Введение
Глава 1. Общая теоретико-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости.
1.1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
1.2. Форма договора купли-продажи недвижимости
1.3. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Глава 2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости
2.1. Стороны договора купли-продажи недвижимости
2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости
2.3. Исполнение договора и ответственность сторон по договору
Глава 3. Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости
3.1. Особенности договора купли-продажи жилых помещений
3.2. Особенности договора купли-продажи земельных участков
3.3. Особенности договора купли-продажи государственной недвижимости
Заключение
Список использованных источников
Большая часть договорных правоотношений, которые координируются обязательственным правом, охватываются понятием отношений экономического оборота, так как они связаны с перемещением материальных благ в виде вещей, денег, выполнения работ, оказания услуг из сферы производства в сферу обращения, а также из сферы обращения в сферу производительного или личного потребления, то есть выступают в форме товара. Однако экономическая характеристика товара отличается от его правового определения. В гражданско-правовом обороте перемещение товаров оформляется договором купли-продажи. Договор продажи недвижимости в законодательстве принято считать одним из самостоятельных разделов договора купли - продажи, который вычленяется по свойству определенного объекта продажи – недвижимого имущества. Исходя из этого данному договору характерны все основополагающие характеристики договора купли - продажи товаров, которые наделяют отличительными признаками его от других видов самостоятельных гражданских правовых договоров. Такой договор считается универсальным в процессе покупок и сделок по отношению к недвижимому имуществу. Актуальность данной темы обусловлена тем, что оговор купли-продажи является основным и самым распространенным гражданско-правовым договором, применяемым в имущественном обороте любого государства. Объектом дипломной работы выступают нормативно-правовая база, регламентирующая правовые отношения в сфере купли-продажи, а точнее Гражданский кодекс Республики Беларусь, действующие законы и подзаконные акты, а также теоретическая база, разработанная ведущими современными учеными, правоведами Республики Беларусь.
Глава 1. Общая теоретико-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости
1.1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости в законодательстве принято считать одним из самостоятельных разделов договора купли - продажи, который вычленяется по свойству определенного объекта продажи – недвижимого имущества. Исходя из этого, данному договору характерны все основополагающие характеристики договора купли - продажи товаров, которые наделяют отличительными признаками его от других видов самостоятельных гражданских правовых договоров. Основываясь на особенностях изучаемого договора мы можем сказать, что договор купли-продажи – это договор, по которому продавец обязан передать в собственное пользование покупателю земельный участок, здание, сооружение или другую недвижимость. Данное определение выходит из пункта 1 статьи 520 ГК Республики Беларусь. [7]
Для осуществления передачи необходимы следующие документы:
1) выписка из протокола или решения уполномоченного органа юридического лица о продаже или получения предмета недвижимости и предоставлении полномочий на подписание определенных документов.
2) регистрационное удостоверение на недвижимость либо письмо с указанием причин невозможности предоставления регистрационного удостоверения. Необходимо также иметь при себе технический паспорт на объект недвижимости;
3) договор купли-продажи недвижимого имущества в 3 экземплярах (2 экземпляра сторон по сделке; 1 экземпляр – для регистрирующего органа);
4) передаточный акт;
5) документ, который удостоверяет действие справки илидругого документа;
6) письменное подтверждение продавца о преждевременном исполнении покупателем обязанности по оплате отдельного помещения;
7) письменный отказ органа местного управления и самоуправления от права преимущественной покупки отдельного помещения, которое может быть применяться для местных нужд;
8) письменное согласие залогодержателя объекта недвижимого имущества на его отчуждение, если указанный объект передан в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога (не представляется, если договор или соглашение удостоверены нотариально);
9) доверенность на представителя, подтверждающая полномочия, в том числе полномочия на подписание заявления, и паспорт;
10) документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации.[7].
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости можно назвать:
1) на основании статьи 525 ГК существенным условием является предмет договора, а точнее, сведения, которые дают возможность конкретно определить недвижимое имущество, которое необходимо передать покупателю по договору, а также сведения, которые выделяют местонахождение недвижимости на определенном земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
2) также на основании статьи 526 ГК можно вычленить цену недвижимости. Если отсутствует хотя бы один из признаков, то указанный договор будет определен как недействительный и не может быть заключен.
Глава 2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости
2.1. Стороны договора купли-продажи недвижимости
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Данными лицами также выступают юридические и физические лица. Зачастую, продавцом выступает владелец недвижимого имущества, однако, может выступать и лицо, которое имеет все на это полномочия. Участие всех составляющих права в договоре продажи недвижимости, в первую очередь юридических лиц может регламентироваться законодательством. Законодательство Республики Беларусь формирует область тех лиц, которые имеют право участвовать в аукционах по продаже объектов, имеющихся в собственности государства.[1]. Однако с обратной стороны, все моменты покупки государственной собственности иностранными физическими и юридическими лицами, а также юридическими лицами с участием иностранных инвесторов, регламентируются законодательством Республики Беларусь об иностранных инвестициях. При несоблюдении данного условия договор купли-продажи, а также сама сделка будут считаться незаконными, что повлечет за собой ряд нарушений. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут являться как физические лица, так и юридические лица. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются следующие требования:
1) он должен быть совершеннолетним, то есть должен достичь восемнадцатилетнего возраста;
2) он должен обладать полной дееспособностью, то есть у него не должно быть никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.[13]
Стороны договора купли-продажи должны быть конкретно определены в вводной части договора. Указывается:
1) наименование сторон договора (полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки);
2) дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).
Исходя из вышесказанного, мы можем сказать, что сторонами договора являются продавец и покупатель. Данными лицами также выступают юридические и физические лица, которые подчиняются общим правилам Законодательства нашей страны. В договоре купли-продажи данные стороны прописываются во вводной части, также указываются их личные данные, для того, чтобы удостоверить полномочия сторон сделки. Также существует определенный регламент, установленный законодательством Республики Беларусь, для иностранных физических и юридических лиц, а также иностранных инвесторов при покупке государственной собственности.
Глава 3. Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости
3.1. Особенности договора купли-продажи жилых помещений
На основании статьи 529 Гражданского Кодекса Республики Беларусь главной особенностью договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых могут жить лица, имеющие в на основании законодательных актов право пользования конкретным жилым помещением после его покупки лицом, считается список конкретных людей с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. Также сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры необходимо зарегистрировать (то есть произвести государственную регистрацию). Договор будет считаться заключенным с момента такой регистрации.[27]. Купля-продажа жилых помещений в нашей стране регламентируется следующими основными нормативными правовыми актами:
1. Гражданским кодексом, основанием служит параграф 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа»;
2. Жилищным кодексом;
3. Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г.№ 589.
Согласно части 1 статьи 101 Жилищного кодекса физические лица могут обладать квартирой или же другими жилыми помещениями, иметь право собственности без лимитированного их количества и размеров.[16] По договору купли-продажи квартиры продавец обязан передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется ее принять и выплатить за нее установленную цену, на основании пункта 1 статьи 520 Гражданского Кодекса. Квартира – это жилое помещение, которое состоит из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома, на основании статьи 1 Жилищного Кодекса.[16] Договор купли-продажи квартиры принимается только в письменной форме путем формирования одного документа, подписанного сторонами. При нарушении формы договора он будет считаться не признанным на основании статьи 521 Гражданского Кодекса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель имеют право составить предварительный договор купли-продажи. По предварительному договору сторонам нужно заключить основной договор на условиях, которые отражены в предварительном договоре. В предварительном договоре должны быть прописаны условия, которые дает возможность выделить квартиру, а также другие необходимые или же определенные условия основного договора. Предварительный договор отображает рамки, в который стороны должны заключить основной договор. В случае, когда временные рамки не определены, то основной договор нужно заключить в течение года с момента заключения предварительного договора, на основании статьи 399 Гражданского Кодекса, тем самым обезопасив себя и покупателя от не выполнения условий договора. В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать данные, которые дают возможность точно установить недвижимое имущество, которое нужно передать покупателю по договору, на основании части 1 статьи 525 Гражданского Кодекса, номер дома, номер квартиры, площадь. В случае не нахождения такой информации договор будет признан незаключенным, на основании части 2 статьи 525 Гражданского Кодекса. Также необходимым условием договора является цена жилого помещения. Когда стоимость квартиры в договоре не прописана, то он также признается недействительным на основании пункта 1 статьи 526 Гражданского Кодекса.
Заключение
В начале дипломной работы нами были выделены следующие задачи:
1) определить существенные условия и дать определение договора купли-продажи;
2) рассмотреть государственная регистрацию перехода права собственности на недвижимость как одну из составляющих договора купли-продажи;
3) определить форму договора купли-продажи;
4) установить иные существенные и обычные условия договора купли-продажи;
5) определить стороны договора купли-продажи, раскрыть их права и обязанности, а также обозначить ответственность;
6) рассмотреть особенности правового регулирования отдельных видов договора купли-продажи: продажи жилых помещений, земельных участков и государственной недвижимости.
Исходя из проделанной работы мы можем сказать о том, что наши задачи и основная цель были достигнуты.
Сделаем заключительные выводы о проделанной работе и поставленных нами определенных задач:
1) договором купли-продажи недвижимого имущества является договор, по которому продавец обязан передать в собственное пользование покупателю земельный участок, здание, сооружение или другую недвижимость;
2) существенными условиями договора купли-продажи недвижимости принято считать предмет договора и цену договора. Без них не может состояться ни одна передача недвижимого имущества;
3) форма договора купли-продажи конкретизируется на общих принципах о форме совершения сделок, на основании главы 9 Гражданского Кодекса. В зависимости от некоторых видов купли-продажи законодательство может формировать определенные правила о форме договора и порядке его заключения.
1. Аннерс Э. История европейского права / Э. Аннерс; пер. со швед., Ин-т Европы. –М.: Наука, 1994. –90 с.
2. Бакиновская О.А. Хозяйственное право: Учебное пособие / О.А. Бакиновская, И.А. Шарапа, Ю.А. Амельченя. – Минск: Изд-во Гревцова, 2010. – 416с.
3. Брагинский М.И. Договорное право / М.И Брагинский, В.В. Витрянский, – М.: Статут, 2006. – 576с.
4. Вабищевич С.С. Хозяйственное право. Правовое регулирование хозяйственной деятельности / С.С. Вабищевич, И.А. Маньковский. – Минск: Молодежное, 2007. – 366с.
5. Витушко В.А. Правовое регулирование хозяйственной деятельности: Учебник / В.А. Витушко. – Минск: Мисанта, 2004. – 832с.
6. Гавриленко В.Г. Договорное право Беларуси. Серия: «Белорусское законодательство» / В.Г. Гавриленко. – Минск: ИООО «Право и экономика», 2004. – 422с.
7. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 года № 218-З (в ред. от 28.12.2009 года №97-З) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 20010г., №6, 2/1650.
8. Гражданское право в 2-х частях. Часть 2. //В.П.Мозолин – М.: МГЮА, 2007.
9. Гражданское право. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., издательство РДЛ, 2004.
10. Гражданское право. Учебник в 3-х томах. Т.2.//под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.: Проспект, 2005.
11. Гражданское право: Учебник. В 2 ч. ч.1 /под ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея, 2000.
12. Гражданское право: Учебник. В 2ч. ч.2 /под ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея, 2000.
13. Гражданское право: Учебник. Том II / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА -М», 2006.
14. Грибанов В.П. Основные тенденции развития советского обязательственного права. – СПб, Нева, 1973.
15. Ершова И.В. Предпринимательское право: учебник/И. В. Ершова.- изд.4-е,перераб.и доп.-М.: ИД «Юриспруденция», 2006.
16. Закон Республики Беларусь от 16.04.1992г. №1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» в редакции Закона от 15.07.2008г. №408-З // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 184, 2/1505.
17. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 года №425-З (в ред. от 06.05.2010 года №120-З)// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 120, 2/1672.
18. Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. – Мн.: ПолиБиг, 2000.
19. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2книгах. Кн.2 /отв. ред. В.Ф. Чигир. Мн.: Амалфея, 1999.
20. Конституция Республики Беларусь от 15 марта 1994 г. (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004 г.). – Минск: Амалфея, 2009. – 48с.
21. Круглова Н. Ю. Хозяйственное право. Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп.— М.: Издательство РДЛ, 2001.
22. Лейковский С.А. Договор аренды зданий и сооружений / С.А. Лейковский // Промышленно-торговое право. – 2006. – № 3. –18-24 с.
23. Маньковский И.А. Гражданское право Республики Беларусь. – Мн.: Молодежное, 2003.
24. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданского законодательства) / Ю. Немец // Хозяйство и право. – 2008. – № 6. – 102 с.
25. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-3: в ред. Закона от 30 дек. 2011 г. № 334-З // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.
26. О порядке государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества: Разъяснение ВХС Республики Беларусь от 16 дек. 2005 г. № 03-24/2340 // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.
27. О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и распоряжение договоров: Постановление Пленума ВХС Республики Беларусь от 16 дек. 1999 № 169: в ред. Постановления от 26 сент. 2008 г. № 11 // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.
28. Об изъятии и предоставлении земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь от 27 дек. 2007 г., № 667: в редакции Указа от 4 июля 2012 г. № 294 // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.
29. Пунько Т.Н. Гражданское право: Курс лекций / Т.Н. Пунько, М.Н. Кулак. – Минск, 2009. – 318с.
30. Станкевич Н.Г. Сделки с недвижимостью граждан: квартира, дача, земельный участок, гараж / Н.Г. Станкевич. – Минск: Амалфея, 2002. – 432с.
31. Хозяйственное право Республики Беларусь: Практическое пособие / С. С. Вабищевич. – Мн.: Молодежное научное общество, 2002.
