Договор аренды и его основные разновидности Курсовая работа (проект)

Предметом договора могут быть земельные участки и другие изолированные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих природных свойств в процессе их использования. Арендуемое имущество должно быть индивидуально определено. Предмет договора может быть предметом сторонних прав, в частности, права залога и прочее. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю после истечения срока договора в том состоянии, в котором оно находилось до этого. заключение договора с учетом нормального износа, предусмотренного договором [17, с.41].

Что касается арендной платы, то это цена за пользование полученным в аренду имуществом, которую арендатор обязан своевременно вносить в сроки, установленные договором аренды. Она не является существенным условием договора аренды. В том случае, когда размер арендной платы установлен актом законодательства, в договоре аренды должна быть дана ссылка на него. Если порядок, сроки и условия внесения арендной платы договором аренды не определены, считается, что они соответствуют обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако в договорах аренды здания или сооружения цена (арендная плата) является существенным условием [20, с.642].

Согласно п.2 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) арендная плата может быть установлена в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение используемого имущества.

Правовые нормы допускают сочетание указанных форм арендной платы или ее установление в иных формах, если иное не предусмотрено правовыми нормами. Арендная плата может вноситься периодически (например, один раз в месяц, один раз в квартал и т.д.) или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон [18, с.240].

Один и тот же договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право). 

Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом. Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон. Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества, сдаваемого в аренду, определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду [16, с.21]. 

Рассмотрим права и обязанности арендатора. Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового, или для размещения в нем промышленного предприятия. В пункте 2 ст.587 ГК содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан: поддерживать имущество в исправном состоянии; производить за свой счет текущий ремонт; нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: «если иное не установлено законом или договором аренды». 

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Несогласованность сторонами условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды, влечет незаключенность договора аренды и отказ в удовлетворении требований, вытекающих из данного договора.

Пример из судебной практики: предприятием «Р» (арендодатель), правопреемником которого является истец, и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды части бетонированной площадки размером 290,4 кв. м без оборудования (далее – объект аренды) для производственных целей (складирование вторсырья).

Стороны подписали акт приемки - передачи объекта аренды, которым определили, что в момент передачи состояние бетонированной площадки удовлетворительное. В связи с неоплатой ответчиком арендной платы истец обратился в экономический суд с исковыми требованиями о взыскании основного долга (арендной платы), пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Позиции сторон. Ответчик исковые требования не признал, поскольку полагал, что представленный истцом договор аренды фактически является проектом договора, не вступил в силу и был подготовлен сторонами для согласования с вышестоящими инстанциями. Ответчик полагал, что договор аренды не является заключенным, поскольку: 

1) обе стороны его не признавали (истец не выставлял счета на оплату арендной платы, у ответчика не было экземпляра данного договора, на договоре и акте приемки-передачи отсутствует печать арендатора);

2) объект аренды не передавался арендатору, бетонированная площадка не была предоставлена в пригодном для использования виде (заросла деревьями и кустарником); 

3) отсутствует предмет договора: арендодатель не мог сдавать в аренду бетонированную площадку ввиду того, что у него нет документов, подтверждающих право собственности на объект и его государственную регистрацию, также отсутствуют основные данные передаваемого в аренду недвижимого имущества; 

4) расположение объекта аренды не соответствует плану-схеме, прилагаемому к договору; 

5) истец не предпринимал попыток реализовать свое право на понуждение к исполнению договора; 

6) расчет пеней несоразмерен основному долгу, выполнен неверно. Обстоятельства, установленные судом. 

В заключение работы можно подвести некоторые итоги по изучению договора аренды.

В настоящее время договор аренды является одним из часто заключаемых договоров. Легальное определение договора аренды закреплено в ГК. 

Так по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды), срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование) и двусторонним (правами и обязанностями наделены обе стороны).

Действующим гражданским законодательством Республики Беларусь определены отдельные виды договора аренды, к которым относятся: прокат, аренда транспортных средств (с предоставлением экипажа и без предоставления экипажа), аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Все виды договора аренды имеют как ряд общих признаков, так и ряд различий. Так, например, различия заключаются в предмете (движимое или недвижимое имущество), субъект (специальный или общий), а также ряд иных различий.

В Республике Беларусь арендные отношения делятся на две группы в соответствии с их правовым регулированием. Первый - это передача на условиях погашения и оплаты любого имущества между частными субъектами предпринимательской деятельности. И вторая группа включает в себя государственную собственность, то есть здания, сооружения, нежилые помещения, оборудование и транспортные средства, которые находятся в республиканской и муниципальной собственности.

Объектами аренды могут являться исключительно не потребляемые вещи. Согласно ч. ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.