Специфика договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации Диплом

Актуальность данной темы обусловлена тем, что оговор купли-продажи является основным и самым распространенным гражданско-правовым договором, применяемым в имущественном обороте любого государства.

Большая часть договорных правоотношений, которые координируются обязательственным правом, охватываются понятием отношений экономического оборота, так как они связаны с перемещением материальных благ в виде вещей, денег, выполнения работ, оказания услуг из сферы производства в сферу обращения, а также из сферы обращения в сферу производительного или личного потребления, то есть выступают в форме товара. Однако экономическая характеристика товара отличается от его правового определения. В гражданско-правовом обороте перемещение товаров оформляется договором купли-продажи.

Договор продажи недвижимости в законодательстве принято считать одним из самостоятельных разделов договора купли - продажи, который вычленяется по свойству определенного объекта продажи – недвижимого имущества. Исходя из этого данному договору характерны все основополагающие характеристики договора купли - продажи товаров, которые наделяют отличительными признаками его от других видов самостоятельных гражданских правовых договоров. Такой договор считается универсальным в процессе покупок и сделок по отношению к недвижимому имуществу.

Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения договора купли-продажи по законодательству Российской федерации.

Предметом исследования выступают нормативно-правовая база, регламентирующая правовые отношения в сфере купли-продажи, а точнее Гражданский кодекс Российской федерации, действующие законы и подзаконные акты, а также теоретическая база, разработанная ведущими современными учеными, правоведами Российской федерации.

Целью выпускной квалификационной работы является комплексный анализ вопросов, связанных с таким правовым институтом, как договор купли-продажи недвижимости, определение его особенностей и основных условий заключения, выработка предложений по совершенствованию законодательства Российской федерации в указанной сфере, а также практики его реализации.

Задачи, решаемые в работе:

- теоретико-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости;

- определить существенные условия и дать определение договора купли-продажи недвижимости;

- рассмотреть государственная регистрацию перехода права собственности на недвижимость как одну из составляющих договора купли-продажи;

- определить форму договора купли-продажи;

- установить иные существенные и обычные условия договора купли-продажи;

- определить стороны договора купли-продажи, раскрыть их права и обязанности, а также обозначить ответственность;

- рассмотреть особенности правового регулирования отдельных видов договора купли-продажи недвижимости.

Один из самых распространенных договоров на сегодняшний день есть договор купли-продажи.

Прежде чем определить понятие договора купли-продажи, отметим, что купля-продажа, в первую очередь, является разновидностью договора в целом.

Договор имеет важное значение в формировании товарно-денежных отношений в рамках частной собственности.

Договор – это соглашение двух либо более лиц. Его цель – установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Гражданско-правовой договор оказывает содействие развитию инициативы и активности сторон и в ведомой мере есть средство реализации правосубъективности участников гражданского права.

Договор купли-продажи – один из наиболее важных видов гражданско-правовых договоров. Благодаря ему обеспечивается наиболее эффективное и рациональное использование имущества. Помимо этого, данный договор выступает в качестве одного из источников дохода собственника имущества.

В соответствии с ГК договор купли-продажи – это договор, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) имущество в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление, а покупатель обязуется принять данное имущество и уплатить за него определенную плату (цену)[1].

Институт купли-продажи был одним из первых институтов, созданных как правовой феномен и форма договора в области гражданского права Рима.

В законодательстве договор купли-продажи недвижимости считается одной из самостоятельных частей договора купли-продажи, которая отделена от имущества определенным объектом продажи-недвижимым имуществом. Исходя из этого, данный договор характеризуется всеми существенными признаками договора купли-продажи товаров, что придает ему отличительные черты, отличающие гражданско-правовой договор от других видов. В зависимости от специфики исследуемого договора можно сказать, что договор купли-продажи-это договор, в котором продавец обязан передать покупателю земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество в собственное пользование[2].

Договор купли-продажи недвижимости считается одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделенного под конкретный объект продажи недвижимости. В соответствии с договором купли-продажи недвижимости (договором купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и оплатить определенную сумму.

O.M. Козырь отметил, что недвижимое имущество, упомянутое в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, является юридическим понятием, а не фактическим понятием. Для того, чтобы недвижимость была вовлечена в гражданский оборот, права должны быть зарегистрированы, для этого необходимо зарегистрировать право собственности.

 

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Данными лицами также выступают юридические и физические лица. Зачастую, продавцом выступает владелец недвижимого имущества, однако, может выступать и лицо, которое имеет все на это полномочия. Участие всех составляющих права в договоре продажи недвижимости, в первую очередь юридических лиц может регламентироваться законодательством. Законодательство формирует область тех лиц, которые имеют право участвовать в аукционах по продаже объектов, имеющихся в собственности государства.

Однако с обратной стороны, все моменты покупки государственной собственности иностранными физическими и юридическими лицами, а также юридическими лицами с участием иностранных инвесторов, регламентируются законодательством Российской Федерации об иностранных инвестициях. При несоблюдении данного условия договор купли-продажи, а также сама сделка будут считаться незаконными, что повлечет за собой ряд нарушений.

Участниками договора купли-продажи недвижимости могут стать как физические, так и юридические лица.

Если стороной договора является физическое лицо, то к нему применяются следующие требования:

Он должен быть взрослым, то есть должен достичь восемнадцатилетнего возраста;

2) он должен обладать полной дееспособностью, то есть не может быть ограничен по состоянию здоровья для осуществления необходимых действий, связанных с выполнением условий договора купли-продажи недвижимости[1].

Стороны договора купли-продажи должны быть указаны в вводной части договора. инструкция:

1)наименование сторон договора (полное наименование: фамилия, имя, отчество, место жительства физического лица, организационно-правовая форма и полное наименование юридического лица, документ, подтверждающий полномочия лица на совершение сделки);

2) Дополнительная информация: Дата рождения; реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина (паспортные данные или иной документ, удостоверяющий личность).

Исходя из вышесказанного, мы можем сказать, что сторонами договора являются продавец и покупатель. Данными лицами также выступают юридические и физические лица, которые подчиняются общим правилам Законодательства нашей страны. В договоре купли-продажи данные стороны прописываются во вводной части, также указываются их личные данные для того, чтобы удостоверить полномочия сторон сделки. Также существует определенный регламент, установленный законодательством Российской Федерации, для иностранных физических и юридических лиц, а также иностранных инвесторов при покупке государственной собственности.

 

В настоящее время в предпринимательской сфере часто заключаются договоры, предметом которых выступает вещь, либо еще не созданная, либо право собственности, на которую еще не зарегистрировано за продавцом. В ГК Российской Федерации не содержится отдельной договорной конструкции купли-продажи будущей недвижимой вещи, однако п. 2 ст. 455 ГК Российской Федерации устанавливает, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Особое внимание следует уделить исследованию данного договора, в случае если товаром по нему выступает недвижимое имущество. Многие проблемы, возникающие в судебной практике, были разрешены в Постановлении Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по…»[1].

Анализ постановлений пленума Верховного Суда Российской федерации показал, что при заключении таких договоров необходимо правильно определять возникшие гражданско-правовые отношения, предполагая, что договорная структура является строительством инвестиционного договора, кроме того, необходимо отличать правовые последствия заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости от правовых последствий будущего договора купли-продажи недвижимости.

Однако, как показывает практика, Постановление Пленума Верховного Суда Российской федерации № 54 не устранило все существующие в этой связи проблемы. Во-первых, в смысле пункта 5 статьи 54 покупатель лишается права принуждать продавца к действиям по приобретению или созданию вещей, которые будут переданы покупателю в будущем. На практике проблемы могут возникнуть, если продавец намеренно не покупает имущество, указанное в договоре. В этом случае злоупотребление может произойти со стороны продавца, поскольку покупатель не имеет права на принудительное исполнение обязательств. В связи с этим необходимо сделать оговорку о том, что при заключении такого договора покупатель имеет право обязать продавца приобрести имущество, указанное в договоре, и если покупатель осознает, что продавец приобрел или намерен приобрести другое имущество с аналогичным участием, покупатель также имеет право требовать возврата сумм и процентов, уплаченных в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской федерации. Это нововведение, по-видимому, увеличивает ответственность продавца перед покупателем[2].

Во-вторых, в соответствии со статьей 11 Постановления Пленума Российской федерации№54, Федеральным законом «об участии в долевом строительстве общественных жилых домов и иного недвижимого имущества»... Это особое отношение к нормам Гражданского кодекса о будущей продаже вещей. В связи с этим в юридической литературе поднимается вопрос о том, является ли договор участия в долевом строительстве одним из видов договора купли-продажи недвижимости в будущем. Данный вопрос решается в Определении ВС Российской Федерации от 03.08.2016 № 307-ПЕК16, в котором указывается, что договором долевого строительства является купля-продажа будущего недвижимого имущества.

Исходя из проделанной работы мы можем сказать о том, что наши задачи и основная цель были достигнуты.

Сделаем заключительные выводы о проделанной работе и поставленных нами определенных задач:

1) договором купли-продажи недвижимого имущества является договор, по которому продавец обязан передать в собственное пользование покупателю земельный участок, здание, сооружение или другую недвижимость;

2) существенными условиями договора купли-продажи недвижимости принято считать предмет договора и цену договора. Без них не может состояться ни одна передача недвижимого имущества;

3) в статье 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК Российской Федерации дается определение формы договора, который в соответствии с данной статьей должен быть заключен в письменной форме. Он представляет собой один документ, который подписывается всеми сторонами. Очень большое внимание должно уделяться договору об оказании услуг. Сейчас пользуется популярностью трехсторонний договор, в котором участвуют три стороны: агент, продавец и покупатель. Договор подписывается всеми участниками;

4) неотъемлемым элементом в процедуре покупки жилья считается государственная регистрация. Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был отменен и введен в действие новый Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанным законом объединены оба вида учета. Теперь они осуществляются одним государственным органом – Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии.

5) договор купли-продажи недвижимости следует выделять в особую разновидность договоров купли-продажи по признаку особого объекта договорного отношения – недвижимого имущества.

ГК Российской Федерации в параграфе о договоре продажи недвижимости регулирует специальные правила продажи недвижимого имущества, особенности регулирования отдельных видов недвижимого имущества (земельных участков, жилых помещений) помимо норм части второй ГК Российской Федерации осуществляется отраслевым законодательством (земельным, жилищным). Тем самым, можно говорить о комплексном характере правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.