовать гражданам в приобретении жилья; предоставлять жилище гражданам, нуждающимся в социальной защите, бесплатно или по доступной для них плате. Никто не может быть произвольно лишен жилья.

В состав конституционного права на жилище входит и особая гарантия неприкосновенности жилища (ст. 29) [1]. Эта гарантия обеспечивает абсолютное личное право граждан, проживающих в жилом помещении, которое связано с их имущественным правом, и означает, что никто не имеет права без законного основания войти в жилище и иное законное владение гражданина против его воли.

В то же время согласно статье 23 Конституции Республики Беларусь ограничение прав и свобод личности допускается только в случаях, предусмотренных законом, в интересах национальной безопасности, общественного порядка, защиты нравственности, здоровья населения, прав и свобод других лиц.

Законные основания таких ограничений определяются специальными нормативно-правовыми документами. 

Например, проведение отдельных оперативно-розыскных мероприятий, ограничивающих конституционные права граждан на неприкосновенность жилища, регламентируется Законом Республики Беларусь «Об оперативно-розыскной деятельности» [2].

Такие отдельные мероприятия (речь идет об осмотре жилых помещений с целью возможного выявления признаков преступной деятельности, а также событий или действий, создающих угрозу национальной безопасности государства) допускаются только при наличии санкции прокурора на основании мотивированного решения соответствующего органа, осуществляющего оперативно-розыскную деятельность, и сведений о готовящемся, совершенном или совершенном преступлении, а также о событиях или действиях, создающих угрозу национальной безопасности Республики Беларусь.

В качестве оснований для возникновения у граждан права собственности на жилые помещения выступают:

– строительство жилого дома, жилого помещения;

– наследование жилого помещения;

– передача в собственность жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) в случае сноса жилого дома в связи с выкупом земельного участка для государственных нужд;

– передача жилого помещения в собственность при утере жилого помещения в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

– другие определенные законодательными актами основания.

Граждане, вложившие свои денежные средства, жилищную квоту или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения с целью создания общей долевой собственности, вправе требовать признания права собственности на соответствующее их участие в выплате им денежной компенсации в размере стоимости доли в праве общей собственности на данный жилой участок или доли в праве общей собственности на ‘это жилое помещение [6, c. 143].

Право собственности на жилые помещения может возникнуть в организациях негосударственной формы собственности по основаниям, установленным ЖК (ст. 135) [4].

В случае невозможности сохранения жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома, указанному гражданину предоставляется право приобретения по его выбору за счет средств инвестора (застройщика), финансирующего капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного жилого дома:

– в собственность квартиры типовых потребительских качеств согласно пункту 5 статьи 140 ЖК, а также денежной компенсации в случае, когда стоимость предоставляемой квартиры типовых потребительских качеств меньше стоимости утрачиваемой квартиры.

Никто не может быть произвольно лишен жилья (ч. 3 ст. 48) [1]. 

Данная норма подразумевает строгий запрет на произвольное (необоснованное) лишение права гражданина на владение и пользование жилищем. Однако такой запрет не является абсолютным. При наличии оснований, установленных законодательными актами, можно принудительно лишить гражданина права на владение и пользование жилищем, но оно осуществляется только в суде или в качестве исключения – в административном порядке решением прокурора из жилых помещений, что находятся в аварийном состоянии или находятся под угрозой аварии. Президент Республики Беларусь при введении военной или чрезвычайной ситуации может предусматривать временное выселение граждан в безопасные районы с предоставлением им специальных жилых помещений [7, c. 97].

Последствием лишения гражданина права владения и пользования жилым помещением является обязанность освободить жилое помещение. Она может быть исполнена в добровольном порядке либо принудительно. В последнем случае имеет место выселение. Выселение возможно как без предоставления, так и с предоставлением другого жилого помещения.

По общему правилу гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляются другие жилые помещения. Предоставляемое гражданам в связи с их выселением жилое помещение должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории сельсовета. Исключения из этих правил установлены новым ЖК и иными законодательными актами. К последним относится, например, Указ Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 года № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» [8], которым установлены основания для выселения, в том числе без предоставления другого жилого помещения, из служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.

Посвященные выселению из жилых помещений нормы можно найти в разных частях ЖК, но наибольшее их количество находится в главах 8 и 13 ЖК [4].

В случае невозможности содержания принадлежащего гражданину на праве собственности в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома жилого помещения в размере его рыночной стоимости за счет средств инвестора (застройщика), финансирующего капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного жилого дома, указанному гражданину предоставляется право на получение на праве собственности принадлежащего ему жилого помещения денежной компенсации в размере его рыночной стоимости, однако не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценной квартиры в многоквартирном жилом доме взамен утрачиваемой квартиры.

В случае выплаты денежной компенсации за жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности, утраченное в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома, участникам общей долевой собственности выплачивается денежная компенсация пропорционально доле в праве общей собственности на данное жилое помещение [14, c. 552].

Расчет потребности в финансовом капитальном ремонте в районах и Минске на предстоящий финансовый год осуществляется облисполкомами и Минским городским исполнительным комитетом по планированию и распределению средств местных бюджетов на капитальный ремонт.

Распределение финансирования на предстоящий финансовый год для обеспечения исполнения в городах текущих графиков капитального ремонта в районах, городских исполнительных комитетах, местных районных администрациях осуществляется с учетом тех, которые были установлены в областной администрации и Минском городском исполнительном комитете по объему задач по вводу в эксплуатацию общей площади жилья после капитального ремонта, объем строительства, специальные, монтажные работы по текущим ценам проектной документации, а также стоимость разработки проектной документации.

На основании проведенного исследования, а также поставленным задачам, сделаем некоторые выводы.

В случае осуществления капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если капитальный ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения, собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда и гражданам, постоянно проживающим совместно с ними, на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома предоставляется жилое помещение маневренного фонда. При этом договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда не расторгается.

При отказе собственника жилого помещения специального жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, а также постоянно проживающих с ними граждан в выселении из предоставленного жилого помещения в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома они могут быть предоставлены в судебном порядке при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома.

Выселение собственника жилья в частном жилом фонде, работодателя жилья государственного жилого фонда и граждан, которые постоянно живут вместе с ними, из жилья, которое они занимают во время капитального ремонта или реконструкции жилой площади в другое жилое пространство, и предоставление им права собственности и использования восстановленного или реконструированного жилья осуществляется средствами организации, за счет которых взимается плата за капитальный ремонт этого жилого дома.

В случае невозможности сохранения жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома, указанному гражданину предоставляется право приобретения по его выбору за счет средств инвестора (застройщика), финансирующего капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного жилого дома:

– в собственность квартиры типовых потребительских качеств согласно пункту 5 статьи 140 ЖК, а также денежной компенсации в случае, когда стоимость предоставляемой квартиры типовых потребительских качеств меньше стоимости утрачиваемой квартиры.