Договор долевого строительства по жилищному праву Курсовая работа (проект)

Как указывалось выше согласно ст. 48 Конституции Республики Беларусь каждый имеет право на жилище. Это право может быть обеспечено через договор долевого строительства.

Договор долевого строительства как разновидность гражданско-правового договора не имеет законодательно закрепленного определения, и потому его часто относят к смешанным договорам, то есть договорам, которые имеют признаки и элементы сразу нескольких видов договоров. Таким образом такие договора являются смешанными (п. 1 ст. 391 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее ГК) – к ним в соответствующей части применяются положения о договорах строительного подряда, купли-продажи, возмездного оказания услуг, иных. На практике договора коммерческого долевого строительства иногда оглавляют как инвестиционные, создание объекта недвижимости и т.д. Но суть их одна – одна сторона (заказчик, застройщик) обязуется создать объект(ы) коммерческой недвижимости за счет средств дольщика и возмездно передать их инвестору [1, с. 32].

Указанные договоры могут заключаться на разных стадиях строительства – от еще только наличия (получения) законного правообладания земельным участком для предстоящего строительства до фактически завершенного строительством объекта т.е. когда передаются готовые объекты недвижимости в здании (сооружении) введенном в эксплуатацию (но когда сами такие объекты еще не зарегистрированы в органах государственной регистрации недвижимости, т.к. в противном случае речь может идти уже только о договоре купли-продажи недвижимости). На практике чаще всего договора долевого строительства коммерческой недвижимости заключаются на стадиях от начала разработки проектной документации на здание до уже ведущегося строительства в разной степени готовности. Такой разброс стадий начала создания объекта коммерческой недвижимости на практике напрямую влияет на ее стоимость – по понятным причинам чем глубже (более продвинутая по фактической реализации) стадия создания такого объекта – тем меньше коммерческих рисков связанных с возможной не реализацией такого проекта по различным причинам.

Однако, стадия создания объекта недвижимости напрямую влияет и на важность проработки условий договора на создание коммерческой недвижимости, о чем речь будет идти далее, как в настоящей статье, так и в последующих. Существуют проблемные моменты при заключении долевых договоров по строительству коммерческой недвижимости.

К таким проблемам относятся (по блокам):

1) гарантии минимизации рисков не создания объекта долевого строительства; 

2) определение предмета договора;

3) четкие правила оплаты создания объекта коммерческой недвижимости; 

4) определение условий договора; 

5) определение четкого механизма изменений условий договора; 

6) четкие правила перемены лиц в обязательствах; 

7) условия содержания объекта до его передачи инвестору; 

8) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора [2]. 

Застройщик – юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора. 

Застройщик, в отличие от заказчика, может осуществлять строительную деятельность самостоятельно без привлечения для выполнения отдельных работ подрядчика. Но, как правило, застройщики, выполняя основные строительные работы, привлекают подрядные организации для выполнения специальных работ, например вентиляционные работы, электромонтажные работы и т.п. И заказчик, и застройщик для осуществления всего строительства и (или) выполнения отдельных видов работ привлекают организацию подрядчика. Заказчик всегда привлекает подрядчика, застройщик привлекает подрядчика при необходимости. Застройщик обеспечивает подготовку, разработку и согласование проектной, разрешительной и иной документации, обеспечивает финансирование строительства, заключает договоры долевого строительства объекта, осуществляет строительство объекта [6]. 

По окончании строительства обеспечивает государственную регистрацию многоквартирного жилого дома, передает все документы товариществу собственников либо иной организации, осуществляющей управление построенным домом. При привлечении в процессе строительства организации подрядчика застройщик по отношению к подрядчику выполняет функции заказчика. Гражданин, который желает построить квартиру в многоквартирном жилом доме, заключает договор с застройщиком. Каждая квартира в многоквартирном жилом доме, представляет собой долю от единого целого – всего дома. Поэтому и договор на строительство квартиры именуют, как договор долевого строительства, а граждан, которые строят квартиру—дольщики [7].

Срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик должен в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору. 

В настоящее время долевое строительство недвижимости, не относящейся к жилищному фонду, так называемой «коммерческой недвижимости», приобретает все более широкое распространение, однако по причине отсутствия необходимого правового регулирования возникают серьезные проблемы в правоприменительной практике, в том числе связанные с отсутствием эффективного механизма защиты прав субъектов хозяйствования, инвестировавших свои средства в долевое строительство. Действовавший Указ Президента РБ от 06.06.2013 г. № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее – Указ) не регулирует отношения по долевому строительству указанных объектов недвижимости, за исключением строительства нежилых помещений в составе многоквартирных жилых домов. 

После вступления в силу Указа Президента РБ от 10 декабря 2018 года № 473 были урегулированы некоторые пробелы, в частности, указом было установлено обязательство по непременной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию по производству строительных мероприятий, также в указе были установлены и уточнены некоторые новые права и обязанности застройщика и т. д. Однако этого нормативно- правого акта недостаточно чтобы восполнить все пробелы. Так вследствие отсутствия специального правового регулирования при инвестировании денежных средств в долевое строительство недвижимости, не относящейся к жилищному фонду, стороны опираются на имеющиеся в гражданском законодательстве правовые конструкции, а также на принцип свободы договора, который позволяет заключать как поименованные, так и непоименованные в законодательстве договоры. Несмотря на отсутствие в Гражданском кодексе РБ понятия «договор создания объекта долевого строительства», определение которого содержится лишь в Указе, на практике договоры создания объектов долевого строительства заключаются не только в рамках данного Указа. По своей правовой природе договор создания объекта долевого строительства является консенсуальным, возмездным договором. Для данного вида договора, заключаемого субъектами хозяйствования, обязательна письменная форма. Причем в связи с отсутствием специальных требований в силу п. 2 ст. 404 ГК РБ такой договор может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами с использованием средств связи, за исключением договоров, подпадающих под действие Указа [12, с. 201]. 

Итак, подведя итоги проведенной работы, необходимо выделить следующие особенности договора долевого строительства по жилищному праву:

1) Это всегда правоотношение, в силу которого одна сторона (заказчик, застройщик) обязуется создать объект(ы) коммерческой недвижимости за счет средств дольщика и возмездно передать их инвестору.

2) Договор долевого участия в строительстве регулируется несколькими нормативно – правовыми актами:

– Положением О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь;

– Указом президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 года № 473;

– Жилищным Кодексом Республики Беларусь;

4) Рассматриваемое правоотношение специфично и его не следует считать сходным со смежными видами гражданско-правовых договоров. Вследствие чего необходимо совершенствовать имеющееся законодательство, а также принимать новые нормативно - правовые акты более углубленно и детально регулирующие отношения по участию в долевом строительстве. Также было установлено, что вопрос соотношения договоров, заключенных в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности, и договоров долевого участия в строительстве остается актуальным. Ранее, до законодательного закрепления договора участия в долевом строительстве, он рассматривался как вид инвестиционного договора, а цена контракта передавалась застройщику, соответственно, равняется и сумма инвестиций.

Изучив предмет изучаемого договора в рамках строительного проекта, можно выделить существенное различие между этими двумя видами договоров: объект договора долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение с признаками, позволяющими его идентифицировать в имущество, в отличие от инвестиционного договора, предметом которого является весь объект строительства (здание, сооружение) или комплекс. То есть по завершении строительства отдельное жилое или нежилое помещение в составе соответствующего объекта недвижимости передается акционеру, инвесторы также имеют право долевая собственность, пропорциональная объему их капитальных вложений.

Форма рассматриваемых договоров также отличается. Таким образом, инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, а договор долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момент такой регистрации.