Арендные отношения в Республике Беларусь и их правовое регулирование Диплом

Арендные отношения – это одни из классических отношений в целом. История их возникновения и становления уже насчитывает целые тысячелетия.

Первые упоминания о договоре аренды содержались еще в актах Древнего Вавилона и Египта.

В Древнем Вавилоне основными предметом сдачи в аренду являлась именно земля. Связано это с тем, что на тот период землепользование было самым распространенным видом деятельности. О таком широком распространении как землепользование свидетельствует ряд существующих терминов для обозначений понятий из сферы арендных отношений.

Необходимость в сдаче земли в аренду была связана, главным образом, с тем, что собственник земли мог на некоторое время утратить интерес к земле, не было необходимости ее использовать, однако продавать ее он не желал. Вследствие этого свою землю он предоставлял иным людям, которые могли ее пользоваться за определенную плату [33, с.304]. В таком случае обе стороны получали выгоду: собственник земельного надела получал деньги, а арендатор получал землю во временное пользование.

В Древневавилонском царстве также имели место быть случаи субаренды, когда крупные арендаторы занимались сдачей в аренду своих арендованных наделов для того, чтобы на них работали мелкие земледельцы [42, с.446].

Вышесказанное относится также и к Древнему Египту, где также преобладало землепользование.

О древности договора аренды свидетельствует множество сохраненных источников, регулировавших данный вид договора. Например, еще со времен Древнего Египта сохранились папирусы и надписи на стенах пирамид Древнего Египта, где имеются упоминания о найме. Согласно таким упоминаниям в аренду сдавались рабочий скот, рабы, земельные наделы, которые были пожалованы фараоном. Помимо этого, также в таких надписях можно было наблюдать жалобы на нарушение условий договора найма и непосредственно решение такой жалобы (например, в аренду была сдана рабыня, которая являлась больной), решение по такой жалобе – заменить ее на здоровую рабыню).

Законы Хаммурапи (18 век до н.э.) содержали в себе статьи, которые были посвящены непосредственно правам и обязанностям арендатора и арендодателя [34, с.100].

Документы Древней Индии также сохранили в себе упоминания о найме, а именно найме земли. Аренда в Древней Индии именовалась как авакрайя, авакрита, стома [43].

Аренда тогда оформлялась в виде договора, заключаемого по особым правилам. В данном документе имелись указания на такие условия как объект аренды, по поводу которого и составлялся данный документ; сумма аренды; время и место внесения платы за пользование земельным наделом. Также в таком документе содержались указания на свидетелей и ставилась дата его составления. Наиболее активно в аренду сдавались земли царского фонда [35].

Плата за пользованием землей составляла, как правило, одну треть урожая с арендованного земельного надела. Однако порой могла быть взыскана и половина урожая, когда владелец земли самостоятельно принимал участие в полевых работах либо своими силами заботился о земле. Если предметом аренды становился сад, то плата за него составляла не одну треть, а две трети урожая, так как сад приносил большую прибыль, нежели земля.

В аренду также могли сдавать животные, плата за них была четко установленной. Так. Например, плата за пользование коровой была на 25 процентов ниже, чем плата за вола [30].

В Древнем Риме договор аренды также получил широкое распространение. Основная форма найма там был найм вещей (имущественный найм). По договору имущественного найма одна сторона должна была передать второй стороне одну либо несколько вещей для временного пользования ими, а вторая сторона, в свою очередь, обязывалась выплатить за пользование такой вещью (вещами) соответствующую плату [42, с.446].

Основа заключения и исполнения договора аренды – это та совокупность нормативных правовых актов, совокупность законодательства, которые позволяют регулировать арендные отношения, порядок заключения и исполнения договора аренды. То есть определяя правовую основу заключения и исполнения договора аренды, следует определить источники правового регулирования договора аренды.

Итак, как уже было отмечено, до 2012 г. в Республике Беларусь действовал Закон «Об аренде», который осуществлял регулирование всех арендных отношений. 

На сегодняшний день Конституция Республики Беларусь находится во главе источников правового регулирования договора аренды, она обладает высшей юридической силой. В соответствии со ст. 44 Конституции Республики Беларусь государство каждому гарантирует право собственности. Также белорусское государство осуществляет содействие в ее приобретении. Собственник имущества вправе владеть, пользоваться, а также распоряжаться им по собственному смотрению всеми предусмотренными законодательством способами [1].

Вышеуказанные возможности распоряжения собственностью включают в себя и возможность сдачи собственником своего имущества в аренду иным лицам.

Основной, базовый на сегодняшний день нормативный правовой акт, который полностью регулирует арендные отношения, это Гражданский кодекс Республики Беларусь.

Глава 34 ГК непосредственно посвящена договору аренды. Данная глава включает в себя 64 статьи.

Ст. 577-596 посвящены непосредственно общим положениям договора аренды. Они включают в себя нормы, регулирующие:

- порядок заключения договора аренды;

- порядок его исполнения и расторжения;

- права и обязанности сторон договора аренды;

- элементы договора аренды (цену, срок, форму, содержание, предмет и стороны договора аренды);

- ответственность сторон и т.п

Ст. 597-602 ГК регулируют правовые отношения, возникающие при прокате.

Ст. 603-620 ГК посвящены нормам, которые регламентируют договор аренды транспортных средств. При этом такие нормы подразделены на две части. Одна часть посвящена договору аренды транспортных средств без экипажа, вторая часть – аренде транспортных средств с экипажем.

Ст. 621-626 ГК регулируют непосредственно аренду зданий, сооружений, изолированных помещений, машино-мест.

Ст. 627-635 ГК содержат нормы, которые регулируют аренду предприятий.

Ст. 636-641 ГК урегулировали финансовую аренду (лизинг) как отдельный вид договора аренды [2].

Содержащиеся в ГК нормы, регулирующие договор аренды, достаточно обширны, в первую очередь, ввиду широкого разнообразия видов договора аренды.

Одним из наиболее важных нормативных правовых актов, регулирующих договор аренды, является Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 года № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150). Данный Указ уже восемь раз подвергался изменениям и дополнениям, последние из них были внесены 15 ноября 2016 года Указом Президента Республики Беларусь № 421 «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь». Цели издания вышеназванного Указа Президента Республики Беларусь:

- повышение эффективности использования имущества, которое находится в собственности государства;

- совершенствование порядка определения размера арендной платы в случае сдачи государственного имущества в аренду.

В ходе проведения настоящего исследования выявлено множество проблемных вопросов, возникающих при регулировании арендных правоотношений. Конечно же законодательство в целом абсолютно совершенным быть не может, однако законодатель должен стремиться к устранению пробелов в таком законодательстве.

Институт аренды – это достаточно сложный и наиболее распространенный институт гражданского права, который постоянно развивается, однако ввиду быстрой смены экономического состояния нашего государства, отношений в целом требует своевременного приведения норм, регулирующих, договор аренды, в полное соответствие с такими отношениями. 

Итак, наиболее проблемным остается вопрос о возможности сдачи в аренду имущества лицом, которое не является собственником такого имущества.

Как уже упоминалось, имущество в соответствии с законодательством может принадлежать лицу, помимо права собственности, на праве оперативного управления и хозяйственного ведения. Данные права являются ограниченными. В связи с этим сдавать имущество, находящееся у юридического лица, на вышеупомянутых правах, оно может лишь с согласия собственника. Порядок таких правоотношений урегулирован ст. 113-115 ГК. Однако белорусское законодательство никоим образом не указывает на то, каким документальным образом данное согласие может быть получено. Представляется, что соответствующее полномочие может быть предоставлено собственником имущества такому лицу на основании соответствующего договора, заключаемого между собственником имущества и лицом, которому посредством такого договора передаются права арендодателя. Данный пробел законодательства является несущественным, однако все же имеет место быть. Вероятнее всего, основываясь на нормах ГК, такая документальная передача права арендодателя может быть оформлена в виде договора доверительного управления или же в виде договора комиссии.

Правовое регулирование различных видов договора аренды также имеет ряд недостатков, которые требуется устранить. Так, к примеру, договор аренды зданий и сооружений подразумевает под собой заключение предварительного договора.  В таком случае возникает вопрос, должен ли быть зарегистрирован такой предварительный договор, ведь последующий договор сроком более 1 года государственной регистрации подлежит. Ответ на данный вопрос зависит от того, является ли государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений элементом формы данного договора аренды. Ответ на данный вопрос отрицательный, соответственно, с целью избежания возникновения вопросов относительно государственной регистрации предварительного договора аренды зданий и сооружений предлагаем закрепить в ст. 622 ГК норму следующего содержания: «Предварительный договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места обязательной государственной регистрации не подлежит».

Договор лизинга также имеет свои пробелы. Так, уже было отмечено, что срок такого договора ГК не установлено. Исходя из норм ГК, посвященных лизингу, можно сделать вывод о том, что исключительно сами стороны устанавливают конкретный срок договора финансовой аренды.

Постановление Правления Национального банка Республики Беларусь от 18 декабря 2014 г. № при «Об утверждении Правил осуществления лизинговой деятельности» (далее – Постановление № 526) устанавливает, что минимальный срок финансового лизинга составляет 1 год [10, пп. 4.1 п. 4].

Ввиду того, что срок договора лизинга в ГК не установлен и для его определения приходится обращаться к иным нормативным правовым актам, а именно к Постановлению № 526, что создает некоторые трудности для правоприменителя, предлагаем в ст. 636 ГК закрепить норму следующего содержания: «Договор финансовой аренды (лизинга) заключается на срок не менее одного года».

Проведенное в ходе написания дипломной работы исследование позволило сформулировать следующие теоретические выводы, а также предложения по совершенствованию гражданского законодательства в сфере правового регулирования арендных отношений в Республике Беларусь.

1. Истоки договора аренды сводятся еще к Древнему Вавилону, Древнему Египту, Древнему Риму. В то время основным объектом аренды выступала земля.

Наиболее приблеженное к современному виду договора аренды содержало уже законодательство СССР. ГК БССР 1964 г. закрепил в себе нормы, посвященные арендным правоотношениям, однако именовались они как имущественный найм.

Соответствующие положения ГК БССР 1964 г. и современного законодательства разительно отличаются. Современный законодатель более подробно и детализированно рассмотрел данные правоотношения, произвел более доскональную регламентацию видов аренды, прав и обязанностей сторон договора, вопросов сроков и ответственности. Однако несмотря на это, современное законодательство все же идеальным назвать нельзя. Перед законодательными органами стоит ряд проблемных вопросов в сфере регулирования арендных правоотношений.

2. Рассматриваемый договор является одним из наиболее актуальных договоров в силу широкой сферы его применения. Так, сфера его применения охватывает бытовую сферу, сферу финансов, сферу хозяйственной деятельности и т.д. 

3. Правовые основы заключения, исполнения договора аренды подразумевают под собой совокупность нормативных правовых актов, которые регулируют порядок заключения и исполнения договора аренды.

К таковым источникам относятся:

- Конституция Республики Беларусь;

- ГК;

- Указ Президента Республики Беларусь № 150;

- Указ Президента Республики Беларусь № 294;

- постановления Совета Министров Республики Беларусь;

- постановления судебных органов Республики Беларусь (например, постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь);

- решения местных Советов депутатов и т.п.

4. К видам аренды относятся прокат, аренда транспортного средства, аренда капитального строения, аренда предприятия и финансовая аренда.

Особенности договора проката:

- арендодатель – исключительно юридическое лицо и индивидуальный предприниматель, осуществляющие постоянную предпринимательскую деятельность;

- предметом может быть лишь движимое имущество;

- срочность договора (максимальный срок договора проката – 1 год).

Особенности договора аренды транспортного средства заключаются в предмете договора и его содержательных условиях, то есть в сравнении с общими положениями договора аренды права, обязанности и ответственность сторон по таким договорам имеют названные особенности.

Договор аренды капитального строения – это соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо во временное пользование арендатору капитальное строение, изолированное помещение или же машино-место.

Договор аренды предприятия – это договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс со всеми его составными частями за определенную плату.

Финансовая аренда (лизинг) есть соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель), являющийся юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, за плату во временное владение и пользование.