Правовое регулирование долевого строительства: состояние, проблемы, пути решения Диплом

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), в СССР кооперативная организация рабочих и служащих, создаваемая для строительства и эксплуатации за свой счёт в городах и посёлках городского типа благоустроенных жилых домов.

Впервые были созданы в 1921 в форме жилищно-арендных товариществ, рабочих жилищно-строительных товариществ и общегражданских жилищно-строительных товариществ, причём для рабочих товариществ государство устанавливало финансовые и др. льготы. Эти товарищества были ликвидированы в 1937, а построенные ими дома переданы в жилой фонд местных Советов депутатов трудящихся. В 1958 Совет Министров СССР принял постановление о целесообразности создания ЖСК для ускорения темпов строительства. Особо широкое развитие ЖСК получили после принятия постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» (СП СССР, 1962, № 12, ст. 93) и постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» (СП СССР, 1964, № 25, ст. 147).

Относительно нынешнего состояния долевого строительства, отметим Указ Президента № 367. В первую очередь следует отметить, что он четко закрепляет все возможные формы привлечения застройщиками денежных средств граждан для строительства жилья на основании:

договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком;

договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков;

заключаемых между застройщиком — эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.

Таким образом, застройщики не имеют права привлекать деньги граждан для строительства жилья иными способами.

В Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденные Указом № 396 (далее — Правила), также внесены интересные и важные дополнения. 

В частности, уточнен порядок привлечения граждан, заинтересованных в строительстве, застройщиками, являющимися государственными организациями или организациями с долей государства в уставном фонде, превышающей 50%. 

Указом № 367 уточнен и порядок информирования граждан о создаваемых объектах жилья. 

Так, застройщик теперь обязан не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров создания объектов долевого строительства разместить проектную декларацию с информацией о себе и проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений.

В постановлении № 987 установлены предельные нормативы стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, для выдачи льготного кредита в размере: 718 рублей при кредитовании в соответствии с Указами Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 года № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» и от 4 июля 2017 года № 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений»; 940 рублей при кредитовании в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1996 года № 346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе» [2 ].

Доля участия в жилищном строительстве в последние годы получила широкое распространение в Республике Беларусь. Все больше граждан вкладывают средства в строительство собственных сбережений, не надеясь на помощь банков или государственную поддержку, поскольку кредиты на недвижимость по-прежнему остаются невыносимыми для большинства. Основным источником финансирования жилищного строительства являются собственные средства населения. Если в 2012 году они составляли 46,7%, в 2015 году – 51%, то в 2019 году их доля увеличится до 67,43% [42]. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства у дольщиков (инвесторов), и они строят жилые дома на эти средства, после чего квартиры в этих домах становятся собственностью инвесторов в недвижимость. Если сравнивать жилищное строительство в Минске с 2015 годом (планировалось построить 900 тысяч квадратных метров жилья), то следует отметить снижение темпов строительства и продажи жилья (670 тысяч квадратных метров в 2019 году).

Долевое строительство имеет несколько преимуществ: покупатели жилья имеют возможность оплатить рассрочку до конца строительства; заключив договор с застройщиком, вы можете выбрать квартиру на подходящем этаже, с желаемой планировкой, ориентацией окна, что не всегда возможно при покупке квартиры на вторичном рынке; по окончании строительства квартиры становятся собственностью граждан-долицыков; Долевое строительство является отличным способом вложения свободных денежных средств, так как цена за квадратный метр в доме, на начальном этапе работ, намного ниже, чем в уже сданном в эксплуатацию.

В целях улучшения правовых отношений сторон в строительстве долевого жилья вводятся новые механизмы защиты прав дольщиков. Речь идет о новой процедуре перевода денег от дольщиков на строительство жилых домов. Для дополнительной защиты от недобросовестных застройщиков специальные учетные записи теперь будут кредитовать не только строительство объекта недвижимости, но и расходы застройщика, не включенные в сводную оценку стоимости строительства, но относящиеся к этой стоимости (стоимость регистрации). дом, проценты по кредитам взятым на проектные работы). Ранее средства, выделяемые только на строительство, то есть составляющие сметную стоимость объекта, зачислялись на специальные счета. Расходы, не включенные в консолидированные оценки стоимости, но относящиеся к этой стоимости, и прибыль застройщика пошли на расчетные счета застройщика. Согласно действующим нормативным документам, прибыль разработчика теперь будет направляться на его текущие счета. Кроме того, средства от продажи квартир, построенных за счет собственных средств государственных организаций, будут перечисляться на текущие счета этих организаций, а не в бюджет, как это было раньше.

Прежде всего, определим нормативные правовые акты, регулирующие данные взаимоотношения.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими вопросы долевого строительства в Республике Беларусь являются:

1) Указ о долевом строительстве в Республике Беларусь [3];

2) Указ о долевом строительстве многоквартирных жилых домов (вместе с «Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства») [4];

3) Указ о некоторых вопросах долевого строительства [5];

4) Указ о предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений [6].

Изменения в первую очередь коснулись требований к опыту застройщика, а именно теперь застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не менее чем три года. Кроме этого ужесточились требования, предъявляемые к руководству застройщиков. Если ранее обязательным требованием было отсутствие судимостей за экономические преступления у руководителя и главного бухгалтера, то сейчас кроме отсутствия судимости за экономические преступления, включены преступления против основ конституционного строя и безопасности государства и административной дисквалификации.

В нормативно-правовых актах Республики Беларусь не имеется положений по предъявлению требований к опыту застройщика, а также требований к руководителю застройщика. В Указе Президента Белоруссии № 473 от 10 декабря 2018 года, предъявляются требования лишь к общей  информации о застройщике, которая включает требования к наименованию, организационно-правовой форме, месту его нахождения, режиму работы, а также указываются сведения об объектах, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет.

Таким образом, можно сделать вывод, что в законодательстве усилен контроль взаимодействия застройщиков с участниками долевого строительства.

Вторым отличием указанных нормативно-правовых актов является понятийный аппарат. 

Считаем, что необходимо применить опыт Республики Беларусь и закрепить в Законе о долевом строительстве определение понятия «существенное нарушение качества» объекта долевого строительства, поскольку в ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве РФ содержится право участника долевого строительства в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта в одностороннем порядке расторгнуть договор, но отсутствует понятие «существенное нарушение качества», а это, в свою очередь, затрудняет реализацию данного права участником долевого строительства^].

Общим в законодательстве двух стран является то, что нет закрепления понятия «договора участия в долевом строительстве» в Гражданских кодексах Российской Федерации и Республики Беларусь, оно содержится в специальных нормативных правовых актах.

Также в Российской Федерации в отличие от законодательства Республики Беларусь, предусмотрены обязательные взносы в компенсационный фонд для защиты участников долевого строительства.

На основании проведенного исследования, можно сделать следующие выводы:

1. Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — вид строительства, при котором строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) для строительства (создания) объектов недвижимости. 

По окончании строительства жильё в новостройке или само строение становится соответственно частной или долевой собственностью дольщиков (инвесторов).

Участники долевого строительства граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Дольщик — инвестор, заключивший договор о долевом участии со строительной компанией (застройщиком).

Застройщик лицо, обладающее правом застройки.

Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В Республике Беларусь детально разработаны правовые нормы, регулирующие взаимоотношения сторон при долевом строительстве, однако существует острая необходимость разработки толкований закона законодателем, просвещения граждан и организаций, вступающих в отношения долевого строительства, а также обобщения судебной практики по разрешению гражданских споров, связанных с долевым строительством.

Согласно п. 10 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 г. № 263 [26], договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительные документы на долевое строительство объекта строительства.