ВВЕДЕНИЕ

Сфера аренды недвижимости является проблемным полем для многих юристов. Это обусловлено огромным количеством гражданско-правовых споров, возникающих по причине несовершенства и несогласованности действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательности правоприменительной практики, а также противоречивости судебных решений.

Значение договора аренды недвижимости состоит в том, что он способствует развитию коммерческой деятельности, является весьма перспективным методом хозяйствования, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.

В связи с этим, вызывает интерес не только действующая законодательная база, регулирующая правоотношения в сфере аренды недвижимости, но и правоприменительная практика по исследуемому вопросу.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, складывающиеся при заключении и исполнении договора аренды недвижимости.

Предметом исследования выступают нормативные правовые акты, статьи, монографии, тезисы и публикации специалистов, изучающих особенности договора аренды недвижимости, а также основные теоретические и практические проблемы арендных отношений.

Целью исследования являются разрешение общетеоретических, пра­вовых и практических проблем, касающихся правоотношений в сфере аренды недвижимости, а также выработка рекомендаций по совершенствованию норм действую­щего законодательства.

Указанная цель определяет задачи исследования:

1) проанализировать понятие, стороны и предмет договора аренды недвижимости;

2) исследовать форму, срок и арендную плату по договору аренды недвижимости;

3) описать порядок заключения договора аренды недвижимости;

4) проанализировать порядок досрочного расторжения договора аренды недвижимости;

5) охарактеризовать порядок исполнения договора аренды недвижимости;

6) рассмотреть проблемы изучения и правоприменения договора аренды;

7) выявить коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем данную область общественных отношений, а также предложить пути их устранения.

ГЛАВА 1

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие, стороны и предмет договора аренды недвижимости

Договору аренды недвижимости посвящен §4 главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) «Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест».

Для целей настоящей курсовой работы объединим капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения или машино-места общим понятием «недвижимость».

В силу ст. 621 ГК по договору аренды недвижимости арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование или во временное пользование недвижимость [7].

Сторонами по договору аренды недвижимости являются арендодатель и арендатор. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества, в том числе иностранным юридическим и физическим лицам. Арендодателями могут выступать также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации [28, c. 224].

Предметом договора служат капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, а также машино-места.

В статье 1 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон №133-З) определено, что капитальное строение (здание, сооружение) – любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [19].

ГЛАВА 2

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Порядок заключения договора аренды недвижимости

Любой договор связывает его участников взаимными обязательствами. В сущности, в этом и заключается главное назначение договора, опосредствующего значимые для сторон отношения: четко определить круг взаимных обязанностей и обеспечить защиту имущественных интересов в случае их нарушения другой стороной [4, c. 212].

Для того, чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор аренды, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая — приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит в две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая — акцептом.

В каждом конкретном случае при определении нормально необходимого времени для получения акцепта и своевременности его получения могут учитываться: расстояние от места нахождения акцептанта до места нахождения оферента, способ отправления акцепта (письмо, телеграмма, по факсу и другое) [25].

Договор аренды недвижимости заключается путем составления одного документа, подписываемого сторонами в соответствии с правилами пункта 2 статьи 622 ГК [7].

В юридической литературе встречается мнение, согласно которому договор аренды недвижимости может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору [25].

Такое мнение следует считать ошибочным, поскольку оно противоречит статье 622 ГК, где сказано, что договор аренды недвижимости должен представлять один документ. Поскольку аренда недвижимости связана с возникновением многочисленных взаимных прав и обязанностей сторон и пользованием значительными материальными ресурсами, то данное условие следует считать крайне важным. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора.

ГЛАВА 3

ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Первым вопросом, касающимся исполнения договора аренды недвижимости, является вопрос о внесении арендной платы. Договор аренды недвижимого имущества является возмездным, при котором за пользование имуществом арендатор обязан своевременно вносить платежи, называемые арендной платой.

В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах [7]. Безусловно, любые положения договора должны соответствовать законодательству.

Часто на практике возникают проблемы, касающиеся периодичности изменения ставки арендной платы. Возникают вопросы относительно частоты изменения величины арендной платы.

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 5 февраля 2012 г. № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление Пленума ВХС № 1) направлено на защиту интересов арендаторов, которые являются в большей степени незащищенными в арендных правоотношениях. В п. 22 Постановления Пленума ВХС № 1, основываясь на принципе определенности цены договора, разъяснено, что в отношении периодичности изменения размера арендной платы хозяйственным судам следует исходить из того, что условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев:

1) принятия уполномоченными государственными органами акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом;

2) если в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК) [23].

ГЛАВА 4

ПРОБЛЕМЫ ИЗУЧЕНИЯ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

При анализе договора аренды недвижимости как самостоятельного вида аренды были разработаны следующие рекомендации по оптимизации применения данного договора на практике.

Во-первых, в целях предупреждения неправомочных заключений договоров аренды недвижимости рекомендуем отражать в договоре вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит правообладателю, а также делать ссылку на правоустанавливающий документ.

Во-вторых, наилучшим способом индивидуализации арендованных помещений представляется составление в виде отдельного приложения к договору аренды недвижимости, являющегося его неотъемлемой частью, плана нежилых помещений, передаваемых в аренду. Кроме того, в качестве рекомендации по совершенствованию практики применения договоров аренды недвижимости можно отметить необходимость указания при оформлении документов, позволяющих идентифицировать недвижимое имущество, также инвентарный номер изолированного помещения (здания) [6, c. 48].

В-третьих, во избежание возможных противоречий рекомендуем сторонам оговаривать в договоре аренды характер и объем возможных улучшений арендованного имущества, производимых арендатором. Ведь в случае, если возможность производить улучшения арендованного имущества закреплена в договоре без конкретизации данных улучшений, то считается, что арендодателем разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества.

Кроме того, необходимо отличать производство неотделимых улучшений от отдельных ремонтных работ, осуществляемых арендатором в соответствии с условиями договора. Это имеет большое практическое значение, ведь в ряде случаев при производстве неотделимых улучшений арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их стоимости, в то время как при осуществлении отдельных ремонтных работ арендатор требовать такого возмещения не вправе в силу того, что это является его обязанностью, закрепленной в договорном порядке [11, c. 6].

В-четвертых, в практике имеет место отказ арендодателей от подписания актов приема-передачи при возврате арендованного имущества в случае наличия задолженности по арендной плате. Данный отказ является неправомерным, поскольку ст. 593, 626 ГК, определяющие порядок возврата имущества при прекращении договора аренды, в т.ч. в связи с истечением срока его действия, содержат исчерпывающий перечень действий сторон, который может быть изменен или дополнен только в договорном порядке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенное исследование поставленная гипотеза была доказана. Подтверждением этого служат следующие выводы.

1. Предметом договора аренды недвижимости служат капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, а также машино-места. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. ГК не относит к существенным условиям договора аренды недвижимости его срок. Однако договоры аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов. Учитывая данную норму арендодателю можно рекомендовать подписывать договор аренды недвижимости со сроком аренды менее трех лет на согласованных условиях лишь после подписания договора арендатором. Это позволит избежать возможных требований арендатора о понуждении заключить договор аренды на более длительный срок на условиях, которые изначально оговаривались сторонами при заключении договора на срок менее трех лет.

2. Арендная плата и сроки ее уплаты являются существенным условием договора аренды недвижимости. Для рассматриваемого договора обязательна письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность договора. Цель и срок не являются существенными условиями договора аренды недвижимости. Однако предлагаем закрепить в качестве существенного условия договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест условие о цели использования имущества. А именно, предлагаем дополнить ГК статьей следующего содержания:

«Статья 622-1 Пользование арендованным имуществом

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды зданий или сооружений.

Несогласование сторонами в договоре аренды здания или сооружения условия о цели использования арендованного имущества влечет его недействительность».

Это позволит впоследствии избежать разногласий по поводу выполнения арендатором обязанности, закрепленной в статье 586 ГК: пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.