Правовое исследование особенностей совершения сделок с земельными участками и правами на них в Республике Беларусь Диссертация

Актуальность темы исследования. По мере продвижения Республики Беларусь по пути построения развитых рыночных отношений роль недвижимости в экономической и социальной областях представляется все более весомой. В связи с чем, очевидной является важность всестороннего, продуманного и точного правового регулирования общественных отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество.

[...]

1.1 Степень научной разработанности темы исследования

На территории Беларуси данный термин появляется только в конце XVIII века. «Впервые термин «сделка» упоминается в литературе А.Н. Радищевым в проекте Гражданского уложения, где он использовал данное понятие в качестве правомерного деяния, выраженного волей человека, и дифференцировал его на одностороннюю сделку и договор 

Поскольку на протяжении продолжительного периода времени земельные участки могли находиться только в собственности государства, научные исследования в области земельных отношений в советский период в основном концентрировались на изучении права государственной собственности на землю, права землепользования физических и юридических лиц» [15, c. 106].

В качестве примера научных работ данного периода можно выделить следующие: Г.А. Аксененок «Земельные правоотношения в СССР» (1958 г.); А.Е. Еренов, Н.Б. Мухитдинов и Л.В. Ильяшенко «Предмет и система советского земельного права» (1981 г.); Г.А. Аксененок, И.А. Иконицкая и Н.И. Краснов «Общая теория советского земельного права» (1983 г.); Н.А. Сыродоев «Землепользование социалистических организаций и граждан (1975 г.)» и др.

В конце XX в. и начале XXI столетия большее внимание исследователей уделялось анализу права частной собственности на землю, а также вопросам совершения сделок с земельными участками, возникновения и перехода прав на землю. Наибольшее значение имели в данном контексте работы таких ученых, как А.П. Анисимов, Б.В. Ерофеев, О.И. Крассов, И.А. Иконицкая, С.А. Боголюбов, Ю.Г. Жариков, Н.Ю. Чаплин и др.

Так, Н.Ю. Чаплин придерживается позиции, согласно которой «имущественные отношения по поводу совершения сделок с земельными участками должны регулироваться гражданским законодательством, в силу признания земельным законодательством земельного участка в качестве недвижимой вещи и регулирования гражданским законодательством имущественных и личных неимущественных отношений по поводу земли, которая обладает определенными качествами, позволяющими назвать ее правовой категорией» [57, c. 156]. Автор убежден, что «правовое регулирование земельных отношений, в рамках земельного законодательства должно ограничиваться нормами, направленными на использование и охрану земель как основы жизни и как общественного достояния, а предметом земельного права является земля, как природный ресурс и «достояния народа»» [57, c. 157]. Похожие позиции имеют В.А. Алексеев, Ю.В. Стародумова, Р.Е. Артюхин, А.В. Богданов, Ю.В. Гинзбург. 

Другой позиции придерживаются А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин, К.А. Селиванова, которые считают, что «неприемлемо отождествлять порядок совершения сделок с земельными участками с порядком осуществления гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Ученые обращают внимание на социальную значимость земли, принципиальные различия в правовом регулировании гражданского и земельного права, на уточняющий характер земельно-правовых норм, которые могут содержать специальные правила совершения сделок в соответствии с правилами законодательного регулирования» [5, c. 78]. 

По нашему мнению, необходимо согласиться со второй группой авторов. Предмет гражданского права составляют имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в то время как предмет земельного права образуют «имущественные и неимущественные отношения, складывающиеся в области управления, использования и охраны земли». Следовательно, «оба законодательства регулируют имущественных отношений по поводу использования земли, однако земельное законодательство, в отличии от гражданского, рассматривает такой объект правоотношений, как земля шире и учитывает ее социальную значимость, как основу жизни и общественного достояния, и ее иные природные свойства. Также, разграничение данных отраслей происходит по средствам разных принципиальных положений правового регулирования имущественных отношений. Гражданское право базируется на обеспечении свободы имущественных прав, в то время как земельное – на обеспечении рационального использования земли и ее охраны» [34, c. 23]. 

[...]

2.1 Правовое и социально-экономическое значение сделок с земельными участками и правами на них

«Земля – это самовосстанавливающийся ресурс и это свойство ее особенно ценно, так как при использовании ее биологических, физических, химических свойств человеком, она истощается и нуждается в восстановлении (благодаря человеку или благодаря себе). Земельный ресурс не обладает способностью перемещаться и отсюда вытекают ее характеристики, как ограниченные площади для использования в заданной местности, невозможность влиять на климатические условия, установившиеся на определенной территории, обязательные расходы на передвижение по ней и вообще ее ограниченный характер. Земля дает возможность также использовать ресурсы своих недр – нефть, уголь, газ, руда и др. Она является пространственным базисом для размещения промышленных объектов, а в сельском хозяйстве она – главное средство производства.

Ценность земли, её важность для развития человечества в целом предопределили тот факт, что она является объектом правового регулирования во многих отраслях права: экологического, земельного, гражданского, конституционного. Однако основное место среди них отводится, безусловно, земельному праву. Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования» [1, c. 219].

Понятия «земля» и «земельный участок» являются центральным в земельном законодательстве.

«За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку. В свою очередь в российском законодательстве имеется несколько определений земельного участка, не урегулирован вопрос о соотношении понятий «земля» и «земельный участок», нет точного указания на то, когда следует применять понятие «земля», а когда – «земельный участок». 

Вопросы, связанные с определением понятия «земельный участок», очень актуальны, поскольку правильность его понимания зависит от правильности применения различных отраслевых норм права, использующих это понятие. Ведь, с одной стороны, участок является объектом недвижимости, с другой стороны, он считается природным ресурсом, который необходимо рационально использовать и защищать от неблагоприятного воздействия природных и антропогенных факторов» [7, c. 56].

Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей, имеет определенный правовой статус, который определяет форму законного владения, целевое назначение и разрешенное использование.

Когда речь идет о земле как объекте земельных правоотношений, мы имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права – объектом земельного правоотношения.

Согласимся с мнением Е.В. Рябчиковой, что «понятие «земля» используется в земельном законодательстве не точно, как правило, оно используется как самостоятельное значение и как земельный участок. Однако объектом земельных отношений является не земля, а индивидуализированный земельный участок, в отношении которого установлен определенный правовой режим» [36, c. 85].

Согласно ст. 3 КоЗ, объектами земельных отношений являются:

– «земля (земли);

– земельные участки;

– права на земельные участки;

– ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты» [20].

[...]

3.1 Производный характер частных прав на земельные участки и способы их приобретения в Республике Беларусь

Право частной собственности как институт права охватывает собой систему норм, устанавливающих частную собственность в качестве самостоятельной формы собственности, основания ее возникновения, изменения и прекращения, объем и порядок осуществления прав и обязанностей частных собственников земли, а также систему гарантий и защиты прав земельных собственников» [1].

Земельные участки могут предоставляться в частную собственность гражданам Республики Беларусь: 

1) «для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме. 

Размер устанавливается: в городах – от 0,05 до 0,15 гектара включительно; в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – от 0,15 до 0,25 гектара включительно. 

Размеры земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения, устанавливаются от 0,1 до 0,15 гектара включительно. Размеры земельных участков, находившихся в пользовании граждан, индивидуальных предпринимателей или юридических лиц до 1 января 2008 г. и предоставляемых для обслуживания жилых домов, квартир в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством), в указанных населенных пунктах устанавливаются от 0,15 до 0,25 гектара включительно; 

2) ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – гражданам, зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах или в иных населенных пунктах, расположенных на территории соответствующего сельского совета. Размер таких земельных участков не может превышать 1 гектара, с учетом размера земельного участка, предоставленного на территории соответствующего сельского совета для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме; 

3) коллективного садоводства, дачного строительства размер земельного участка, предоставляемого для данных целей не может превышать 0,15 гектара на одного члена садоводческого товарищества, дачного кооператива» [25]. 

«Основания приобретения права собственности на землю могут быть классифицированы на первоначальные и производные. 

Под первоначальными понимают такие способы, при которых право собственности возникает впервые, поскольку объект не находился в чьей-либо частной собственности. Поэтому порядок приобретения таких объектов определяется только законом, но не соглашением сторон или односторонними волевыми действиями прежнего собственника. 

Под производными способами понимаются способы, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, в порядке правопреемства, чаще всего по договору с прежним собственником» [26, c. 89]. 

Так, в соответствии с п. 2 ст. 219 ГК Республики Беларусь «право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на его имущество наследуется в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам правопреемникам реорганизованного юридического лица (ст. 54 ГК Республики Беларусь)» [14]. 

Различия первоначальных и производных способов приобретения права собственности проявляются в наличии или отсутствии право преемства. При смене земельного собственника и переходе земли к новому владельцу не утрачиваются права на нее других лиц – не собственников (например, носителя земельных сервитутов).

[...]

4.1 Содержательная характеристика сделок с земельными участками и правами на них

Под правовыми формами использования земель принято понимать «способы реализации прав на землю, посредством которых осуществляется использование земли различными субъектами земельных отношений. Посредством нормативного закрепления правовых форм использования земельных участков устанавливается единая система прав на землю, в которой все права регулируются единообразно. 

Правовыми формами использования земель в Республике Беларусь в соответствии с земельным законодательством являются: государственная и частная собственность, собственность иностранных государств и международных организаций, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, временное пользование, аренда (субаренда). 

Данные права могут быть разграничены по различным критериям. Например, предлагается в литературе выделять правовые формы, имеющие гражданско-правовую природу и не имеющие таковой. По срокам правовые формы делятся на срочные, например право временного пользования; постоянные (бессрочные), например, право пожизненного наследуемого владения» [52, c. 75]. 

Наиболее распространенным критерием классификации является выделение право собственности на земельные участки и права других землепользователей, которые не являются собственниками. Право собственности по видам разделено на право государственной собственности, право частной собственности, право собственности иностранных государств и международных организаций.

Необходимо различать данные права по их правовой природе, которая определяется не только на основании земельного, но и на основании гражданского законодательства. Следовательно, выделяются вещные и обязательственные права. 

«К вещным правам относятся право собственности, а также ограниченные вещные права лиц, не являющихся собственниками – право постоянного и временного пользования земельными участками. К числу обязательственных прав относится аренда (субаренда) земельных участков.

Однако можно отметить, что ранее в законодательстве неоднозначно был решен вопрос о том, к какой группе необходимо относить аренду земельных участков. Так, среди ограниченных вещных прав аренда не упоминалась, но одновременно «ранее в ст. 262 ГК Республики Беларусь к числу вещных прав на землю аренда земельного участка предусматривалась».

Отнесение аренды к вещным правам можно объяснить тем, что имеет место длительный срок предоставления земельных участков на данном праве (девяноста девять лет). Кроме того, у арендатора имеется обязанность содержания имущества и несения бремени расходов, которая обычно возлагается на собственника соответствующего имущества, а не на пользователя. На сегодняшний момент какого-либо упоминания в гражданском законодательстве об отнесении аренды земельного участка к числу вещных прав не содержится, что позволило более точно определить правовую природу данного права как обязательственного. Но в то же время данный вопрос и в настоящее время является дискуссионным, так как в юридической литературе отмечается, что в аренде имеются признаки как вещных, так и обязательственных прав. В целом, как уже отмечалось, исходя из законодательного закрепления, аренда относится к числу обязательственных прав» [55, c. 90].

Среди правовых форм использования земель можно выделить договорные. Договорное землепользование вытекает из классификации прав на вещные и обязательственные. Таким образом, договорное землепользование является разновидностью обязательственных прав.