Расторжение и изменение договора найма жилого помещения частного жилищного фонда

В качестве одного из неотъемлемых институтов жилищного права выступает договор найма жилого помещения, который регламентирует жилищные отношения – отношения пользования жилищем, а также выселения из него. Данные отношения, выступая имущественными, регулируются гражданско-правовыми нормами.

Договор найма жилого помещения можно считать самостоятельным типом гражданско-правового договора, поскольку в ныне действующем Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее – ГК) договор найма жилого помещения выделен в отдельную главу [2], а также исходя из общих положений Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК), исследуемый [3]. При этом статья 642 ГК о договоре найма жилого помещения является отсылочной.

Как уже было отмечено, статья 48 Конституции Республики Беларусь закрепляет конституционное право граждан на жилище, которое обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья [1]. 

Договор найма жилого помещения входит в группу договоров по передаче имущества в пользование. Уместным было бы соотнесение данного договора со схожими договорами: договором аренды (имущественного найма) и договором безвозмездного пользования.

Правовая литература не содержит единого мнения, касательно вопроса соотношения договора найма жилого помещения с договором имущественного найма. Большинство считает договор найма жилого помещения особым видом договора имущественного найма. Другие же выделяют его в самостоятельный тип договора [4, с. 181].

Соотношение между договором найма жилого помещения и договором аренды можно установить посредством сопоставления определений таких договоров.

Наймодатель жилого помещения или иное заинтересованное лицо наделены правом требовать:

– требовать своевременной оплаты нанимателем жилого помещения жилищно-коммунальных услуг и платы за пользование жилым помещением, оплаты расходов на электроэнергию в соответствии с договором аренды жилого помещения и законодательством;

– использования нанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения согласно с целями его назначением;

– доступ к жилому помещению, подлежащему договору о найме жилья (согласованному с арендатором сроком и в его присутствии), работникам организаций, осуществляющих работу жилого фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки соответствия жилым помещениям, установленным для размещения санитарных и технических условий, ремонта в случае необходимости, удаления указаний устройства для индивидуального учета потребления воды, тепла и электроэнергии, газа, приостановки для подтверждения фактов несанкционированного перепланировки и (или) повторного;

– исполнения нанимателем жилого помещения иных обязанностей, установленных ЖК, другими актами законодательства, а также договором найма жилого помещения [3].

В обязанности наймодателя жилого помещения входит:

– предоставить в пользование нанимателя жилое помещение;

– способствовать обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и прочего оборудования;

– устранять за свой счет повреждения в жилом помещении, выступающим предметом договора найма жилого помещения, возникшие в результате неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине нанимателя жилого помещения или других граждан, обладающих правом владения и пользования данным жилым помещением [11, c. 471].

Договор найма жилого помещения может быть изменен по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных пунктом 3 статьи 57 ЖК, пунктами 4 и 5 статьи 61 ЖК [3].

Изменение договора найма жилого помещения с заключением его с одним из совершеннолетних членов семьи может быть осуществлено с письменного согласия других совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения, если в соответствии с долей от общей площади жилого помещения или в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования этим участком ему могут быть выделены отдельные жилые помещения (комнаты), в отношении граждан, с которыми не допускается, за исключением случаев, определенных законодательными актами [13, c. 406].

Отказ наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи от изменения договора найма жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

Заключенный на определенный срок договор найма жилого помещения подлежит прекращению в связи с истечением его срока или в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, обладающие правом требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, а также по иным основаниям, установленным ЖК, иными законодательными актами или этим договором.

Договор найма жилого помещения, заключенный без указания срока, расторгается совершеннолетними членами семьи, имеющими право на проживание в жилом помещении, в связи с признанием судом его безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателем жилого помещения, с требованием о заключении договора найма жилого помещения в жилом помещении и на основании условий ранее заключенного договора найма жилого помещения нанимателями жилого помещения, а также по иным основаниям, определенном ЖК, иными законодательными актами или этим договором.

На основании проведенного исследования, а также поставленным задачам, сделаем некоторые выводы.

В законодательстве Республики Беларусь выделено два основных вида договора найма жилого помещения:

а) договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда;

б) договор найма жилого помещения частного жилищного фонда. 

Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда следует считать одним из оснований возникновения права владения и пользования жилым помещением. Он является одним из важнейших способов удовлетворения потребностей гражданина в жилье, когда данная потребность удовлетворяется за счет пользования жильем без права собственности на него.

Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда заключается в письменной форме и считается заключенным только с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.

По договору найма жилого помещения частного жилищного фонда наймодатель и наниматель наделены взаимными правами и обязанностями.

Наниматель жилого помещения обладает следующими правами:

– обеспечьте право владения и использования жилья, которое он занимает для членов вашей семьи и других граждан согласно статье 57 ЖК;

– расторгнуть договор о найме жилья в любое время с согласия членов его семьи, проживающих с ним после выполнения своих обязанностей по данному договору;

– требовать внесения изменений в договор найма жилого помещения в случае предоставления права владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям;

– осуществлять другие права согласно ЖК, иными актами законодательства, а также договором найма жилого помещения.

В случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных  исследуемым договором, виновная сторона возмещает в соответствии с законодательством другой стороны причиненный ущерб.