Договор купли-продажи земельных участков в Республике Беларусь

Большая часть договорных правоотношений, которые координируются обязательственным правом, охватываются понятием отношений экономического оборота, так как они связаны с перемещением материальных благ в виде вещей, денег, выполнения работ, оказания услуг из сферы производства в сферу обращения, а также из сферы обращения в сферу производительного или личного потребления, то есть выступают в форме товара. Однако экономическая характеристика товара отличается от его правового определения. В гражданско-правовом обороте перемещение товаров оформляется договором купли-продажи.

Договор продажи недвижимости в законодательстве принято считать одним из самостоятельных разделов договора купли-продажи, который вычленяется по свойству определенного объекта продажи – недвижимого имущества. Исходя из этого данному договору характерны все основополагающие характеристики договора купли - продажи товаров, которые наделяют отличительными признаками его от других видов самостоятельных гражданских правовых договоров. Такой договор считается универсальным в процессе покупок и сделок по отношению к недвижимому имуществу. 

Данная тема актуальна, так как, проблема земельных отношений, частной собственности на землю как один из главных факторов производства и жизнедеятельности общества касается всех нас. Существующее на всех этапах рыночных реформ пристальное внимание к земельному вопросу объясняется особым значением земли в обеспечении жизнеспособности и самодостаточности общества, развития национальной экономики.

Объектом исследования являются общественные отношения, регламентирующая правовые отношения в сфере купли-продажи недвижимости, земельных участков. 

Договор продажи недвижимости в законодательстве принято считать одним из самостоятельных разделов договора купли-продажи, который вычленяется по свойству определенного объекта продажи – недвижимого имущества. Исходя из этого, данному договору характерны все основополагающие характеристики договора купли-продажи товаров, которые наделяют отличительными признаками его от других видов самостоятельных гражданских правовых договоров. Основываясь на особенностях изучаемого договора, мы можем сказать, что договор купли-продажи – это договор, по которому продавец обязан передать в собственное пользование покупателю земельный участок, здание, сооружение или другую недвижимость. Данное определение выходит из пункта 1 статьи 520 ГК Республики Беларусь [1].

Для осуществления передачи необходимы следующие документы:

1) выписка из протокола или решения уполномоченного органа юридического лица о продаже или получения предмета недвижимости и предоставлении полномочий на подписание определенных документов.

2) регистрационное удостоверение на недвижимость либо письмо с указанием причин невозможности предоставления регистрационного удостоверения. Необходимо также иметь при себе технический паспорт на объект недвижимости;

3) договор купли-продажи недвижимого имущества в 3 экземплярах (2 экземпляра сторон по сделке; 1 экземпляр – для регистрирующего органа);

4) передаточный акт.

В основе земельно-правовых отношений лежат отношения собственности. Они образуют основу земельного строя государства. Земельные правоотношения представляют собой своего рода юридическую оболочку установления и оформления экономических отношений по поводу земли как особого объекта собственности. Таким образом, понятие земли охватывает как экономическую, так и правовую категории. 

Земля – основа производственной деятельности. Она выступает и в качестве предмета труда, и средства производства, и пространственно-операционного базиса. Земельная собственность как экономическая категория представляет собой совокупность общественных отношений по поводу присвоения земли. В статике экономические отношения собственности показывают, кому принадлежат (кем присвоены и присваиваются) земельные богатства общества. В динамике экономические отношения собственности характеризуют и сам способ присвоения земли, а также всего с ней связанного имущества, единого комплекса производительных сил. 

Собственность как экономическая категория традиционно определяется как присвоение индивидуумом или коллективом средств производства, предметов природы, естественных и созданных трудом в пределах определенной общественно-экономической формы и посредством нее [6, с. 95].

В договорах купли-продажи земельных участков используются общие правила о купле-продаже недвижимости, которые прописаны в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В частности, основываясь на статье 520 Гражданского Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества или же договору продажи недвижимости продавец обязан передать в право собственности покупателю земельный участок.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме через образование одного документа, который подписывается сторонами, на основании статьи 521 Гражданского Кодекса. Договор, в котором нарушена форма, не имеет законной силы. Передача права собственности на недвижимость к покупателю надлежит государственной регистрации. Согласно статье 526 Гражданского Кодекса в договоре продажи недвижимости необходимо быть информации, которая дает возможность точно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. За неимением таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, которое необходимо продать, признается не согласованным сторонами, тем самым договор не будет заключенным. Договор продажи недвижимости обязан отражать стоимость данной недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о стоимости недвижимости договор о ее продаже является незаключенным. В таком случае нормы установления стоимости, регламентированные пунктом 3 статьи 394 Гражданского Кодекса, не используются. 

Таким образом, можем сделать вывод, что договором купли-продажи недвижимого имущества является договор, по которому продавец обязан передать в собственное пользование покупателю земельный участок, здание, сооружение или другую недвижимость.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости принято считать предмет договора и цену договора. Без них не может состояться ни одна передача недвижимого имущества.

Форма договора купли-продажи конкретизируется на общих принципах о форме совершения сделок, на основании главы 9 Гражданского Кодекса. В зависимости от некоторых видов купли-продажи законодательство может формировать определенные правила о форме договора и порядке его заключения.

Право собственности, являясь важнейшим из вещных прав, предполагает наличие у собственника трех юридически необходимых и исключительных правомочий: прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом с учетом рационального использования и охраны земли, характеризующееся специфическими особенностями по отношению к форме собственности и в определенных исторических условиях.

Земельные участки могут приобретаться в частную собственность гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Земельное законодательство устанавливает для граждан – собственников земельных участков специальные требования. Только при соблюдении определенных условий гражданин может в установленном порядке приобрести в собственность земельный участок.