Введение

При аренде предприятия, арендатор может предполагать, что на базе арендованного имущественного комплекса есть возможность продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При аренде предприятия, арендатор не тратит времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса, что является основным плюсом аренды предприятия.

Тем не менее, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Причин для этого несколько: специфика и трудность рассматриваемого объекта, двойственность законодательных формулировок, а также отсутствие практики применения данных норм, распространение на предприятии правового режима недвижимых вещей а, соответственно требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями.

Хотя, государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества.

Цель исследования – изучить теорию и практику применения договора аренды предприятия.

Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в процессе аренды предприятия.

Предмет исследования – законы и иные нормативные правовые акты Республики Беларусь, регламентирующие аренду предприятия, правовая литература, практика.

Исходя из цели и объекта исследования, нами были поставлены следующие задачи:

- раскрыть понятие и правовую природу договора аренды предприятия;

- охарактеризовать сферу применения договора аренды предприятия;

- изучить стороны и предмет договора аренды предприятия;

- изучить цену и срок договора аренды предприятия;

- раскрыть форму договора аренды предприятия;

- рассмотреть особенности заключения договора аренды предприятия;

- рассмотреть особенности исполнения договора аренды предприятия;

- изучить правоприменительную практику по делам о неисполнении условий договора аренды предприятия.

Глава 1 Общая характеристика договора аренды предприятия

1.1 Понятие и правовая природа договора аренды предприятия

Правовой институт договора аренды – один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В соответствии с п. 1 ст. 627 ГК [8] по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, капитальными строениями (зданиями, сооружениями) и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор аренды предприятия – консенсуальный, возмездный, срочный (как правило) договор.

Права и обязанности сторон возникают с момента вступления договора аренды предприятия в действие, т.е. после его государственной регистрации.

Решение о сдаче предприятия в аренду принимается:

- Советом Министров Республики Беларусь – в отношении предприятий, которые находятся в собственности Республики Беларусь;

- органами местного управления и самоуправления в установленном местными Советами депутатов порядке – в отношении предприятий, которые находятся в коммунальной собственности;

- общим собранием акционеров (участников) хозяйственного общества – в отношении предприятий, находящихся в собственности хозяйственных обществ, акции (доли в уставных фондах) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальным единицам.

Глава 2 Элементы договора аренды предприятия

2.1 Стороны и предмет договора аренды предприятия

Частью 1 п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса [8] предприятие рассматривается в качестве имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 1 ГК [8] под предпринимательской деятельностью понимают самостоятельную деятельность юридических и физических лиц, которую они осуществляют в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления. При этом ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК [8] содержится перечень деятельности, которая предпринимательской не является.

В соответствии с данным определением можно сделать вывод, что как объект гражданских прав предприятие может принадлежать лишь юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (т.е. субъектам, которые осуществляют предпринимательскую деятельность в соответствии с законодательством Республики Беларусь).

В научной литературе можно встретить различные мнения по поводу возможности владения предприятием некоммерческими юридическими лицами. К некоммерческим организациям относятся потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), республиканские государственно-общественные организации, фонды, учреждения, объединения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (ассоциации и союзы).

Часть 4 п. 3 ст. 46 ГК [8] не запрещает осуществление предпринимательской деятельности некоммерческими юридическими лицами, только устанавливает ограничения (соответствие целям создания и предмету деятельности).

Таким образом, по мнению И.В. Муравьева, некоммерческие организации нельзя исключать из числа возможных хозяев предприятия [15, c. 59].

Глава 3 Актуальные проблемы заключения и исполнения договора аренды предприятия

3.1 Особенности заключения договора аренды предприятия

Как уже отмечалось, ч. 1 ст. 630 ГК [8] передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту и законодательно отсутствует определение данного документа.

Специальные требования к содержанию передаточного акта предусмотрены ст. 55 ГК [8] – он должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Постановление Пленума № 1 [22] обращает внимание субъектов хозяйствования на необходимость составления передаточного акта, который должен содержать следующие сведения:

- место и дату составления акта;

- регистрационный номер и дату подписания договора аренды;

- характеристику состояния передаваемого недвижимого имущества;

- сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Примером последствий отсутствия передаточного акта при заключении договора аренды предприятия может служить дело № 316-10/2014 (г. Гомель). Установив, что договор аренды предприятия заключен в отсутствие передаточного акта, суд признал договор незаключенным и отказал в иске о взыскании арендных платежей [29, с. 44].

В сфере арендных правоотношениях возможно заключение предварительного договора на условиях, которые согласованы сторонами в предусмотренных законодательством пределах.

Предметом предварительного договора аренды, исходя из требований п. 1 ст. 399 ГК [8], является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды. В случае, если из предварительного договора аренды невозможно установить предмет и другие существенные условия основного договора аренды, то он считается незаключенным.

Заключение

Рассмотрев вопросы теории и практики договора аренды предприятия, нами были сделаны следующие выводы.

1. Исходя из прав и обязанностей сторон, мы можем сформулировать определение договора аренды предприятия, отражающее его сущность – по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, а арендатор обязуется использовать предприятие в соответствии с его назначением, вносить плату за пользование предприятием (арендную плату) и возвратить предприятие арендодателю при прекращении договора.

2. Договор аренды предприятия сам по себе относится к группе регулирующих отношения по передаче во временное пользование имущества сделок. В нормативно-правовом регулировании аренды предприятия как имущественного комплекса не согласован ряд положений, в частности возможности аренды части комплекса.

3. Предприятие как имущественный комплекс является специфическим и уникальным объектом гражданских прав. Состав имущества предприятия нефиксирован – одни виды его отчуждаются, другие приобретаются. Предприятие как имущественный комплекс и объект договора аренды представляет собой функционально объединенную, неделимую совокупность имущества и имущественных прав, экономически оправданно рассматриваемую как единое целое.

4. Цена является существенным условием договора аренды предприятия. При ее несогласовании договор считается незаключенным. В то же время срок является факультативным условием. В случае, ели срок аренды не был оговорен в договоре, он считается заключенным на неопределенный срок.

5. Для договора аренды предприятия предусмотрена письменная форма с последующей государственной регистрацией, несоблюдение которой влечет признание сделки недействительной.