Введение
1 Понятие недвижимости (недвижимого имущества)
2 Стороны договора купли-продажи недвижимости
3 Условия и форма договора купли-продажи недвижимого имущества
Заключение
Список использованных источников
Введение
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что формирование и развитие рыночных отношений в Республике Беларусь во многом зависит от спроса и предложения на недвижимость, а недвижимость играет важную роль в общественной жизни. Объект недвижимости является основой общественного производства, фундаментом экономической деятельности и развития предприятий и организаций по форме собственности.
Недвижимость занимает важную роль в системе объектов недвижимости. Она представляется самостоятельным целым, со своей собственной структурой и взаимосвязью различных ее компонентов, то есть ее различных составляющих.
Система игнорирования недвижимого имущества не только не способствует постепенному формированию гражданско-правовой теории, но и вызовет неизбежные проблемы. Для устранения последствий проблем в законодательстве и правоприменительной практике требуется значительное время и усилия.
Недвижимость всегда была предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация движимого имущества в современном белорусском гражданском праве распространяется не только на весь комплекс объектов недвижимости, но и в той или иной степени на определенные категории аналогичных объектов, включая весь коммерческий оборот системы недвижимости.
Появление, развитие и современное правовое осмысление поистине уникальных правовых явлений, таких как система недвижимости, не только позволяют людям понять основную роль объектов исследования гражданских прав в Беларуси и большинстве других правовых систем, но и, что наиболее важно, иметь возможность представить природу недвижимости систему и ее структурное строение, а также проследить на примере исследуемой системы изменение целостности и противостояние принципов взаимного развития социального права и личного права, а также разработать более эффективные правовые методы воздействия на общественные отношения, связанные с недвижимостью.
Ввиду увеличения оборота недвижимого имущества в экономической сфере общества и специфики объектов недвижимости представляется целесообразным углубленное изучение правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости. Актуальность исследования усиливается несовершенством законодательства, регулирующую данную сферу, влекущем различные проблемы в правоприменительной практике.
Объект исследования – общественные отношения, формирующиеся в процессе заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в Республике Беларусь.
[...]
1 Понятие недвижимости (недвижимого имущества)
Понятие недвижимого имущества до сих пор в современном белорусском гражданском праве остается актуальным и обсуждаемым вопросом, поскольку многие ученые-цивилисты продолжают подвергать его к всестороннему анализу. Спорные ситуации возникают из-за отсутствия четких границ и единых критериев, позволяющих объекты вещного права отнести к недвижимому имуществу и определить правовой статус, а также отрегулировать возникновение права. Имеющиеся в законодательстве несовершенства и различие принимаемых решений в судебной практике, все это усложняет имеющуюся ситуацию в данной сфере и позволяет найти единый подход к формулированию определения недвижимости.
Недвижимость относится к категории вещей и является одним из объектов гражданских правоотношений (гражданских прав). Принадлежность недвижимости к вещам обуславливает наличие у недвижимости признаков, характерных для вещей. В первую очередь, это наличие полезных свойств, которые служат для удовлетворения потребностей участников гражданского оборота.
В этом смысле недвижимость обладает такими полезными свойствами, как возможность в ней проживать, использовать ее для извлечения дохода в процессе осуществления предпринимательской деятельности, удовлетворять эстетические потребности и т.п.
Можно говорить о наличии легального определения недвижимости (недвижимой вещи), в соответствии с которым под недвижимым имуществом понимаются объекты, перемещение которых соразмерного ущерба их назначению невозможно. Из этого общего правила имеются исключения в силу прямого указания закона. А именно, согласно ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места» [1]. К данной категории недвижимых вещей общее определение недвижимости не относится. Фактически на них лишь распространяется правовой режим недвижимой вещи.
Также в ст. 130 ГК Республики Беларусь указано, что к недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Данный перечень, естественно, не является исчерпывающим.
[...]
2 Стороны договора купли-продажи недвижимости
Купля-продажа относится к договору, упомянутому в гражданском праве, и является одним из наиболее важных институтов гражданского права. Правовые нормы, которые первоначально регулировали только куплю-продажу, со временем приобрели характер общих предварительных положений других гражданско-правовых сделок.
Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи, что означает, что сначала необходимо изучить природу самого договора купли-продажи.
Договор купли-продажи – это неотъемлемая часть гражданского права, потому что он наиболее распространен среди граждан Республики Беларусь, а посему играет огромную роль в договорном праве.
Согласно ст. 424 ГК Республики Беларусь, «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление (далее для целей настоящего раздела – в собственность, если из существа обязательства и статуса стороны в обязательстве не вытекает иное) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)» [1]. Из этого понятия следует, что в рамках договора купли-продажи передача имущества осуществляется на возмездной основе, и притом в денежном эквиваленте. Приведенное в ГК Республики Беларусь определение четко и ясно объясняет суть договора купли-продажи.
Главной особенностью договора купли-продажи недвижимости является специфика предмета. Это означает, что к определенным типам недвижимости могут применяться различные специфические правила. Поэтому, помимо норм ГК Республики Беларусь, существуют и другие нормативные правовые акты, которые также регулируют конкретные детали недвижимого имущества. Примером этого может служить такой вид недвижимости, как земельный участок. Кодекс Республики Беларусь о земле описывает некоторые детали договора купли-продажи земли[7].
Исходя из параграфа 7 главы 30 ГК Республики Беларусь, выделяют следующие признаки договора продажи недвижимости:
- консенсуальный;
- взаимнообязывающий;
- двусторонний;
- возмездный [8, c. 54].
Консенсуальный признак проявляются в следующих аспектах: прежде всего, для достижения взаимосогласованного соглашения необходимо и достаточно достичь соглашения по всем его основным условиям (объективное: субъект, условия, которые являются существенными для таких контрактов; субъективное: условия, которые необходимо выполнить быть согласованным по заявлению одной из сторон).
[...]
3 Условия и форма договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор состоит из определенной совокупности условий, которые определяют права и обязанности сторон. Совокупность этих условий и называется содержанием договора. Условия договора делятся на три группы: существенные, обычные и случайные.
Существенными являются такие условия договора, которые необходимы и достаточны для его заключения. При недостижении сторонами соглашения хотя бы по одному из условий, относящихся к числу существенных, договор считается незаключенным и не влекущим тех последствий, к достижению которых стремились стороны.
В качестве существенных условий договора продажи недвижимости выступают:
- предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
- цена недвижимости.
В случае отсутствия любого из указанных условий соответствующий договор считается незаключенным»).
Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определить недвижимость, передаваемую покупателю по договору, включая данные, определяющие местоположение недвижимости на соответствующем участке или в составе другой недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре считается, что условия передаваемого недвижимого имущества не были согласованы двумя сторонами, а соответственно договор – незаключенным.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже также может быть признан судом незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК Республики Беларусь, не применяются.
Если иное не предусмотрено законодательством или договорами купли-продажи недвижимости, цена зданий, сооружений или иного недвижимого имущества, расположенных на установленном в них земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка, передаваемой вместе с этим недвижимым имуществом, или
Если цена недвижимости определяется в договоре купли-продажи единицей ее площади или другими показателями ее размера, общая стоимость такой недвижимости, подлежащая оплате, определяется исходя из фактического размера недвижимости, передаваемой покупателю.
[...]
Заключение
На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.
Недвижимость различается как физическая вещь и как вещь, обладающая правовым режимом недвижимого имущества. Перечень последних несколько шире за счёт отнесения к недвижимому имуществу вещей (воздушных и морских судов), не являющихся недвижимостью по своей сути. Отнесение указанных объектов к недвижимым вещам говорит о существовании соответствующей правовой фикции, что является негативной тенденцией и по возможности должно быть устранено.
В связи с этим, было бы целесообразно внести изменения в п. 2 ст. 130 ГК Республики Беларусь, дополнив правилом, согласно которому «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иными законами, на отдельные вещи (имущество), не являющееся недвижимым, может распространяться правовой режим недвижимой вещи». Соответственно этому воздушные и морские судна не будут являться объектами недвижимости, а будут только обладать соответствующим правовым режимом, что в итоге приведет к устранению правовой фикции.
Купля-продажа относится к поименованным в гражданском кодексе договорам и является одним из важнейших институтов гражданского права. Правовые нормы, которые изначально регулировали только куплю-продажу, со временем приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок.
Договор продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт его сторон об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другому за плату. Данный вид договора обладает характерными признаками и имеет особый объект – недвижимость.
Выделяют следующие признаки договора продажи недвижимости консенсуальный, взаимнообязывающий, двусторонний, возмездный.
В ходе любой сделке, договоры продажи недвижимости подписывают две стороны: продавец (собственник) (физическое лицо, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель) и покупатель (гражданин Республики Беларусь, юридическое лицо, гражданин другого государства, лицо без гражданства).
Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.
[...]
1. Гражданский кодекс: Кодекс Республики Беларусь, 7 декабря 1998 г., № 218-З: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г.: в ред. Закон Республики Беларусь от 13 ноября 2023 г., № 312-З [Электронный ресурс] // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2024.
2. Шеметова, Н.Ю. Недвижимость: проблемы включения в правовое поле / Н.Ю. Шереметова // Имущественные отношения в РФ. – 2016. – № 9 (156). – С. 72-79.
3. Козырь, О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / О.М. Козырь; отв. ред. А.Л. Маковский // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохлова. – М., 2016. – С. 271-297.
4. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – 2-е изд., стер. – М.: Статут, 2011. – 780 с.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй / Т.В. Богачева [и др.]; под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. – М.: Юристъ, 2018. – 941 с.
6. Витушко, В.А. Гражданское право: учеб. пособие для студ. учрежд., обеспеч. получ. высш. образования по юрид. спец.: в 2 ч. / док В.А. Витушко. – Минск: Белорусская наука, 2018. – Ч. 1. – 568 с.
7. Кодекс Республики Беларусь о земле [Электронный ресурс]: 23 июля 2008 г. № 425-З: принят Палатой представителей 17 июн. 2008 г.; одобрен Советом Респ. 28 июн. 2008 г.: в ред. Закон Республики Беларусь от 18 июля 2022 г., № 195-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2024.
8. Зубова, Р.А. Правовое регулирование земельных правоотношений по законодательству Республики Беларусь и стран ЕС/ Р.А. Зубова. – Витебск, 2015. – 105 с.
9. Демичев, Д. М. Земельное право: учеб. для студентов учреждений высшего образования по специальностям «Правоведение», «Экономическое право», «Политология» / Д. М. Демичев. – Минск: Адукацыя і выхаванне, 2012. – 487 с.
10. Емелькина, И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели / И. Емелькина // Хоз-во и право. – 2007. – № 5. – С. 58–59.
11. Ваганова, Г.И. Договор аренды предприятия / Г.И. Ваганова // Проблемы управления. – 2016. – № 8. – С. 32–35.
12. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2003. – 848 с.
13. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Г.Ф. Шершеневич. – М.: Спарк, 1995. – 556 с.
14. Тузов, Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции / Д.О. Тузов. – М.: Статут, 2007. – 313 с.
15. Третьякова, И.П. К вопросу об особенностях договора купли-продажи жилых помещений / И.П. Третьякова. – Минск: Право и экономика, 2014. – №1. – С.240-242.
16. Адиханов, Ф. Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли / Ф. Х. Адиханов // Государство и право. – 2001. – № 1. – С. 32– 40.
17. Аксюк, И. В. Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы возникновения права собственности на нее: автореф. дис. ... канд. юр ид. наук: 12.00.03 / И. В. Аксюк; Южный федеральный ун-т. – Ростов-на-Дону, 2007. – 31 с.
18. Бохан, В. Ф. Приобретение земельных участков в собственность в зарубежных странах: правовые вопросы / В. Ф. Бохан. – Минск: Дикта, 2005. – 27 с.
19. Абрамова, М. В. К вопросу о понятии недвижимого имущества / М. В. Абрамова // Юристъ. – 2002. – № 4. – С. 12-15.
20. Бучик, О.В. Предприятие как имущественный комплекс по законодательству Республики Беларусь / О.В. Бучик. – [Электронный ресурс]. // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2024.
