Договор аренды и его значение в предпринимательской деятельности Курсовая работа (проект)

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды и его разновидности относится к числу наиболее распространенных договоров, заключаемых субъектами гражданско-правовых отношений. Популярность такого института гражданского права как аренда неукоснительно растет с каждым годом, что объясняется тем, что у юридических и физических лиц происходит накопление капитала и высвобождается имущество, которое можно передать в аренду. Арендные правоотношения действительно выгодны как для арендодателей, так и для арендаторов. На сегодняшний день поистине трудно представить себе хозяйственные отношения без данной группы гражданско-правовых договоров.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды. В связи с достаточно большой стоимостью объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих. Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п.

Данные обстоятельства обуславливают необходимость всестороннего изучения данного правового института, своевременного диагностирования и решения правовых коллизий, возникающих в правоприменении при заключении договоров аренды.

Стоит отметить, что белорусское законодательство, регулирующие те или иные аспекты аренды, постоянно развивается и совершенствуется. Арендные правоотношения регулируются целым комплексом нормативных правовых актов. Однако, к сожалению, далеко не всегда такие нормы являются однозначными и правильно используются правоприменителями.

Таким образом, целью данной курсовой работы является комплексный и всесторонний анализ договора аренды в законодательстве Республики Беларусь.

Для достижения поставленной цели необходимо последовательно решить следующие задачи:

1) проанализировать понятие и основные признаки договора аренды;

ГЛАВА 1 ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Понятие договора аренды

Договор аренды был известен еще римскому праву, в котором он получил название «договор найма вещей». Хотелось бы также отметить, что само слово «аренда» происходит от латинского «arre№dare», что означает отдавать внаем [34, с. 1].

Легальное понятие договора аренды дано в ст. 577 ГК, согласно которой договор аренды (имущественного найма) - это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Стоит отметить, что такое определение является устоявшимся как в законодательстве, так и в доктрине гражданского права. В подтверждение того стоит указать на подход российских цивилистов М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые определяют договор аренды как «гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» [12, с. 440].

Итак, давая определение понятия договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п. В то же время ГК исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это имело место ранее. Договору аренды (имущественного найма) присущи характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров [18, с. 2].

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование (т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование) [17, с. 1].

ГЛАВА 2 КЛАСИФИКАЦИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

2.1 Договор проката

Понятием "прокат" в дореволюционном гражданском праве именовался обычно договор найма мебели, одежды и иного движимого имуществ. Выделение договора проката в самостоятельный вид договора аренды в действующем ГК обусловлено спецификой его субъектного состава, особым предметом и значительно отличающимся от иных договоров аренды содержанием [21, с. 7].

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 597 ГК под прокатом необходимо понимать договор, на основании которого арендатор, который осуществляет постоянную предпринимательскую деятельность путем сдачи имущества в аренду, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество

В Республике Беларусь общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров проката регулируются следующими нормативными правовыми актами:

Гражданским кодексом Республики Беларусь;

Правилами бытового обслуживания потребителей, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.12.2004 N 1590;

Законом Республики Беларусь от 09.01.2002 N 90-З "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 90-З);

иными актами законодательства.

Хотелось бы обратить внимание на тот факт, что договор проката является договором присоединения. Это означает, что когда арендатор заключает договор с арендодателем на предложенных последним условиях, которые определены им в формулярах или иных стандартных формах, и могут быть приняты арендатором не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом [35].

В силу того, что договор проката является договором публичным, цена и иные условия договора должны быть одинаковыми для всех арендаторов, за исключением случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий лиц - субъектов права. Арендодатель не имеет права оказывать предпочтение одним лицам перед другими в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, которые прямо установлены в законодательстве.

ГЛАВА 3 ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

3.1 Права сторон по договору аренды

Приступая к характеристике прав сторон по договору аренды, в первую очередь хотелось бы отметить, что они очень тесно связаны с обязанностями и коррелируют друг другу.

Итак, рассмотрим права, которыми обладает арендодатель.

В первую очередь хотелось бы указать на то, что ст. 579 ГК предоставляет собственнику право решать вопрос о том, сдавать ли свое имущество в аренду. Данная норма базируется на более общей норме ГК, а именно ст. 210, в соответствии с которой собственник имеет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, т.е. именно он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Второе право арендодателя – право на получение причитающейся арендной платы. Как указывалось ранее в работе, для защиты интересов арендодателя целесообразно закрепить в договоре порядок, сроки внесения арендной платы, ответственность за просрочку оплаты и т.д.

Третье право арендодателя – это право на досрочное расторжение договора аренды. Такое право предоставлено арендодателю ст. 590 ГК. В указанной норме содержится перечень случаев, при которых арендодатель может обратиться в суд и потребовать досрочного расторжения договора аренды. Это случаи, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом хотелось бы подчеркнуть, что стороны могут самостоятельно прописать в договоре и иные основания для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, подводя итоги исследованию, проведенному в настоящей курсовой работе, необходимо сделать следующие выводы.

Белорусский законодатель рассматривает договор аренды в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров, который обладает специфическими признаками, отличающие его от остальных договоров, известных законодательству Республики Беларусь.

На основании анализа ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь можно охарактеризовать договор аренды как консенсуальный, двусторонний, возмездный.

В Республике Беларусь договор аренды регулируется широким перечнем нормативных правовых актов. Основу правового регулирования составляет Гражданский кодекс Республики Беларусь.

Гл. 34 ГК содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Ст. 596 ГК определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными нормами. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения о договоре аренды, предусмотренные параграфом 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено законодательством, в том числе и нормами ГК об этих договорах. В соответствии со ст. 596 ГК приоритетное значение придается специальным нормам.

Стоит также указать на то, что договор аренды опосредован нормативными правовыми актами различной юридической силы: Законы, Указы и Декреты Президента Республики Беларусь, Постановления Совета Министров и т.д.

Вопрос о существенных условиях договора аренды вызывает многочисленные дискуссии в доктрине гражданского права. Исходя из положений законодательства и правоприменительной практики в Республике Беларусь, можно говорить о том, что к существенным условиям договора аренды относятся условия:

1. о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;

2. о размере арендной платы, за исключением случаев, установленных законодательством;

3. о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Что же касается формы договора аренды, белорусский законодатель не устанавливает какой-либо универсальной формы, которая относилась бы к каждому виду договора аренды.