Порядок заключения формы договора аренды

Договор аренды, согласно современному законодательству Республики Беларусь – это один из видов гражданско-правовых договоров.

Договор в целом сыграл важную роль в развитии товарно-денежных отношений в рамках частной собственности. Договор является той юридической формой, в рамках которой товаровладельцы признают в друг друге собственника товара и в которую облекается переход товара от одного собственника к другому [1, с. 128]

Договор – это соглашение двух либо более лиц. Его цель – установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей [2, п. 1 ст. 390].

Гражданско-правовой договор способствует развитию инициативы и активности сторон и в известной мере является средством реализации правосубъективности участников гражданского права [3, с. 132].

Договор аренды – один из наиболее важных гражданско-правовых договоров. Благодаря ему обеспечивается наиболее эффективное и рациональное использование имущества. Помимо этого, данный договор выступает в качестве одного из источников дохода собственника имущества.

Белорусский Гражданский кодекс (далее – ГК), как уже отмечалось, договор аренды характеризует как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [2, ч. 1 ст. 557].

Аренда применяется тогда, когда приобретение имущества в собственность нецелесообразно [4, с. 60].

Договор аренды – это документ, который устанавливает правоотношения между арендодателем, а арендатором [5, п. 4].

В соответствии со статьей 577 ГК Республики Беларусь сторонами договора аренды являются:

1. Арендодатель - сторона договора, которая передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование;

2. Арендатор - сторона договора, приобретающая во временное владение и пользование либо только в пользование, имущество, указанное в договоре [1].

В качестве арендодателя могут выступать любые организации со статусом юридического лица и правосубъектные физические лица, являющиеся собственниками передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендаторами имущества могут выступать правосубъектные физические лица и организации [13, с.236].

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, собственником которого является Республика Беларусь или административно-территориальные единицы. В отношении Республики Беларусь уполномоченным субъектом выступает Совет Министров Республики Беларусь. В соответствии с Законом о Совете Министров Республики Беларусь при необходимости передает решение отдельных вопросов, входящих в его компетенцию, республиканским органам государственного управления, за исключением вопросов, решение которых относится к его исключительной компетенции [2, с.577].

Cпоры, возникающие по договору аренды предприятия, условно разделил на 3 вида: иски о взыскании задолженности по арендной плате (пени, процентов), иски о расторжении договоров аренды предприятия и споры, связанные с арендными отношениями (взыскание стоимости неотделимых улучшений, коммунальных и иных платежей и т.п.).

Иски о взыскании задолженности могут возникать из-за недостаточно четко оговоренных в договоре аренды предприятия сроках и способах оплаты арендных платежей. Примером может служить дело № 385-6/2013/367А/609К (г. Могилев). Так, признавая обоснованным иск о взыскании долга по арендным платежам, судебные инстанции исходили из условий договора о том, что арендная плата за текущий месяц подлежала внесению до 25-го числа этого же (наступившего) месяца исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты, а досрочные арендные платежи за последующие (не наступившие) месяцы арендатор вправе произвести по согласованию с арендодателем [10, с. 42].

А в деле № 232-26/2012 (г. Минск), установив, что договор аренды досрочно прекращен, но арендованное имущество несвоевременно возвращено арендатором, суд признал обоснованным требование арендодателя о взыскании долга по арендным платежам за период до момента фактического возврата имущества.

В деле № 45-12/2014/676К (г. Гомель) иск о взыскании долга по арендным платежам и процентов по ст. 366 ГК [8] судебные инстанции признали частично обоснованным, поскольку первоначальный договор аренды помещений прекратил свое действие, а новый договор между сторонами признан незаключенным, в связи с чем арендная плата по нему и проценты взысканию не подлежат.

Основные выводы проведенного исследования заключаются в следующих положениях.

На сегодняшний день институт аренды всецело урегулирован ГК 1998 г., регулированию которого посвящена глава 34. Рассматриваемый договор является одним из наиболее актуальных договоров в силу широкой сферы его применения. Так, сфера его применения охватывает бытовую сферу, сферу финансов, сферу хозяйственной деятельности и так далее. 

К элементам договора аренды относятся его предмет, стороны, цена, срок, форма и содержание.

Предмет договора аренды – это предусмотренные законодательством объекты аренды. В качестве таких объектов ГК предусматривает предприятия, земельные участки, иные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, машино-места и иное имущество. 

Стороны договора аренды – это арендодатель и арендатор. На стороне арендодателя и арендатора могут выступать как физические, так и юридические лица.

Содержание договора аренды составляет совокупность прав и обязанностей, которыми наделяются стороны договора аренды.

Основная обязанность арендодателя – предоставить имущество арендатору. Основная обязанность арендатора – внести за такое имущество арендную плату.

Процесс изменения и расторжения договора аренды подчиняется общим правилам расторжения и изменения гражданско-правового договора.

Изменение и расторжение договора аренды может быть осуществлено как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Изменение договора аренды может касаться как его сторон, так и иных элементов такого договора.